從流通率看我國房地產(chǎn)走勢(shì)研究

張晟

【摘 要】作為衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要指標(biāo)之一，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系著國家的經(jīng)濟(jì)收入，更關(guān)系著居民的生活質(zhì)量。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)制定了諸多發(fā)展戰(zhàn)略，但仍存在諸多問題，極大地制約了我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。流通率是反應(yīng)房地產(chǎn)走勢(shì)的主要因素之一，通過流通率能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的供求量進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】流通率;中國房地產(chǎn);影響因素

【中圖分類號(hào)】F293.35 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2019）03-0048-02

房地產(chǎn)業(yè)的流通率指二手交易數(shù)量與存量房總量的比值，不同國家、城市甚至區(qū)域之間的流通率都具有明顯差異。從房產(chǎn)的流通過程可以看出供需匹配情況，體現(xiàn)房屋資源的配置效率，因此流通率是房地產(chǎn)業(yè)的重要指標(biāo)。受宏觀政策和市場環(huán)境等因素影響，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是動(dòng)態(tài)的，可根據(jù)流通率對(duì)其走勢(shì)進(jìn)行研究，以期推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，我國的房價(jià)居高不下，很多人買房難，導(dǎo)致商品房大量滯銷，建設(shè)企業(yè)受到經(jīng)濟(jì)損失，負(fù)債難償。這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都形成嚴(yán)重威脅。具體來說，縣城商品房供大于求，三線、四線城市需求量小且成交量適中，一線、二線城市需求量大但成交量不高。目前，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)十分重視，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)內(nèi)需的必要手段，房地產(chǎn)更是財(cái)政收入和城市建設(shè)的主要驅(qū)動(dòng)力。在消費(fèi)群體上，農(nóng)民逐漸占據(jù)較大比例。房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用膨脹、投機(jī)行為等問題，但國家制定有相應(yīng)的方針政策和“去庫存”的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過宏觀調(diào)控政策解決資源配置效率低、庫存多的問題。

2 影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素分析

2.1 產(chǎn)業(yè)因素

工業(yè)是拉動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素之一，房地產(chǎn)業(yè)與工業(yè)關(guān)聯(lián)較大，無論是工業(yè)還是第三產(chǎn)業(yè)，都需要房地產(chǎn)業(yè)的參與。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠幫助擴(kuò)大就業(yè)，增加更多就業(yè)崗位;另一方面，房地產(chǎn)關(guān)系著社會(huì)發(fā)展的方方面面，是拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長的主要驅(qū)動(dòng)力。市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)會(huì)因?yàn)殛P(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而升值，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是推動(dòng)社會(huì)發(fā)展的主導(dǎo)因素，其持續(xù)發(fā)展與房價(jià)居高不下有直接關(guān)系。同時(shí)，金融的優(yōu)勢(shì)在于利用資金的合理分配帶來經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，其劣勢(shì)則是資金容易涌入主導(dǎo)行業(yè)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的資金大量涌入，哄抬房價(jià)，使得房地產(chǎn)成為暴利行業(yè)。

2.2 區(qū)域因素

我國東部地區(qū)的房地產(chǎn)需求量明顯高于中西部地區(qū)。東部地區(qū)與中西部地區(qū)之間存在著根本性的條件差距。東部地區(qū)城市群密集，人口規(guī)模大，且對(duì)人才的吸納度更高，就業(yè)機(jī)會(huì)與發(fā)展空間較大，因而能夠?qū)χ形鞑康貐^(qū)的人口產(chǎn)生一定的吸引力，導(dǎo)致人口向東部轉(zhuǎn)移。相比之下，西部地區(qū)人口稀少，外流人口多，消費(fèi)水平有所下降，市場需求萎縮，尤其是西部地區(qū)建設(shè)起步較晚，發(fā)展速度較慢，房地產(chǎn)的市場需求與東部地區(qū)差距較大。這樣的形勢(shì)下，東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口密度大，房地產(chǎn)需求量大，價(jià)格必然較高。西部地區(qū)生活環(huán)境相對(duì)較差，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)供過于求，購買量和購買價(jià)格均不高。

