洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的成效及對(duì)策

陳文正 洛陽(yáng)市發(fā)展和改革委員會(huì)

房地產(chǎn)作為國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱，與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和金融安全密切相關(guān)。2017年11月，黨的十九大報(bào)告明確提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，表明了國(guó)家嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，要求大力整頓房地產(chǎn)行業(yè)，遏制投機(jī)炒作，支持和滿足人民群眾的住房需求。

一、洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的制定和實(shí)施

2017年初，受周邊城市房?jī)r(jià)快速上漲的傳導(dǎo)效應(yīng)，中心城區(qū)商品房供應(yīng)不足拉高房?jī)r(jià)，城市居住條件的改善拉動(dòng)本地購(gòu)房需求，住房品質(zhì)提升等綜合因素的影響，洛陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)了較快速的增長(zhǎng)。

為了有效控制洛陽(yáng)市房?jī)r(jià)快速上漲，確保洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，2017年6月8日，洛陽(yáng)市出臺(tái)了《洛陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房?jī)r(jià)格管理的意見(jiàn)》，從加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、增強(qiáng)住房供給、完善土地供應(yīng)、強(qiáng)化輿論引導(dǎo)等方面出臺(tái)調(diào)控措施，并提出明確要求。

2017年8月17日，洛陽(yáng)市又制定印發(fā)了《洛陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格管理的意見(jiàn)》，文件結(jié)合洛陽(yáng)實(shí)際，借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，對(duì)洛陽(yáng)市調(diào)控措施進(jìn)行完善升級(jí)，明確由洛陽(yáng)市國(guó)土部門(mén)制定年度房地產(chǎn)項(xiàng)目土地供應(yīng)滾動(dòng)計(jì)劃，加大住宅用地供應(yīng)；住房部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況監(jiān)督巡查，嚴(yán)厲打擊違規(guī)銷(xiāo)售行為；價(jià)格管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋預(yù)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行備案管理；住建部門(mén)對(duì)棚改項(xiàng)目配建商品房出臺(tái)配套政策，督促在建商品房項(xiàng)目加快建設(shè)進(jìn)度，有效增加商品住宅待售面積。

二、洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的成效

隨著2017年一系列調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，洛陽(yáng)市城市區(qū)房?jī)r(jià)從2017年6月份開(kāi)始連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)下降，價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭得到了有效控制。整體調(diào)控的成效在2018年得到體現(xiàn)，基本達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。

（一）商品房供應(yīng)情況

商品房供應(yīng)的過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭得到遏制。2017年全年，洛陽(yáng)市商品房供應(yīng)面積611.37萬(wàn)平方米，同比增加0.16%；56302套，同比增加2.65%。其中：供應(yīng)住宅面積497.12萬(wàn)平方米，同比增加5.79%；供應(yīng)商品房住宅41581套，同比增加6.45%。

城市區(qū)預(yù)售房面積大幅下降。2018年洛陽(yáng)城市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積293.35萬(wàn)平方米，同比下降29.29%；供應(yīng)商品房29795套，同比下降23.11%。其中：供應(yīng)住宅面積213.29萬(wàn)平方米，同比下降28.92%；供應(yīng)商品房住宅19650套，同比下降24.12%。

縣區(qū)商品房供應(yīng)大幅增加。2018年洛陽(yáng)市屬九縣（市）商品房供應(yīng)318.02萬(wàn)平方米，同比增加62.65%；供應(yīng)商品房26507套，同比增加64.63%。其中：供應(yīng)住宅面積283.83萬(wàn)平方米，同比增加67.08%；供應(yīng)商品房住宅21931套，同比增加66.59%。

（二）新建商品房銷(xiāo)售情況

商品房銷(xiāo)售面積下降明顯，交易額小幅上漲。2018年洛陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售面積736.79萬(wàn)平方米，同比下降7.33%；金額388.98億元，同比增加1.84%；65748套，同比下降6.03%。其中：住宅銷(xiāo)售面積645.19萬(wàn)平方米，同比下降7.14%；金額325.90億元，同比增加2.24%；52424套,同比下降8.97%。

城市區(qū)銷(xiāo)售面積和交易額雙雙明顯下降。2018年洛陽(yáng)市城市區(qū)新建商品房銷(xiāo)售面積342.71萬(wàn)平方米，同比下降26.37%；金額243.61億元，同比下降11.51%；34236套，同比下降22.57%。其中：住宅銷(xiāo)售面積282.11萬(wàn)平方米，同比下降30.61%；金額198.38億元，同比下降15.33%；24537套,同比下降29.78%。

