房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)及其防控對(duì)策

郝銀輝

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的顯著提高，人們對(duì)住房的品質(zhì)需求日益增長，尤其是80、90后甚至00后逐漸成為購房主流群體，人們對(duì)住房的需求更加多樣性、多變性。整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)快速擴(kuò)張已成為歷史，行業(yè)集中度不斷提高，在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)下，地產(chǎn)行業(yè)“?！迸c“機(jī)”并存，也面臨著新的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，并且這樣的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房企未來的智能化發(fā)展造成一定的阻礙。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)防控

地產(chǎn)開發(fā)的過程需要大量的資金、勞動(dòng)力、物力投入，屬于密集型高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，并且從項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)、銷售、清算都需要得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)，在這個(gè)過程中資金的投入周期長，回籠時(shí)間慢，對(duì)整個(gè)企業(yè)的運(yùn)作帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，實(shí)行更精細(xì)、更敏捷、維度更豐富的財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制，來管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升，對(duì)房企愈發(fā)重要。

一、房企財(cái)務(wù)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

房企財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)是多種多樣的，主要涉及籌資、投資、運(yùn)營、資金回收四個(gè)方面。在實(shí)際的管理工作中科學(xué)客觀地分析當(dāng)前企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)促進(jìn)公司高質(zhì)量發(fā)展有著舉足輕重的作用。一是籌資環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動(dòng)中容易出現(xiàn)“長借短用”或“短借長用”情形，前者增加企業(yè)成本，后者可能讓企業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)。并且大部分的房企處于負(fù)債經(jīng)營狀態(tài)，過高的負(fù)債率將透支企業(yè)融資的潛力，不利于后期貸款。當(dāng)某個(gè)房企在高資產(chǎn)負(fù)債水平的情況下開展運(yùn)營甚至?xí)霈F(xiàn)破產(chǎn)的局面。二是在投資環(huán)節(jié)中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)所處的環(huán)境是多變的，地產(chǎn)投資又屬于長期投資，因此在投資的前期對(duì)自身資金水平和人才儲(chǔ)備以及所投資項(xiàng)目進(jìn)行全面分析至關(guān)重要，但是現(xiàn)實(shí)情況是部分房企會(huì)忽視這些因素，在投資環(huán)節(jié)中，沒有對(duì)擬實(shí)施的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)投資策劃和融資策劃，沒有按照該企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)提前做好資金籌劃，也沒有測(cè)算新項(xiàng)目資金峰值及對(duì)公司的資金壓力、資產(chǎn)負(fù)債率的影響，地產(chǎn)項(xiàng)目往往資金投入大，企業(yè)投資決策的失誤會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生。三是在運(yùn)營中存在的風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期延長，會(huì)降低資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率和整體獲利能力。在房地產(chǎn)施工過程中要充分地考慮施工材料，以及運(yùn)輸材料等環(huán)節(jié)中的資金問題，避免資金周轉(zhuǎn)困難的微觀風(fēng)險(xiǎn)。如果因資金流動(dòng)性危機(jī)導(dǎo)致項(xiàng)目工程進(jìn)度滯后，那么不但造成資金成本上升，還可能承擔(dān)相應(yīng)的履約風(fēng)險(xiǎn)賠償，企業(yè)將承擔(dān)更多的成本，消耗更大的資源。四是在資金的回收環(huán)節(jié)中，營銷去化慢，資金回收期延長，造成資源的長時(shí)間占用，也會(huì)給企業(yè)帶來嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)成因

正如前文所言，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中風(fēng)險(xiǎn)是多樣的，造成這些風(fēng)險(xiǎn)的原因也是多樣的。首先在融資環(huán)境方面，一方面房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大需要大量資金支持，另一方面自

