中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果研究

摘 要：文章通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的概念和實(shí)施途徑進(jìn)行深入研究，闡述了當(dāng)前宏觀調(diào)控政策的效果，并結(jié)合現(xiàn)狀提出進(jìn)一步完善相關(guān)政策的合理化建議，以期為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；政策效果

引言：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分之一，它的健康發(fā)展能夠?yàn)樵S多相關(guān)行業(yè)帶來(lái)極高的經(jīng)濟(jì)效益。但是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下，我國(guó)雖然已經(jīng)取得了一定的良好成效，但是房?jī)r(jià)攀升、百姓住房難等與民生息息相關(guān)的問(wèn)題仍然不斷凸顯，所以，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步完善迫在眉睫。

1 中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的概念和實(shí)施途徑

1.1 中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策概念

中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是指，國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，為了消除可能出現(xiàn)的房產(chǎn)市場(chǎng)失靈，規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)相關(guān)資源的優(yōu)化配置以及公平與效率的有機(jī)統(tǒng)一，為房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)提供健康的宏觀環(huán)境，按照房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，運(yùn)用調(diào)節(jié)機(jī)制和調(diào)節(jié)手段，使得房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)能夠均衡發(fā)展以及有序運(yùn)行而制定并出臺(tái)一系列的公共政策總稱。我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要分為財(cái)政政策、金融調(diào)控政策以及土地調(diào)控政策等。通常來(lái)講，財(cái)政政策調(diào)控房?jī)r(jià)的作用是最直接、有效的；金融調(diào)控政策調(diào)控房?jī)r(jià)的作用是最迅速的；而土地調(diào)控政策調(diào)控地價(jià)的作用也非常迅速、有效[1]。

1.2 中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施途徑

中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要通過(guò)財(cái)政政策、貨幣政策、土地政策以及相關(guān)行政政策對(duì)房產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

第一，現(xiàn)階段最主要的財(cái)政政策調(diào)控途徑就是稅收，例如契稅、房產(chǎn)稅以及土地增值稅等。第二，現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要手段之一包括了貨幣政策，它主要含有存款準(zhǔn)備金政策、利率政策以及信貸政策，這三項(xiàng)的變化對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控會(huì)產(chǎn)生極大影響。第三，土地政策在調(diào)控過(guò)程中主要包含土地供應(yīng)策略和閑置土地處置策略，不僅能有效打擊房產(chǎn)投機(jī)人員、穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，也能從供求關(guān)系的角度進(jìn)行房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。第四，行政政策主要包含了行政問(wèn)責(zé)制度以及限貸限購(gòu)的政策。

2 中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果

2.1 中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的良好效果

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，是為了保持房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的健康發(fā)展，對(duì)其具有一定程度的積極作用，并取得一定的良好效果。截至目前，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策起到的積極作用主要包括在一定的程度上控制了房?jī)r(jià)，使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康發(fā)展；穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的根基，降低了房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的泡沫；規(guī)范了當(dāng)?shù)卣约胺康禺a(chǎn)企業(yè)的行為。

2.2 中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下依然存在的問(wèn)題

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策雖然已經(jīng)有了一定的成效，但是現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)中仍然存在許多問(wèn)題。

第一，部分地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)于依賴當(dāng)?shù)氐耐恋刎?cái)政，因此必須完善相關(guān)的土地制度和財(cái)稅制度。第二，我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定、公平目標(biāo)與國(guó)家的效率目標(biāo)有所矛盾和沖突。第三，居民間住房的貧富差距越來(lái)越大。第四，國(guó)家貨幣的超量供應(yīng)。第五，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款過(guò)度依賴，進(jìn)行負(fù)債運(yùn)營(yíng)。

3 中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步完善的建議

3.1 完善中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的配套制度

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的落實(shí)前提，主要在于科學(xué)合理的相關(guān)配套制度的完善和支持。在目前，相關(guān)的配套制度主要有征地制度、土地出讓制度、官員考核制度、投資監(jiān)管制度以及稅收制度，完善這些制度主要有兩個(gè)原因：一方面，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果的一個(gè)重要原因是政策缺少相關(guān)配套制度和政策實(shí)施的連續(xù)性。房地產(chǎn)宏觀政策的制定，需要有國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)，同時(shí)要經(jīng)國(guó)務(wù)院指導(dǎo)性的意見(jiàn)以及有關(guān)部門的相關(guān)細(xì)則補(bǔ)充和出臺(tái)，隨后歷經(jīng)數(shù)月甚至幾年才可以最終落實(shí)。因此，政府相關(guān)部門需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)規(guī)律性進(jìn)行有效分析并掌握，進(jìn)而確保房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的配套制度完善以及其連續(xù)性，才能得到良好的調(diào)控效果。另一方面，部分地方政府只注重地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和增長(zhǎng)，忽視了很多民生問(wèn)題。因此，急需完善有關(guān)政策的配套制度。例如，當(dāng)?shù)卣粝雽?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)最大化發(fā)展，就要加強(qiáng)對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)來(lái)促進(jìn)地方生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這種情況下，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門可以通過(guò)完善和實(shí)施征地制度以及土地出讓制度，達(dá)到地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)。由此可見(jiàn)，將相關(guān)的配套制度加以完善和落實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策才能有效解決各地的民生問(wèn)題[2]。

