人民幣匯率變動(dòng)對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

白亞桔

摘要：近幾年，我國部分統(tǒng)計(jì)人員通過對2005-2015年之間的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)，人民幣的匯率與房地產(chǎn)的價(jià)格之間是緊密聯(lián)系的。通過對這10年間的人民幣匯率、貨幣數(shù)量以及房地產(chǎn)價(jià)格等實(shí)證數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)的探討和研究后發(fā)現(xiàn)，人民幣在不斷地升值，這種情況導(dǎo)致貨幣數(shù)量持續(xù)的增加，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)會出現(xiàn)較大幅度的浮動(dòng)。本文分析了當(dāng)前人民幣匯率變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，并總結(jié)出由于人民幣匯率變動(dòng)，我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的規(guī)律，最終給出合理的解決對策。

關(guān)鍵詞：人民幣匯率變動(dòng);房地產(chǎn)價(jià)格;影響機(jī)制

自金融危機(jī)后，各個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)都在步入穩(wěn)定復(fù)蘇的階段，貨幣政策也相對寬松，在這一背景下人民幣的匯率也受到了一定的影響。匯率變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化幅度也隨之增大。我國在2005年到2014年的9年時(shí)間里，房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度變得越來越快。然而，在2014年到2015年間人民幣卻出現(xiàn)了一段特殊的貶值期，盡管如此，這一現(xiàn)象仍對我國房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)產(chǎn)生了較大影響，我國一線城市與三四線城市之間的房價(jià)差距越來越大。對此問題，我國相關(guān)人員就人民幣匯率變動(dòng)對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響情況進(jìn)行了深度的分析與研究。

一、人民幣匯率的含義以及當(dāng)前我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況

（一）人民幣匯率

匯率，一般分為名義匯率和實(shí)際匯率。名義匯率是指在兩方國家之間的貨幣并沒有經(jīng)過物價(jià)的水平調(diào)度而形成的匯率，而實(shí)際匯率說的就是把名義匯率進(jìn)行物價(jià)的水平調(diào)度后得出的匯率，即國外的商品與我國商品比較下的相對價(jià)格，是兩國貨幣之間未經(jīng)物價(jià)水平調(diào)整的匯率。實(shí)際匯率則是將名義匯率經(jīng)過物價(jià)水平調(diào)整后得到的匯率， 即外國商品與本國商品比較下的相對價(jià)格。但是我們通常所說的匯率都是人民幣的實(shí)際有效匯率，簡稱為REER。而實(shí)際有效匯率則是跟隨國內(nèi)的物價(jià)以及名義匯率的升高而升高的，同時(shí)也是會隨著國外物價(jià)的升高而下調(diào)的。因此，實(shí)際匯率不僅考慮到與貿(mào)易伙伴國之間的雙邊名義匯率的相對變動(dòng)，還要對國際市場中通貨膨脹對我國人民幣實(shí)際購買力的影響有一定的了解。這樣就可以通過全面的判斷來判斷出實(shí)際的購買力和對外價(jià)值。自2005年起，央行就已經(jīng)改革了匯率的形成機(jī)制，至此人民幣的名義有效匯率及實(shí)際有效匯率都有了穩(wěn)定上升的走勢。

（二）我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況

通常來講，房地產(chǎn)是一個(gè)具有增值性、長期性的產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)日趨穩(wěn)定，其不再是一種消費(fèi)品或者是商品了，而是作為一項(xiàng)持有人所持有的特定資產(chǎn)，或者是投資者的一項(xiàng)投資產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)自身所具備的特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)的價(jià)格不再單單只是依據(jù)市場的需求來決定價(jià)格的，在很長程度上還要受到貨幣的供應(yīng)量、外匯儲備量等多種相關(guān)因素的影響。因此，人民幣匯率的變動(dòng)對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響渠道是較為多樣的。如果只是根據(jù)商品、貨幣、資本的市場量來進(jìn)行分析，還要做到均衡分析。我國的房地產(chǎn)行業(yè)自2005年以來，一直都是保持著穩(wěn)步增長的趨勢，除了在2008年間一段時(shí)間里出現(xiàn)了小幅度的下跌以外，其余時(shí)間發(fā)展情況一直都比較良好。