2.3 發(fā)展模式因素

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)可依靠出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但中西部內(nèi)陸地區(qū)則主要依靠投資和消費(fèi)。其中，投資多為政府主導(dǎo)，房地產(chǎn)就是主要的投資領(lǐng)域。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的地區(qū)，消費(fèi)能力不強(qiáng)，且資源不足，只能通過投資創(chuàng)造就業(yè)崗位，增加財(cái)政收入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售能夠滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金需要，這種發(fā)展模式將房地產(chǎn)置于經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)的位置，決定了房價(jià)居高不下。我國長期以粗放型的方式發(fā)展經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)成本高導(dǎo)致價(jià)格高，降價(jià)會(huì)使資金回籠難，造成房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，因此房地產(chǎn)企業(yè)往往不會(huì)過多降價(jià)。更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)了勞動(dòng)力和資金的聚集，涉及農(nóng)民工等群體的經(jīng)濟(jì)收入。在采取措施管控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“去庫存”的同時(shí)，國家還會(huì)興建一些房地產(chǎn)工程，以確保擴(kuò)大國民就業(yè)。

2.4 城鎮(zhèn)化因素

我國農(nóng)村人口比重較大，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移成為必然趨勢(shì)，這意味著農(nóng)村人口對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中，農(nóng)村居民的經(jīng)濟(jì)收入逐漸增多，消費(fèi)能力提升，且物質(zhì)需求和精神需求都有所改變，對(duì)于便捷、舒適的城市生活更加向往，其房地產(chǎn)購買動(dòng)機(jī)更強(qiáng)。城鎮(zhèn)化是國家發(fā)展的必然趨勢(shì)，發(fā)展中國家在追趕發(fā)達(dá)國家的過程中，會(huì)在發(fā)展模式因素、區(qū)域因素、產(chǎn)業(yè)因素等層面進(jìn)行戰(zhàn)略選擇，但無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達(dá)國家，城鎮(zhèn)化都是必然經(jīng)歷的歷史階段。城市發(fā)展會(huì)帶來科技、交通、環(huán)境等便利，因此城市房地產(chǎn)的成本不止存在于房屋本身，更多的是附加價(jià)值及城市生活成本。例如，學(xué)區(qū)房的房價(jià)高于普通商品房，就是因?yàn)槠鋷в袃?yōu)質(zhì)的教育資源。

3 我國房地產(chǎn)走勢(shì)分析

3.1 房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化。近年來，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈“穩(wěn)中有變”的態(tài)勢(shì)，內(nèi)部環(huán)境出現(xiàn)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，外部環(huán)境也發(fā)生明顯變化，中美貿(mào)易戰(zhàn)等問題對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響較大。面臨內(nèi)外部環(huán)境的變化，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在一定變數(shù)，主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，包括消費(fèi)和投資在內(nèi)的指標(biāo)均有所下降。在動(dòng)態(tài)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展核心是“求穩(wěn)”。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長變得更加困難，當(dāng)前可謂進(jìn)入“嚴(yán)峻期”。

（2）貨幣政策和財(cái)政政策的微調(diào)。所謂的“微調(diào)”就是幾乎維持穩(wěn)定，微調(diào)是因?yàn)樨泿耪吲c財(cái)政政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展影響極大。即便是小小的變動(dòng)，也會(huì)極具影響力，在政策層面則是不小的波動(dòng)。我國的財(cái)政政策與貨幣政策強(qiáng)調(diào)積極和穩(wěn)健，同時(shí)也要求其具有更高的有效性、靈活性和前瞻性。在優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)，更要保證貨幣流動(dòng)性，使之充裕且合理。在經(jīng)歷了一系列考驗(yàn)后，財(cái)政政策會(huì)更加積極，調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)內(nèi)需也將成為其著力點(diǎn)，減稅與擴(kuò)大支出可能成為應(yīng)有之義。

（3）基建和鄉(xiāng)村振興的經(jīng)濟(jì)投資將增大。補(bǔ)基礎(chǔ)設(shè)施的短板、促進(jìn)鄉(xiāng)村發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)在這樣的環(huán)境下需要重新思考發(fā)展方向，轉(zhuǎn)移發(fā)展目標(biāo)，尋找新的發(fā)展機(jī)遇。