3.2 對(duì)不同的房地產(chǎn)需求區(qū)別對(duì)待

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展以及其市場(chǎng)需求的不斷變化，政府各級(jí)相關(guān)人員需要正視當(dāng)前不同的房地產(chǎn)需求，并將其精準(zhǔn)區(qū)分并區(qū)別對(duì)待。

首先，對(duì)于自住性的需求，政府需要對(duì)其盡量照顧，適當(dāng)放寬限制政策。其次，對(duì)于投機(jī)性需求的“房倒子”，各地政府必須對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲地打擊，并嚴(yán)格進(jìn)行限制。因?yàn)檫@種需求會(huì)通過(guò)短期的持有，隨后轉(zhuǎn)手賣出取得暴利，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的非理性上漲，會(huì)使市場(chǎng)波動(dòng)加劇，嚴(yán)重時(shí)很可能會(huì)形成房產(chǎn)泡沫，給社會(huì)造成不良的影響，故而政府必須嚴(yán)厲制止。最后，各級(jí)政府相關(guān)人員，需要承認(rèn)并保護(hù)那些合理的投資性需求。房地產(chǎn)自身屬于一種投資性高的“商品”，主要的投資目標(biāo)是通過(guò)出租房屋獲取利益。當(dāng)前許多城市人口的流動(dòng)性非常大，房屋的租賃需求與日俱增，因此，房地產(chǎn)投資性需求應(yīng)運(yùn)而生，能夠有效地解決人們的租賃需求。

3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的科學(xué)規(guī)劃

在實(shí)際的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，大量土地資源的擱置、大量建筑材料的消耗以及部分開(kāi)放商的土地盲目開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致大量資源被浪費(fèi)。因此，各地政府需要盡快將當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式轉(zhuǎn)變成“節(jié)約型”的發(fā)展模式，同時(shí)將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行研發(fā)的資金投入提高，以便促使房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的浪費(fèi)和消耗，將過(guò)剩的產(chǎn)能進(jìn)行淘汰，最終達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本效益得以科學(xué)規(guī)劃，減少開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)的目的。

3.4 落實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，增強(qiáng)監(jiān)管力度

在我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施過(guò)程中，中央政府是政策制定的主體，各級(jí)地方政府是政策落實(shí)的主體，二者在政策傳遞和執(zhí)行的進(jìn)程中極易造成偏差。宏觀調(diào)控政策的效果無(wú)法達(dá)到預(yù)期，各級(jí)當(dāng)?shù)卣膱?zhí)行力差是主要原因之一。在政策實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，部分當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟(jì)發(fā)展因?yàn)檫^(guò)于依賴其土地財(cái)政的收入，因此常常會(huì)在國(guó)家規(guī)定的最終期限才執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，導(dǎo)致政策的目的無(wú)法達(dá)成，政策的效果不能夠達(dá)到預(yù)期。

這要求各級(jí)監(jiān)管部門增強(qiáng)監(jiān)管力度，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下發(fā)時(shí)就要執(zhí)行公平、公正、公開(kāi)的問(wèn)責(zé)制度，從而促使當(dāng)?shù)卣哟髨?zhí)行力度和加快執(zhí)行速度，最終提升我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果[3]。

3.5 穩(wěn)定國(guó)家的貨幣政策

貨幣政策的穩(wěn)定，能夠使得房地產(chǎn)行業(yè)既不會(huì)發(fā)生過(guò)于低迷的現(xiàn)象，也不會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)資本的良好循環(huán)十分有利。相對(duì)的，貨幣政策如果不穩(wěn)定，將會(huì)致使房?jī)r(jià)漲跌幅度過(guò)大，加之投機(jī)者對(duì)行業(yè)秩序的惡意擾亂，會(huì)使得真正的房產(chǎn)購(gòu)買者不敢進(jìn)行房屋買賣，最終使房產(chǎn)市場(chǎng)失去了活力。

4 結(jié)論

總體而言，在我國(guó)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)制定出臺(tái)了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策之后，雖然已經(jīng)取得了一定程度的良好效果，但也在此過(guò)程中逐漸發(fā)現(xiàn)了很多問(wèn)題。因此，有關(guān)部門必須針對(duì)性地采取管控措施，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：秦喬旭（1998—），男，漢族，河北石家莊人，本科，研究方向：金融工程。