營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響

李 佳

引言

“營改增”這一稅收政策的出臺，能夠避免明顯的營業(yè)稅征收弊端，而對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其也能進(jìn)一步降低稅負(fù)，緩解房價(jià)矛盾，降低行業(yè)準(zhǔn)入，增強(qiáng)市場活力，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)競爭力等優(yōu)勢。同時，由于增值稅發(fā)票被廣泛運(yùn)用，在企業(yè)選擇合作單位時，也能夠進(jìn)一步摒棄劣質(zhì)的小作坊企業(yè)，選擇誠信、企業(yè)實(shí)力優(yōu)良的伙伴，共同實(shí)現(xiàn)商品質(zhì)量的提升，調(diào)整產(chǎn)業(yè)鏈條，降低非法納稅行為等。

一、概述

（一）營改增

“營改增”是營業(yè)稅改增值稅的簡稱，目的在于以下幾點(diǎn)。第一點(diǎn)，降低稅負(fù)。通過減少重復(fù)納稅環(huán)節(jié)，緩解納稅方的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，從而也進(jìn)一步起到完善稅制的目的，使納稅人生產(chǎn)成本下降，穩(wěn)定物價(jià)，提高競爭力。第二點(diǎn)，扶持產(chǎn)業(yè)，升級結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合。在當(dāng)前的營改增規(guī)定中，其所出臺的方案為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的支持和機(jī)會，通過進(jìn)一步稅制改革，從而使我國的各類產(chǎn)業(yè)可以實(shí)現(xiàn)融合和共同發(fā)展。第三點(diǎn)，減少賦稅。營改增方案的出臺，更多的是通過稅制使納稅人實(shí)際繳納稅額降低，實(shí)現(xiàn)更多可持續(xù)的商品經(jīng)濟(jì)、金融經(jīng)濟(jì)、資本經(jīng)濟(jì)的循環(huán)發(fā)展及流通空間，刺激消費(fèi)增長，有利于納稅人生活水平的提升和國家經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)步。第四點(diǎn)，優(yōu)化進(jìn)出口及投資發(fā)展結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步使我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)擁有更多的發(fā)揮平臺和發(fā)展機(jī)會，加強(qiáng)我國本土企業(yè)在國際市場的競爭力，從而為提升國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力打造堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)特征

針對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)事務(wù)的影響，首先應(yīng)從分析房地產(chǎn)企業(yè)特征談起。其一，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，涉及到項(xiàng)目立項(xiàng)、確認(rèn)、開發(fā)、銷售、利潤分配等多個環(huán)節(jié)，從而形成了由建設(shè)企業(yè)、設(shè)計(jì)企業(yè)、施工企業(yè)、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)企業(yè)等組成的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條。在這個過程中，營業(yè)稅、印花稅、契稅、國土增值稅、維護(hù)建設(shè)稅、所得稅等多達(dá)14項(xiàng)稅種，對整個房地產(chǎn)企業(yè)而言，適應(yīng)、應(yīng)用需要一個較長的時間，同時，提出相應(yīng)的應(yīng)對之策也相對需要斟酌。其二，環(huán)節(jié)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)涉及到方方面面以及巨額的利潤，使其市場不斷做大，而每個項(xiàng)目在實(shí)施不同的階段任務(wù)時，關(guān)聯(lián)到的利潤可以影響到各方參與企業(yè)的實(shí)際收益。因此，其中出現(xiàn)了太多良莠不齊的企業(yè)，利用稅制漏洞逃稅、漏稅、避稅等，給市場企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行提供了阻礙，營改增的出現(xiàn)使這一部分企業(yè)在面對納稅時，需要承擔(dān)更多的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。其三，經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)經(jīng)過了一段相當(dāng)繁榮的發(fā)展期，而由于其企業(yè)性質(zhì)的特殊性，在未來還將繼續(xù)受到國家的關(guān)注和扶持。而在發(fā)展的過程中，由于商品流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)越多、時間越長，暴露的問題也越來越嚴(yán)重。稅收可以進(jìn)一步影響到生產(chǎn)和消費(fèi)整體，通過營改增的出臺，能夠進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，解決問題，增強(qiáng)其業(yè)務(wù)能力，從而使其經(jīng)濟(jì)支柱的實(shí)際意義得以增強(qiáng)和體現(xiàn)。