二、人民幣匯率變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制

（一）具有流動(dòng)性的影響機(jī)制

人民幣匯率的流動(dòng)性指的是：當(dāng)貨幣的匯率開始波及了國際資本的流動(dòng)時(shí)，資金開始流入或流出本國的房地產(chǎn)市場，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生了大幅度的變動(dòng)。此外，流動(dòng)性的影響還表現(xiàn)在短期的國際資本流動(dòng)方面，這一表現(xiàn)可大致分為兩個(gè)層次。第一個(gè)層次表現(xiàn)在匯率升值的過程中，短期國際資本流動(dòng)在人民幣升值以后產(chǎn)生流動(dòng)效應(yīng)。但如果人民幣市場仍然處于預(yù)算升值期或者是一個(gè)長期升值的過程，那么當(dāng)大批量的短期國際資金流入進(jìn)中國市場后，作為一個(gè)吸納資金性質(zhì)很強(qiáng)且資本收益率較高的房地產(chǎn)行業(yè)來說，一定還會吸引到眾多的境外資本，進(jìn)而在潛移默化中加快我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。而在房地產(chǎn)價(jià)格開始表現(xiàn)出上升的趨勢時(shí)，絕大部分的投資者又會選擇將已經(jīng)購買的房地產(chǎn)進(jìn)行售賣，再對換成外幣，這意味著投資者一定程度上將已經(jīng)獲得了的貨幣進(jìn)行了二次升值，從而獲取雙重利益。在“羊群效應(yīng)”的帶動(dòng)下，將會有更多的投資者選擇進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，這在無形之中加大了人民幣升值的壓力，最終形成了“人民幣升值→國際資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)企業(yè)→房地產(chǎn)在市場上的價(jià)格與日俱增→羊群效應(yīng)→人民幣再次升值” 的無限循環(huán)，反之，情況則會向著反方向發(fā)展。

（二）具有財(cái)富性的影響機(jī)制

一般來說，財(cái)富性大多體現(xiàn)在某一國家的貨幣出現(xiàn)了升值或者是貶值時(shí)，利用貨幣來計(jì)價(jià)的資產(chǎn)也隨之發(fā)生了相應(yīng)的上浮或下跌，最終導(dǎo)致了資產(chǎn)持有人手中所擁有的財(cái)富隨之增多或減少。這一因素也會相應(yīng)地促進(jìn)或抑制人們消費(fèi)以及投資的增長速度，在很大程度上會影響到本國家產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)入與產(chǎn)出，尤其表現(xiàn)在就業(yè)的影響機(jī)制方面。但是，匯率對房地產(chǎn)的價(jià)格影響，從財(cái)富性角度來看主要是由于人民幣的升值。這一現(xiàn)象也就代表著進(jìn)出口商品的價(jià)格正在下降，人民幣的實(shí)際購買能力增強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)了讓消費(fèi)者用較少的資金就可以獲得日常生活中所需要購買的物品。在此情況下，消費(fèi)者剩余的財(cái)富大部分都會選擇投入到房地產(chǎn)的市場中，并且，在短期房地產(chǎn)供應(yīng)不變的狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)就會慢慢地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長，并形成一種良性的循環(huán)，保證房價(jià)持續(xù)上升。除此之外，人民幣匯率的上升還有一部分原因來自于國內(nèi)金融資產(chǎn)市場的價(jià)格變化，這也促使人們所能夠獲得的財(cái)富值不斷增加，從而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加消費(fèi)者的需求。

（三）具有溢出性的影響機(jī)制

人民幣匯率的變動(dòng)對于我國房地產(chǎn)價(jià)格來說，還具有“溢出性”，這一影響機(jī)制主要表現(xiàn)在當(dāng)人民幣的匯率發(fā)生變動(dòng)時(shí)，進(jìn)出口的需求量也會隨之出現(xiàn)相應(yīng)的上調(diào)或下降，但為了防止出現(xiàn)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)值浮動(dòng)的現(xiàn)象，央行則會就目前貨幣的狀況出臺一系列具有及時(shí)性的政策，緩解人民幣的需求量，盡管如此，這種影響還是會引起房地產(chǎn)價(jià)格的整體性波動(dòng)。