習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”，國家開始收緊市場(chǎng)資金投放，當(dāng)前資金市場(chǎng)流動(dòng)性和貸款規(guī)模日益趨緊，市場(chǎng)利率持續(xù)走高，房企融資困難，融資成本較高。其次，在實(shí)際的運(yùn)營環(huán)節(jié)中，地產(chǎn)企業(yè)忽視對(duì)成本的管理工作，沒有充分地認(rèn)識(shí)到成本管理工作的重要性。成本的管理內(nèi)容沒有得到細(xì)化和完善，因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、審圖力度、營銷費(fèi)效比等重要的成本管控環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)管控的作用弱化，長此以往就會(huì)造成成本的浪費(fèi)。再次，在思想方面，我國房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)管理過程中受許多制造業(yè)財(cái)務(wù)管理觀念的影響，對(duì)資金成本和稅務(wù)成本的意識(shí)不強(qiáng)，缺乏“大成本”意識(shí)，常常運(yùn)用單一的管理模式，這給財(cái)務(wù)管理工作帶來了很大的難度。最后，在用人方面，在大部分的房地產(chǎn)企業(yè)中，缺少管理會(huì)計(jì)人才，財(cái)務(wù)管理人員通常是由業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)兼任。財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)水平也嚴(yán)重影響了財(cái)務(wù)管理工作的精準(zhǔn)化程度，缺乏專業(yè)勝任能力的財(cái)務(wù)人員擔(dān)任財(cái)務(wù)管理崗不利于財(cái)務(wù)管理體系建設(shè)的完整性，容易出現(xiàn)漏洞、產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防控對(duì)策

（一）著力提升財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

提升財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)的提升能對(duì)防控房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)起到良好的促進(jìn)作用。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的主力軍是財(cái)務(wù)人員，能把財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、人力資源、管理會(huì)計(jì)、制造營銷等緊密結(jié)合起來，具備廣闊的視野與比較高的綜合素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，才能在負(fù)債率高企風(fēng)險(xiǎn)、償債風(fēng)險(xiǎn)及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)這些對(duì)房企生死攸關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防控方面有所作為。管理層可以定期為財(cái)務(wù)人員開展相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)管理主題培訓(xùn)，邀請(qǐng)優(yōu)秀的專家學(xué)者來進(jìn)行相應(yīng)的指導(dǎo)培訓(xùn)。并且還可以邀請(qǐng)一些高校法學(xué)院老師，對(duì)財(cái)務(wù)人員的法律知識(shí)進(jìn)行強(qiáng)化。其次，地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)積極吸納管理會(huì)計(jì)人才，建立全面風(fēng)險(xiǎn)管理綜合制度。經(jīng)常組織新入職財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，讓新注入的血液得到系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，構(gòu)建一支擁有夯實(shí)的知識(shí)儲(chǔ)備財(cái)會(huì)隊(duì)伍，帶著更加專業(yè)的態(tài)度和眼光開展工作。在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行“傳幫帶”工作方式，讓具有過硬業(yè)務(wù)能力的老員工帶領(lǐng)新入職的工作人員開展工作。并且在日常工作中要為財(cái)務(wù)人員樹立“業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)知識(shí)同樣重要”學(xué)習(xí)的理念，讓財(cái)務(wù)人員既懂財(cái)務(wù)也懂工程管理以及成本控制的相關(guān)專業(yè)知識(shí)。為財(cái)務(wù)人員提供更加廣闊的學(xué)習(xí)和發(fā)展平臺(tái)，不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的思想教育和引導(dǎo)，增強(qiáng)財(cái)會(huì)人員的政治敏感性與職業(yè)道德修養(yǎng)，樹立良好的職業(yè)道德風(fēng)尚，嚴(yán)肅財(cái)務(wù)紀(jì)律，堅(jiān)決抵制并杜絕財(cái)務(wù)人員違法違紀(jì)行為。此外，還應(yīng)該結(jié)合當(dāng)下的信息技術(shù)發(fā)展和智能科技加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的建設(shè)，讓財(cái)務(wù)人員從繁重的基礎(chǔ)工作之中解放出來，從事更多價(jià)值管理和風(fēng)險(xiǎn)防控的工作。

（二）完善管理體系，形成防控系統(tǒng)