（4）宏觀政策需重視。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化，國家對(duì)行業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)更加明確。新時(shí)期，“去杠桿”的節(jié)奏和力度更強(qiáng)，作為一項(xiàng)技術(shù)含量極高的經(jīng)濟(jì)政策，“去杠桿”需要耐心。同時(shí)，改革開放層面也將推出重大改革措施，以應(yīng)對(duì)復(fù)雜的國際環(huán)境。諸多的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說可用作發(fā)展指南，需要房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步分析并研究宏觀經(jīng)濟(jì)政策的內(nèi)涵和具體要求，以便制定具有針對(duì)性的發(fā)展策略。

3.2 基于流通率的我國房地產(chǎn)走勢(shì)

（1）流動(dòng)率穩(wěn)定提升的基礎(chǔ)是經(jīng)濟(jì)條件。經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，才能活躍房產(chǎn)交易，提升流通率。GDP增長能夠影響存量房流通率，但其高低并不會(huì)決定流通率的高低。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，行業(yè)會(huì)不斷成熟，對(duì)GDP的依賴較低，在這樣的情況下，即便GDP增速放緩，只要保證較為穩(wěn)定的預(yù)期，同樣能夠促進(jìn)流通率穩(wěn)步提升。經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，GDP下行，流通率也會(huì)隨之下降。但二者在頻率上并不是統(tǒng)一的，GDP下行頻率相對(duì)較高。相對(duì)于實(shí)際經(jīng)濟(jì)增速，人們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期對(duì)流通率影響更大。經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)，GDP增速波動(dòng)性較大，但流通率則不然，會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。

（2）流通率提升的前提條件是住房自有率。流通率的上升要以住房自有率提升為前提，若將存量房視作水庫，則住房自有率就是水位線，控制著一個(gè)地區(qū)或者經(jīng)濟(jì)體內(nèi)房屋的流通量。住房自有率越高，表示可流通的房屋越多，說明該區(qū)域或經(jīng)濟(jì)體內(nèi)的房屋成交勢(shì)能更大。流通率與住房自有率相對(duì)一致，但也存在一定的背離現(xiàn)象。一方面，因?yàn)樽杂凶》吭鏊傩∮诖媪糠吭鏊?，住房自有率因此有輕微下降;另一方面，住房成交持續(xù)活躍，投資性需求增大、新房市場彈性小，也會(huì)提高存量房市場成交率，從而推動(dòng)流通率上升。

（3）流通率上升的核心動(dòng)力是人口流通。人口規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生驅(qū)動(dòng)作用，人口多，意味著需求量大。首先，具有一定購買力的人口基數(shù)增大，樓市交易更容易實(shí)現(xiàn)成交;其次，購買力較低的人口增加，對(duì)于住宅租賃市場來說是一種機(jī)遇，能夠使租賃型住宅投資市場更加活躍，間接地提高樓市成交率。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)與流通量有直接關(guān)系，流通率對(duì)房屋的資源配置影響較大，能夠促進(jìn)房屋需求升級(jí)，在一定程度上決定著房地產(chǎn)市場的供給?？梢哉f，流通率是房地產(chǎn)走向的關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)走向進(jìn)行分析時(shí)，需要對(duì)影響房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和主要因素進(jìn)行分析，結(jié)合宏觀政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，明確影響流通率的因素。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]李言，毛豐付.貨幣政策應(yīng)該對(duì)房價(jià)波動(dòng)做出反應(yīng)嗎——基于中國房地產(chǎn)市場衰退情境的模擬分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2017，39（5）：30-38，125.

[2]胡東婉，袁堯，楊剛.金融支持對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響——基于中國經(jīng)驗(yàn)的理論分析與實(shí)證檢驗(yàn)[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2016（6）：66-74.

[3]董昕.中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程與展望——兼論中國住房制度與土地制度的改革變遷[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2017（52）：50-61，70.

[責(zé)任編輯：鄧進(jìn)利]