二、影響

（一）正面影響

營改增政策的出臺，對當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾點(diǎn)正面影響。第一點(diǎn)，避免征稅項(xiàng)目的重復(fù)。增值稅不同于營業(yè)稅，主要會根據(jù)增值額確定征稅，而原有的營業(yè)稅主要根據(jù)銷售額確定征稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要的成本包含材料，建安，土地等，前兩項(xiàng)在原有的稅收政策中已經(jīng)有過稅負(fù)項(xiàng)，但是實(shí)際情況下，在房產(chǎn)銷售的過程中，仍然需要按照營業(yè)稅稅額繳納，無疑造成二次征稅。稅改后將每個環(huán)節(jié)的成本劃定增值額進(jìn)行抵扣，從而降低稅負(fù)。第二點(diǎn)，通過對各個環(huán)節(jié)的增值額度進(jìn)行征稅，可以有效的促使企業(yè)將各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合優(yōu)化。原有的征稅項(xiàng)目，主要以單據(jù)形式報(bào)送至相應(yīng)部門，而多項(xiàng)單據(jù)不分類別和來源，無疑會加重部門的工作任務(wù)，對于房地產(chǎn)這個特殊行業(yè)，就會增加稅務(wù)繳納及核算的難度。通過新出政策的執(zhí)行，我們可以以發(fā)票的形式進(jìn)行抵扣，財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)審核，能夠進(jìn)一步將其部門的主要職能由繁重的繁瑣工作解放出來，加強(qiáng)部門與其業(yè)務(wù)部門的協(xié)調(diào)性，有利于企業(yè)工作效率，工作成效的提升。第三點(diǎn)，增值稅的性質(zhì)是價(jià)外稅，如果對照房地產(chǎn)企業(yè)的毛利潤進(jìn)行平衡率計(jì)算，前后平衡率可以達(dá)到56%，而在我國，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營毛利潤大部分維持在56%以下，因此，營改增后的普遍稅負(fù)會有所降低。政策出臺前，5%的營業(yè)稅稅率，再綜合其他增值稅，附加費(fèi)稅后，可以達(dá)到14.97%的稅率。按照營改增后的增值稅稅率11%計(jì)算，綜合稅率達(dá)到14.49%。第四點(diǎn)，營改增政策的出臺，對企業(yè)的納稅管理具有一定的促進(jìn)作用，在應(yīng)用新型納稅政策的同時，企業(yè)相應(yīng)的部門能夠統(tǒng)一對企業(yè)票據(jù)審核管理，測算工作任務(wù)，制定納稅制度等更加嚴(yán)格。這種以降低營改增政策后企業(yè)稅負(fù)的行為，長此以往，將會進(jìn)一步提升相應(yīng)人員的稅務(wù)素質(zhì)及意識，有利于國家稅收政策實(shí)施效果的提升和國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速轉(zhuǎn)變。

（二）負(fù)面影響

同時，營改增也對當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面。第一個方面，營改增后，企業(yè)納稅在企業(yè)所得稅后進(jìn)行，如此一來，進(jìn)一步使企業(yè)所應(yīng)納的稅額有所增加。在個別稅項(xiàng)方面，由于無法進(jìn)行提前抵扣，從而使之在進(jìn)行具體核算繳納時，需要進(jìn)行重新稅負(fù)核算。例如，固定資產(chǎn)，在之前包含在營業(yè)稅之內(nèi)，改制后，需要將相應(yīng)成本費(fèi)用核算進(jìn)運(yùn)輸費(fèi)用項(xiàng)中，從而使稅負(fù)核算與實(shí)際業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)性更加緊密。在扣除時，也需要根據(jù)相應(yīng)發(fā)票進(jìn)行扣除，而如果這部分的材料、勞務(wù)費(fèi)用等增值稅發(fā)票無法及時取得，會在一定程度上影響發(fā)票的正常抵扣，增加所納稅額。當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)，由于勞務(wù)費(fèi)用在整個工程進(jìn)行過程中，占比可以達(dá)到20%以上，因此，很有可能使企業(yè)的稅負(fù)增加。第二點(diǎn)，財(cái)務(wù)報(bào)表主要包含資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表以及現(xiàn)金流量表3項(xiàng)。營改增前在進(jìn)行入賬時，不動產(chǎn)作為營業(yè)成本入賬，而在之后，將其作為進(jìn)項(xiàng)抵扣，并不是企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率有所增加，從而使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所提升。作為價(jià)外稅的增值稅項(xiàng)目，主要從營業(yè)輸入項(xiàng)中進(jìn)行扣除，一定程度上會使企業(yè)營收減少，而當(dāng)人工、材料等成本無法實(shí)現(xiàn)增值稅的發(fā)票扣除時，會一定程度上使稅負(fù)成本增加，影響利潤表的制作。房地產(chǎn)企業(yè)由于在營改增后進(jìn)行稅額抵扣，主要發(fā)生在工程結(jié)束時，因此，需要企業(yè)提前墊付相應(yīng)資金，這無疑增加了企業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，影響現(xiàn)金流量的報(bào)表制作。第三點(diǎn)，營改增后在進(jìn)行稅額核算時，需要根據(jù)不同的會計(jì)科目，采用不同的稅率計(jì)算各種核算項(xiàng)目，無疑對當(dāng)下的財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力提出了更高的要求。同時，在營改增后普遍采用網(wǎng)上申報(bào)，認(rèn)證抵扣等形式，要求財(cái)務(wù)人員需要熟練掌握一定的辦公室計(jì)算機(jī)知識及相應(yīng)的網(wǎng)上納稅抵扣流程，并對業(yè)務(wù)人員的責(zé)任心，工作意識等提出了挑戰(zhàn)。

