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    土地政策和貨幣政策對(duì)城市房?jī)r(jià)調(diào)控的定性分析

    2019-07-11 00:58:49芮佳雯
    時(shí)代金融 2019年14期
    關(guān)鍵詞:貨幣政策

    芮佳雯

    摘要:對(duì)土地政策、貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的影響效應(yīng)的分析研究,有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。以全國(guó)35個(gè)主要城市為研究對(duì)象,定性分析土地政策和貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效應(yīng)及現(xiàn)狀,最后,立足于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著差別,提出對(duì)策意見。

    關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)調(diào)控 土地政策 貨幣政策

    一、引言

    自1998年住房改革以來,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展,中國(guó)商品房的需求不斷擴(kuò)張,國(guó)內(nèi)大中型城市住房的平均銷售價(jià)格也逐漸大幅度增加。同時(shí),由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不平衡性和土地資源稟賦的差異等因素,這些也導(dǎo)致了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的地區(qū)差別,中國(guó)各大城市的住房市場(chǎng)發(fā)展也極其不均衡,從近些年的房?jī)r(jià)可以看出,一線城市的房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)出持續(xù)高幅度增長(zhǎng)的狀態(tài),三線城市的價(jià)格相對(duì)較低,增長(zhǎng)也相對(duì)平穩(wěn),二線城市價(jià)格漲幅則介于兩者之間,形成了顯著的區(qū)域特征。為了維持國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展,政府頒布了一系列涉及土地政策、貨幣政策等的積極調(diào)控措施。但是,政策實(shí)施的結(jié)果尚未達(dá)到預(yù)期理想的效果,一二線城市的房?jī)r(jià)漲幅仍然很快,三四線城市土地供應(yīng)變化仍不明顯??梢?,緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不均衡對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展有著很大的意義。

    由于國(guó)內(nèi)各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡,政府轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的調(diào)控思想,立足于不同城市房?jī)r(jià)市場(chǎng)的現(xiàn)狀通過實(shí)施針對(duì)性的土地政策、貨幣政策等來調(diào)控房?jī)r(jià),進(jìn)行分類調(diào)控。所以說對(duì)土地政策、貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的影響效應(yīng)的分析研究,有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

    二、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

    現(xiàn)今隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)不斷上漲,所以房?jī)r(jià)的波動(dòng)分析研究成了熱門課題。國(guó)內(nèi)外許多學(xué)者結(jié)合國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行了深入研究,將影響房?jī)r(jià)的宏微觀因素大致歸類為:經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、土地價(jià)格、經(jīng)濟(jì)體結(jié)構(gòu)、人口增長(zhǎng)幅度、家庭數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)者預(yù)期等因素,并據(jù)此提出了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,促進(jìn)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展。

    自2008年爆發(fā)全球金融危機(jī)后,世界各國(guó)央行開始逐漸關(guān)注宏觀政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響,貨幣政策和土地政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的效應(yīng)逐漸被學(xué)者們提及,現(xiàn)有這方面的文獻(xiàn)亦頗多,其中貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的效應(yīng)研究方面,國(guó)外學(xué)者Ahrend R[1]通過研究發(fā)現(xiàn),美聯(lián)儲(chǔ)寬松的貨幣政策會(huì)對(duì)美國(guó)近來的房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著的影響。國(guó)內(nèi)學(xué)者在這方面的研究主要集中在陳剛和邵慰[2]、張浩等[3],這些學(xué)者分別采用不同的貨幣政策度量工具如M0、利率、M2進(jìn)行研究,研究結(jié)果表明貨幣政策會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控起到積極有效的作用,但調(diào)控效果會(huì)隨著實(shí)施工具和調(diào)控區(qū)域的不同而存在差異。

    在土地政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)研究方面,國(guó)內(nèi)外學(xué)者主要是從土地供應(yīng)管制和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行研究,Moran A[4]的研究結(jié)果顯示土地管制會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生積極的影響,房?jī)r(jià)將會(huì)隨著人為的土地管制而波動(dòng)。而在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),有許多學(xué)者如李永剛等[5]通過研究也揭示了土地政策對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的效應(yīng),且存在空間差異。王良健等[6]從理論上剖析了土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制,他們認(rèn)為土地供應(yīng)計(jì)劃的實(shí)施通過影響開發(fā)商預(yù)期從而引致開發(fā)商的投機(jī)行為,進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響。本文將結(jié)合土地政策和貨幣政策對(duì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)進(jìn)行定性分析,旨在探尋房?jī)r(jià)與宏觀政策之間的關(guān)系,從而為國(guó)家分類調(diào)控提出意見。