就目前來看，我國的房企財(cái)務(wù)管理制度體系仍然不完善，特別是在風(fēng)險(xiǎn)管理體系中存在著一些明顯的缺陷，這對(duì)房企的決策者在相關(guān)決策時(shí)有十分嚴(yán)重的影響。因此，房企應(yīng)該立足于自身實(shí)際，從意識(shí)層面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理體系在地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的作用，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，不斷地完善風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督。與此同時(shí)還應(yīng)積極促進(jìn)公司內(nèi)審部門專業(yè)能力的提高，引進(jìn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系做全面科學(xué)的評(píng)估，參考專家的意見和建議讓自己內(nèi)部的審計(jì)監(jiān)督結(jié)構(gòu)不斷完善，讓審計(jì)工作變得更加精準(zhǔn)，從而將財(cái)務(wù)管理中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。當(dāng)然，不斷地完善內(nèi)部控制，促進(jìn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程和經(jīng)營活動(dòng)優(yōu)化也很重要。對(duì)房企的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)開展預(yù)評(píng)估，確定可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，再針對(duì)預(yù)評(píng)估的結(jié)果和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)，建構(gòu)起和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際相符合的內(nèi)部控制制度。根據(jù)當(dāng)前地產(chǎn)發(fā)展的情況，建議所有的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)均設(shè)兩個(gè)及以上可以相互制約的控制環(huán)節(jié)，讓資金在整個(gè)調(diào)度和結(jié)算以及擔(dān)保過程中，決策人員和會(huì)計(jì)人員可以與執(zhí)行人員、保管人員、經(jīng)辦人員之間的工作程序?qū)崿F(xiàn)權(quán)責(zé)限制、權(quán)責(zé)分明。當(dāng)然在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)中有一類風(fēng)險(xiǎn)是不可控的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)就需要企業(yè)在完善了整個(gè)防范體系后，科學(xué)地開展事前控制經(jīng)營活動(dòng)中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低?？梢岳矛F(xiàn)代化的信息技術(shù)，為企業(yè)建立起相關(guān)的資源庫，并且利用智能化和移動(dòng)應(yīng)用推進(jìn)財(cái)務(wù)核算和業(yè)務(wù)處理，提高財(cái)務(wù)核算和業(yè)務(wù)的處理效率，同時(shí)這一過程也可以在最大限度上減少因?yàn)槿藶橐蛩囟鴰淼呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）拓寬融資渠道，加強(qiáng)成本管理

房企發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大多都跟資金需求密切相關(guān)，因此積極探索創(chuàng)新融資模式，突破金融瓶頸，適當(dāng)拓寬企業(yè)的融資渠道，能夠有效地預(yù)防房企在財(cái)務(wù)管理上出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而為房企的發(fā)展?fàn)I造較為寬松的成長環(huán)境。房企管理者可以認(rèn)真研究國家貨幣政策和資本市場(chǎng)形勢(shì)變化，積極拓展債權(quán)融資、權(quán)益融資的渠道和方式擴(kuò)大資金的來源，保證房企的平穩(wěn)運(yùn)行。一方面加強(qiáng)與銀行、信托、資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)的深入合作，合理規(guī)劃融資結(jié)構(gòu)，確保企業(yè)有充足的額度應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)。另一方面在實(shí)際的運(yùn)營環(huán)節(jié)中遇到資金占用大的項(xiàng)目，適當(dāng)引入合作方，借助股權(quán)投資的力量來支撐項(xiàng)目的順利開發(fā)，分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也減少了公司資金占用。此外，房企還需要加速銷售回款，加快房地產(chǎn)投資變現(xiàn)速度，確保資金鏈安全。蓄客工作盡量提前，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理和工程過程管控，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的分析論證，科學(xué)把控項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，盡早獲取《預(yù)售房許可證》，做好銷售策劃，力爭早銷售、快銷售、快回款。建立按揭考核機(jī)制，對(duì)銀行的按揭工作進(jìn)行考查，選擇優(yōu)質(zhì)的合作銀行，客戶簽訂銷售合同交納首付后，安排財(cái)務(wù)人員實(shí)時(shí)跟蹤銷售合同的按揭審批、放款進(jìn)程，快速推進(jìn)放款。此外，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況及時(shí)提取和解凍監(jiān)管資金，將回籠的資金提前還款，減少銀行的利息，提高項(xiàng)目的利潤。最后在資金的調(diào)度和安排上也應(yīng)做好統(tǒng)籌規(guī)劃，落實(shí)好資金計(jì)劃，提高資金使用效率。

四、結(jié)語

面臨日漸復(fù)雜的國內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境，在地產(chǎn)行業(yè)高烈度競爭的低容錯(cuò)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用政府出臺(tái)的相關(guān)政策，深化對(duì)行業(yè)發(fā)展前景邏輯的理解，對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)時(shí)采取有效措施降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，房企還需要提升內(nèi)部管理人員的素質(zhì)，練好經(jīng)營內(nèi)功，通過完善財(cái)務(wù)管理體系，形成科學(xué)有效的防范系統(tǒng)。不斷地拓寬融資的渠道，將管理體制進(jìn)行不斷的改革優(yōu)化，從而促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性平穩(wěn)轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]謝劍兵.新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制思考[J].財(cái)經(jīng)界，2019（01）：144—145.