三、應(yīng)對策略

（一）完善財(cái)務(wù)管理制度

在營改增后，我們需要進(jìn)一步應(yīng)對新形勢，完善財(cái)務(wù)管理制度。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目類型多元化，產(chǎn)業(yè)鏈條復(fù)雜化，市場競爭激烈化，并使企業(yè)不得不面對更加嚴(yán)峻的市場競爭環(huán)境以及更為繁雜的財(cái)務(wù)事務(wù)管理。因此，不斷加強(qiáng)及完善相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度，根據(jù)當(dāng)前企業(yè)發(fā)展情況，不斷將財(cái)務(wù)部門由原本初級化的工作職能解放出來，在票據(jù)管理，發(fā)票對接，票據(jù)審核，網(wǎng)絡(luò)申報(bào)，合作協(xié)商等方面實(shí)現(xiàn)有效管理。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理職能的升級，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門與其他部門的關(guān)聯(lián)，才能夠不斷應(yīng)對更加復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理和企業(yè)納稅需求。

（二）進(jìn)行納稅籌劃管理

針對當(dāng)前的企業(yè)發(fā)展形勢和營改增政策出臺，房地產(chǎn)企業(yè)需要更加以科學(xué)有效的方式進(jìn)行納稅籌劃管理，從而降低稅負(fù)，提高企業(yè)競爭力，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營特點(diǎn)，加強(qiáng)與相應(yīng)機(jī)關(guān)的溝通，從而可以及時了解到相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，運(yùn)用政策合法降低稅負(fù)。另一方面，需要加強(qiáng)與項(xiàng)目參與企業(yè)的溝通，實(shí)現(xiàn)成本分?jǐn)?，并通過研究針對房地產(chǎn)行業(yè)不同環(huán)節(jié)的稅率要求，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的有效降低。比如在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，其稅率為11%，而在裝修環(huán)節(jié)則是6%，將這兩個環(huán)節(jié)進(jìn)行分解及成本費(fèi)用優(yōu)化配置，可以實(shí)現(xiàn)合理降稅。

（三）加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員培訓(xùn)

面對營改增，我們更應(yīng)該不斷加強(qiáng)企業(yè)相關(guān)人員的素質(zhì)培訓(xùn)。綜合而言，企業(yè)相應(yīng)人員是最終會計(jì)核算及納稅籌劃等事務(wù)的主體執(zhí)行者，其工作能力，工作素養(yǎng)等，對其企業(yè)最終的納稅成果有直接關(guān)聯(lián)。因此，通過進(jìn)一步加強(qiáng)對企業(yè)人員的相應(yīng)意識培訓(xùn)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其對營改增的重要性深入理解。同時，進(jìn)一步細(xì)化人員的工作職責(zé)，強(qiáng)化人員業(yè)務(wù)能力的考核和業(yè)務(wù)成果的核定，對業(yè)務(wù)的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的提升，降低由人為失誤導(dǎo)致的企業(yè)納稅額度。除此之外，為了使業(yè)務(wù)人員進(jìn)一步適應(yīng)新型納稅流程和體系，需要進(jìn)一步培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員多元化多樣化發(fā)展、掌握多種提升工作效率及工作準(zhǔn)確性的能力，建立老帶新的培養(yǎng)機(jī)制，從而使企業(yè)的財(cái)務(wù)處理更具信息化和智能化，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

綜上所述，本文主要從分析營改增政策及房地產(chǎn)企業(yè)特征開始，對企業(yè)造成的會計(jì)核算及納稅影響進(jìn)行分析，并參照個人經(jīng)驗(yàn)，提出應(yīng)對之策。從而進(jìn)一步希望營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)起到更多的積極作用，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)的快速轉(zhuǎn)型。