    三、土地政策和貨幣政策對(duì)城市房?jī)r(jià)調(diào)控的定性分析

    (一)全國(guó)大中型城市房?jī)r(jià)發(fā)展?fàn)顩r

    由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,中國(guó)城市化現(xiàn)象日益明顯,城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增多刺激了住房的需求量,住房市場(chǎng)日益市場(chǎng)化。影響城市房?jī)r(jià)波動(dòng)的因素有很多,如:經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、消費(fèi)者預(yù)期等。為了更準(zhǔn)確、全面、客觀地研究全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)狀況,我們?cè)诖酥饕獙?duì)全國(guó)的35個(gè)主要城市作為研究對(duì)象,進(jìn)行了一系列的定性分析研究。

    通過上圖1我們可以看出,一線城市房?jī)r(jià)在2007年前處于平穩(wěn)增長(zhǎng)階段,在2008-2010年間急劇上升,之后又呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì);而二三線城市房?jī)r(jià)一直較低,相差不大增長(zhǎng)較為平穩(wěn)。

    (二)實(shí)施土地政策的發(fā)展?fàn)顩r

    土地供應(yīng)量是我國(guó)土地政策參與宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要手段。為了維持國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定,政府會(huì)通過頒布相應(yīng)的土地政策來控制土地供應(yīng)量進(jìn)而調(diào)控房?jī)r(jià)。在房?jī)r(jià)偏高的時(shí)間段,政府會(huì)通過緊縮的寬松政策來增加土地供應(yīng)量的問題從而促使房?jī)r(jià)下降。

    從圖2可以看出,一線城市的土地供應(yīng)量受國(guó)家政策的影響在2002-2007年急劇下降,在2011年受新“國(guó)八條”政策的影響又趨于下降,在2013年的新“國(guó)五條”的影響又有所回升。二三線城市的土地供應(yīng)量波動(dòng)幅度則不大,三線城市的土地供應(yīng)量一直較低。從2002年到2014年,一線城市的土地供應(yīng)量一直較大,大量的需求刺激著土地供應(yīng)的不斷增長(zhǎng),漲幅是最大的;二線城市緊跟其后,逐漸呈現(xiàn)出后來者居上的態(tài)勢(shì);而三線城市由于經(jīng)濟(jì)相對(duì)不發(fā)達(dá),缺乏大量外來人口的需求刺激,土地供應(yīng)變化則較為平緩,漲幅不大。由此看出,土地供應(yīng)量存在顯著的地區(qū)差異。

    (三)貨幣政策實(shí)施的現(xiàn)狀

    從圖3可以看出,5年貸款利率的波動(dòng)幅度一直很大,極其不穩(wěn)定,在2008年急劇下降之后,在2009年利率又急劇上升;貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度不大,但由于通貨膨脹在2009年達(dá)到了最高。

    (四)探尋房?jī)r(jià)與宏觀政策實(shí)施的關(guān)系

    為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展,自2003年以來,中央政府頒布了涉及土地政策、貨幣政策等一系列的調(diào)控措施。

    從圖4中國(guó)35個(gè)大中型城市的年度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率變化和5年期貸款利率IR、貨幣供應(yīng)量M2的年度增長(zhǎng)率可以看出,各地房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率基本維持在-20%至50%的范圍,年均房?jī)r(jià)漲幅的城市間差異較大;而同時(shí),貨幣政策的調(diào)控力度也一直在加大,M2增長(zhǎng)率常年穩(wěn)定在20%左右,而利率水平則處于先上升后下降的增長(zhǎng)狀態(tài),尤其在2007-2009年,受到國(guó)際市場(chǎng)金融危機(jī)的影響,房?jī)r(jià)跌幅明顯,中國(guó)銀行采取了積極擴(kuò)張的貨幣政策,導(dǎo)致M2和利率呈現(xiàn)明顯的突然增長(zhǎng)和下降,政策調(diào)控和房?jī)r(jià)變化密切相關(guān)。