總之，具有溢出性的影響機(jī)制主要還是通過人民幣市場這一路徑引發(fā)的，當(dāng)人民幣匯率出現(xiàn)上升的趨勢時(shí)，國外的貨幣相對于人民幣則會處于一個(gè)貶值的階段，這在一定程度上抑制了我國出口的需求量，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，我國央行會采用具有擴(kuò)張性的人民幣政策，通過這一財(cái)政政策的出臺，有效地緩解人民幣匯率的大幅度波動(dòng)，并增加人民幣的供應(yīng)量以及投放信用貸款的總數(shù)量。此后，人民幣的實(shí)際利率就會有所下降，居民就會將更多的資金投放到房地產(chǎn)市場當(dāng)中，從而刺激房地產(chǎn)行業(yè)的市場需求，推動(dòng)我國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、人民幣匯率變動(dòng)對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響對策

（一）推動(dòng)人民幣匯率市場及房地產(chǎn)市場的改革進(jìn)程

2015年6月起，我國央行推出了“大額可轉(zhuǎn)讓存單”這一新的改革措施，這標(biāo)志著我國對人民幣利率的控制上又向前邁了一大步。在接下來的一段時(shí)間內(nèi)，我國會持續(xù)放開對存款利率的浮動(dòng)的把控，繼該政策推行之后又推出了一些具有靈活性的融資輔助“工具”。一般來說，人民幣的匯率更多的是依據(jù)市場來決定的，這樣不僅可以有效地降低國內(nèi)外的利潤差，同時(shí)會讓投機(jī)取巧的投資者無利可圖，這在一定程度上減少了大規(guī)模的資本流動(dòng)，進(jìn)而降低資產(chǎn)大波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。

（二）加大對國際資本流動(dòng)的監(jiān)管力度

為了防止出現(xiàn)大規(guī)模的資本出現(xiàn)跨國流動(dòng)的問題，除了要有效地防止人民幣匯率波動(dòng)幅度過大以及資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)過快以外，還要在管理上加大對國際資本流動(dòng)的監(jiān)管力度。大規(guī)模的資本流出會對我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很不利的影響，甚至對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成沖擊。為防止這類問題出現(xiàn)，我國央行制定了科學(xué)合理的解決對策，從根本上保證人民幣匯率和人民幣利率的變化趨勢趨于穩(wěn)定，并且全面地反映當(dāng)前市場的平衡狀況，保證我國的房地產(chǎn)行業(yè)不會與市場正常發(fā)展相脫節(jié)的問題發(fā)生，即出現(xiàn)大面積的暴漲暴跌現(xiàn)象。與此同時(shí)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，因此要不斷地加強(qiáng)我國房地產(chǎn)價(jià)格的正確引導(dǎo)及規(guī)范，間接弱化貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價(jià)格造成的影響。

總結(jié)

綜上所述，人民幣匯率變動(dòng)對我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)產(chǎn)生了較大程度的影響。近段時(shí)間，人民幣開始出現(xiàn)貶值趨勢，并且國際投資資金也已經(jīng)逐漸離開我國房地產(chǎn)市場，但人民幣匯率變動(dòng)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響仍不能小覷。因此，為了更好地保證我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步、健康的發(fā)展，應(yīng)該嚴(yán)厲打擊對企圖破壞我國房地產(chǎn)市場平衡的行為，防止跨境的資本利益集中出逃，進(jìn)一步完善跨境監(jiān)管的內(nèi)部體系建設(shè)和預(yù)警管理機(jī)制，對流入我國的房地產(chǎn)市場資金進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)測和審查，從根本上保證我國人民幣匯率變動(dòng)的穩(wěn)定性，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格。

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