未預(yù)交物業(yè)費(fèi)拒交房 業(yè)主起訴獲賠違約金

古某購買某小區(qū)商品房一套，同日，古某支付開發(fā)商購房首付款260102元，按照合同約定，開發(fā)商應(yīng)于8月17日前將房屋交付古某。但古某9月12日、29日兩次要求開發(fā)商交付房屋，開發(fā)商委托的交房方(物業(yè)公司)均以未預(yù)交半年物業(yè)管理費(fèi)為由拒絕交付。古某委托律師事務(wù)所向開發(fā)商發(fā)函，要求開發(fā)商盡快交付房屋并按照合同約定承擔(dān)違約金，但開發(fā)商對該函件拒絕簽收。開發(fā)商逾期463天后才向古某交付房屋，古某遂起訴到法院，要求按照購房合同約定支付違約金。

法院經(jīng)調(diào)查了解，關(guān)于逾期交房違約金，古某與開發(fā)商在合同中約定，逾期超過90日，購房者要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按日向購房者支付已付房價款萬分之二的違約金；購房合同第二十一條約定：開發(fā)商應(yīng)向古某出示《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時管理規(guī)約》，古某應(yīng)詳細(xì)閱讀有關(guān)《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主臨時管理規(guī)約》的全部內(nèi)容。古某同意，因該物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主委員會，自該房屋交付之日起，即應(yīng)接受開發(fā)商在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，并遵守《業(yè)主臨時管理規(guī)約》。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，古某與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》系雙方的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的效力性、強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方均應(yīng)嚴(yán)格按約履行自己的義務(wù)，否則應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，第一，雙方簽訂的《商品房買賣合同》中并無古某需交納相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)后開發(fā)商才交付房屋的約定；第二，按合同第二十一條的約定，古某在同意接受開發(fā)商在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，并遵守《業(yè)主臨時管理規(guī)約》后，如古某未按《前期物業(yè)服務(wù)合同》向物業(yè)公司履行相關(guān)義務(wù)，物業(yè)公司只能通過其他方式進(jìn)行處理，而不能以此為由拒絕交房；第三，《前期物業(yè)服務(wù)合同》與《商品房買賣合同》是不同的合同，不同的法律關(guān)系，物業(yè)公司代表開發(fā)商交付房屋鑰匙是履行被告的交房義務(wù)，其拒絕交付房屋的法律后果依法應(yīng)由作為委托人的開發(fā)商承擔(dān)。古某已履行完畢購房合同約定的義務(wù)，開發(fā)商卻逾期交房463天，故開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定按日支付古某已付房價款萬分之二的逾期交房期間違約金共計79645元。

律師解答：買賣是建立在雙方誠實信用、自愿平等的基礎(chǔ)上的，各方均應(yīng)嚴(yán)格按約履行自己的義務(wù)。本案中，古某與開發(fā)商并未約定需先繳納物業(yè)費(fèi)才能交付房屋，并且《前期物業(yè)服務(wù)合同》與《商品房買賣合同》是不同的法律關(guān)系，開發(fā)商無任何事實與法律依據(jù)以此為由拒絕交付房屋，在古某履行完購房合同約定義務(wù)的情況下，開發(fā)商拒絕交付房屋依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

因此，開發(fā)商逾期463天交房，古某可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同，根據(jù)《合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”及第一百一十四條“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”的規(guī)定，為保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)公平誠信的市場交易秩序，法院作出上述判決。