縣區(qū)銷(xiāo)售面積和交易額雙雙明顯增長(zhǎng)。2018年洛陽(yáng)市屬九縣（市）商品房銷(xiāo)售面394.08萬(wàn)平方米，同比增加19.57%；金額145.37億元,同比增加36.31%；31512套，同比增加22.40%。其中：住宅銷(xiāo)售面積363.08萬(wàn)平方米，同比增加25.96%；金額127.52億元,同比增加50.98%；27887套，同比增加23.15%。

（三）二手房交易情況

二手房交易活躍。2018年洛陽(yáng)市二手房交易面積234.55萬(wàn)平方米，同比增加17.11%；金額117.31億元，同比增加55.58%；24531套，同比增加16.60%。其中：住宅交易面積217.39萬(wàn)平方米，同比增加15.90%；金額111.04億元，同比增加57.10%；22617套,同比增加18.02%。

縣區(qū)二手房市場(chǎng)活躍度高于城市區(qū)。2018年洛陽(yáng)市屬九縣（市）二手房交易面積29.86萬(wàn)平方米，同比增加48.26%；金額6.94億元，同比增加51.86%；2191套，同比增加45.58%。其中住宅交易面積27.73萬(wàn)平方米，同比增加52.11%；金額6.48億元，同比增加65.31%；2158套，同比增加45.91%。相較之縣區(qū)，城市區(qū)二手房交易面積204.69萬(wàn)平方米，同比增加13.63%；金額110.37億元，同比增加55.82%；22340套，同比增加14.36%。其中：住宅交易面積189.66萬(wàn)平方米，同比增加12.00%；金額104.56億元，同比增加56.62%；20459套,同比增加15.69%。

（四）其他

洛陽(yáng)市房管局交易系統(tǒng)顯示，2018全年城市區(qū)新建商品住宅合同簽約均價(jià)7032元/平方米，同比上漲22.00%。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題和政策建議

經(jīng)過(guò)2017-2018年的嚴(yán)格調(diào)控，洛陽(yáng)市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制，但由于洛陽(yáng)市住房供應(yīng)量較少，目前仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，預(yù)計(jì)2019年洛陽(yáng)市市區(qū)住房?jī)r(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯下降，會(huì)保持小幅上漲趨勢(shì)。通過(guò)調(diào)研分析，洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在4個(gè)方面的問(wèn)題，一是2016年以來(lái)洛陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲幅度較大，尤其是網(wǎng)簽放開(kāi)以后，近期幾個(gè)月房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)；二是住宅待售面積較少，特別是中心城區(qū)房源緊缺，目前洛陽(yáng)市城市區(qū)住宅待售周期3.3個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面；三是洛陽(yáng)市區(qū)中小戶型普通住房供應(yīng)比例偏低，滿足不了中低收入家庭購(gòu)房需求；四是中高收入群體占有較多住房資源，多余房屋閑置造成空置率較高，2016年以來(lái)新建小區(qū)平均空置率達(dá)到30%。

基于以上的調(diào)研和問(wèn)題，從未來(lái)3-5年的政策取向來(lái)看，本文建議洛陽(yáng)市采取3個(gè)方面的政策應(yīng)對(duì)。第一，極探索共有產(chǎn)權(quán)住房模式。建議河南省住建廳借鑒外省市先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，積極探索符合河南省實(shí)際的共有產(chǎn)權(quán)住房模式，并及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策。第二，制定更為科學(xué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。建議河南全省出臺(tái)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，政府行政干預(yù)為輔的調(diào)控政策。針對(duì)不同收入水平的居民和各類(lèi)群體，構(gòu)建高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。第三，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的金融支持。建議河南省政府協(xié)調(diào)各商業(yè)銀行繼續(xù)加大對(duì)個(gè)人首套住房信貸的支持，增加普通商品住房和保障性住房開(kāi)發(fā)貸款供應(yīng)，支持合理融資需求。

具體針對(duì)2019年洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，洛陽(yáng)市應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策、長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治，切實(shí)落實(shí)河南省住建部門(mén)的“一城一策”，逐步建立完善的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。當(dāng)前的主要工作任務(wù)有兩個(gè)，一是編方案，制目標(biāo)。洛陽(yáng)市應(yīng)加快編制房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制工作方案，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)和年度工作目標(biāo)，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，加強(qiáng)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。與此同時(shí)，盡快建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系和調(diào)控工作考評(píng)機(jī)制。二是保時(shí)效、促共享。為確保調(diào)控政策取得實(shí)效，應(yīng)積極配合河南省政府加快推進(jìn)省、市、縣房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)房屋網(wǎng)簽備案全覆蓋，并繼續(xù)開(kāi)展治理房地產(chǎn)亂象專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)交易監(jiān)管。與此同時(shí)，探索建立完善信用體系和信息管理平臺(tái)，強(qiáng)化信用信息公開(kāi)共享。