    四、結(jié)論

    改革開放之后經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致了全國(guó)各城市住房市場(chǎng)的不平衡發(fā)展,政府頒布了相應(yīng)的房?jī)r(jià)調(diào)控措施,旨在通過分類調(diào)控促進(jìn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。本文研究了土地政策和貨幣政策對(duì)城市房?jī)r(jià)調(diào)控影響。通過上述定性分析研究發(fā)現(xiàn):土地政策和貨幣政策均對(duì)不同城市群的房?jī)r(jià)調(diào)控有顯著的影響效應(yīng),寬松的土地政策和緊縮的貨幣政策都會(huì)促使房?jī)r(jià)顯著地下降,而緊縮的土地政策和寬松的貨幣政策會(huì)促使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。因此,面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不平衡性和土地資源稟賦的差異等因素導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)顯著的地區(qū)差別,政府應(yīng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的調(diào)控思想,立足于不同城市房?jī)r(jià)市場(chǎng)的現(xiàn)狀通過實(shí)施針對(duì)性的土地政策、貨幣政策等來調(diào)控房?jī)r(jià),進(jìn)行分類調(diào)控。依據(jù)分析結(jié)果,提出以下政策建議:

    第一,對(duì)于房?jī)r(jià)久居高位的一線城市而言,抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)是中央和地方政府的重中之重,除了對(duì)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行合理引導(dǎo)外,人口有效的遷移政策等也需要注意,而在政策調(diào)控方面,應(yīng)在央行制定的利率基準(zhǔn)上,一定程度上以上浮提高中長(zhǎng)期貸款利率為主要手段,同時(shí)適當(dāng)控制土地供應(yīng)量。

    第二,二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨向高價(jià)位發(fā)展,地區(qū)間的房?jī)r(jià)差異也在進(jìn)一步擴(kuò)大,因此,對(duì)于二線城市的房?jī)r(jià)調(diào)控需要進(jìn)行分別對(duì)待。對(duì)于西安、昆明、長(zhǎng)沙、石家莊等房?jī)r(jià)相對(duì)不高的城市,房?jī)r(jià)調(diào)控主要以維穩(wěn)為主,可以通過實(shí)行適度寬松的貨幣政策和相對(duì)緊縮的土地政策以促進(jìn)房?jī)r(jià)合理平穩(wěn)的上漲;而對(duì)于南京、福州、寧波、廈門等這類房?jī)r(jià)相對(duì)較高的城市,應(yīng)以控制房?jī)r(jià)過快上漲為主,因此需要實(shí)行適度緊縮的貨幣政策和適度寬松的土地政策。

    第三,對(duì)于三線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)是去除過量的庫(kù)存,由于土地政策的失效,因此消化庫(kù)存主要還是從引導(dǎo)外來人口流入從而促進(jìn)住房需求為主,同時(shí)輔以適度擴(kuò)張的貨幣政策來促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]Ahrend R.Monetary ease:a factor behind financial crises?Some evidence from OECD countries[J].2010,4(12):1-30.

    [2]陳剛,邵慰.“國(guó)五條”能降低高房?jī)r(jià)嗎?——基于政策效應(yīng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[J].經(jīng)濟(jì)問題,2013(5):20-23.

    [3]張浩,李仲飛,鄧柏峻.政策不確定、宏觀沖擊與房?jī)r(jià)波動(dòng)——基于LSTVAR模型的實(shí)證分析[J].金融研究,2015(10):32-47.

    [4]Moran A.Land regulations,housing prices and productivity[J].Agenda A Journal of Policy Analysis & Reform,2007,14(1):35-50.

    [5]李勇剛,高波,張鵬.土地供應(yīng)、住房?jī)r(jià)格與居民消費(fèi)——基于面板聯(lián)立方程模型的研究[J].南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào),2013,13(3):54-63.

    [6]王良健,顏蕾,李中華等.土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房?jī)r(jià)的傳導(dǎo)機(jī)制研究[J].自然資源學(xué)報(bào),2015(11):1823-1833.

    (作者單位:西安財(cái)經(jīng)大學(xué)西部能源經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展協(xié)同創(chuàng)新研究中心)

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