建設用地使用權續(xù)期法律分析

陳偉巍

【摘要】住宅建設用地使用權作為建筑物所有權的載體，其期滿續(xù)期值得深入探討。本文通過對國內關于住宅建設用地使用權期滿的學術觀點進行歸納并評述，發(fā)現(xiàn)目前國內關于住宅建設用地使用權的爭議點主要集中于續(xù)期時長、續(xù)期費用等方面，在此基礎上，提出住宅建設用地使用權應當有償續(xù)期，實行以建筑物剩余安全使用期限作為續(xù)期期限與帶免費續(xù)期面積的累進制繳費相結合的住宅建設用地使用權續(xù)期制度。

【關鍵詞】住宅建設用地使用權;續(xù)期;期滿續(xù)期

一、住宅建設用地使用權續(xù)期問題的由來

（一）現(xiàn)實困境引發(fā)關注

《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行后，不動產(chǎn)權證書中的“使用期限”引發(fā)了公眾對住宅建設用地使用權續(xù)期問題的關注，很多人認為居住用的房屋應該登記為“所有權”，“使用期限”這一說法存在不合理之處。

（二）法律規(guī)定的不足

《物權法》中將建設用地使用權規(guī)定為獨立的用益物權，并且續(xù)期問題上，將其劃分為住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權兩類進行區(qū)別對待?！段餀喾ā返谝话偎氖艞l第一款還規(guī)定：“住宅建設用地使用權期限屆滿后，自動續(xù)期”，該規(guī)定使得住宅用地使用權和房屋所有權合二為一，保障了公民合法權利。但《物權法》卻缺乏對住宅建設用地使用權的續(xù)期時長、續(xù)期費用等問題做出更為詳盡的規(guī)定，“自動續(xù)期”四個字使得住宅建設用地使用權續(xù)期問題上不具有可操作性。

二、住宅建設用地使用權期滿問題觀點梳理及評析

溫州“二十年住宅建設用地使用權到期”案例引發(fā)了全民熱議，學界的學者們也從不同的角度對住宅建設用地使用權續(xù)期問題紛紛發(fā)表自己的見解?！懂a(chǎn)權保護意見》以及《住宅建設用地使用權到期問題復函》的出臺，更是引發(fā)了學界關于住宅建設用地使用權大討論。筆者通過梳理關于住宅建設用地使用權續(xù)期問題的觀點，發(fā)現(xiàn)學者們大都贊同住宅建設用地使用權續(xù)期，觀點分歧主要集中在是否應當免費續(xù)期、續(xù)期時長、續(xù)期程序以及續(xù)期范圍等問題上，其中尤以續(xù)期是否有償和續(xù)期時長爭議最大，故筆者下文將對這兩個爭議點進行歸納和評述。

（一）住宅建設用地使用權續(xù)期是否有償及觀點評述

當前，學者們普遍認為住宅建設用地使用權人對住宅用地上的房屋享有永久所有權，而我國采取的是“房隨地走”、“房地一體”主義，因此，從這個角度看，允許住宅建設用地使用權到期后續(xù)期是合乎法理的。因此，學界目前普遍認為，住宅建設用地使用權期滿后可以續(xù)期。但是該續(xù)期是否有償，卻是爭論不休，以至于目前尚未達成一致意見。

（二）住宅建設用地使用權續(xù)期期限爭議觀點及評述

1.住宅建設用地使用權續(xù)期成為永久權利的觀點及評述

該觀點從保障國家所有的土地公有制和解決人民群眾的安居樂業(yè)需求出發(fā)，按照續(xù)期的此處分為兩種觀點，第一種觀點認為對于70年的住宅建設用地使用權自動續(xù)期的，應當確定為一次取得永久使用。因此，農村宅基地使用權的期限并不一定必須與住宅建設用地使用權期限相同。

2.續(xù)期期限最長期限為70年的觀點及評述

該觀點主張住宅建筑用地使用權續(xù)期期限為法律所規(guī)定的最長期限70年。這種觀點主要是基于《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定，按照土地的不同用途，居住用地土地使用權的最高年限為70年，而《物權法》第一百四十九條規(guī)定第一款規(guī)定，“住宅建設用地使用權期限屆滿后，自動續(xù)期”。

3.續(xù)期期限以建筑物剩余安全使用年限為限的觀點及評述

該觀點認為應當根據(jù)建筑物的剩余安全使用期限來判斷其剩余價值，用以確定期滿后的續(xù)期期限。即以建設剩余壽命為標準確定住宅建設用地使用權續(xù)期期限，且只能續(xù)期一次，期限應為由建筑專家對該建筑物的安全使用的評估年限，最長與國家規(guī)定的使用年限一致。

三、對住宅建設用地使用權期滿續(xù)期的建議

（一）住宅建設用地使用權應當有償續(xù)期

對于住宅建設用地使用權是否可以續(xù)期，國內學者基本意見一致，認為應當續(xù)期。但是住宅建設用地使用權續(xù)期應當是有償還是無償這一問題上尚未形成主流觀點。從法律角度來看，《物權法》的“自動續(xù)期”，從字面上理解偏向于無償續(xù)期。但從法理來說，建設用地使用權屬于用益物權，用益物權只是所有權人在自己的財產(chǎn)上設定的權利而已。因此，建設用地使用權人應該按照法律規(guī)定支付相應的費用。如果允許無償續(xù)期，那與私有制無異。因此，住宅建設用地使用權若為無償續(xù)期，對于住宅建設用地使用權為70年的人來說則是有失偏頗。無償續(xù)期模式下，房屋所有權人只要不對房屋進行其他的處分，只有在特定情形下其才會失去住宅建設用地使用權。而且住宅建設用地使用權被征收得到置換房的群體，又會產(chǎn)生得到新的住宅建設用地使用權，這對那些房屋未被征收的人來說這是不合理的。這勢必會推動新一輪的“炒房”行為，進而加劇貧富差距的擴大，破壞社會和諧穩(wěn)定。故筆者認為，我國的住宅建設用地使用權理應有償續(xù)期。

（二）以建筑物剩余安全使用期限作為續(xù)期的期限

根據(jù)建筑物的剩余壽命來判斷其剩余價值，來確定期滿后的續(xù)期期限，但是最高不得超過法律規(guī)定的70年期限，續(xù)期年限也應當作為續(xù)期所需繳納費用考量因素因素之一。因為建筑物都存在一定的設計使用年限，一般而言，經(jīng)過這一使用年限后，房屋可能存在安全危險，從而無法發(fā)揮正常居住的功能，此時，即使房屋客觀存在，也應當認定房屋的使用年限已經(jīng)屆滿。

四、結語

住宅建設用地使用權續(xù)期問題涉及到我國的所有制等基本問題，涉及到社會財產(chǎn)的公平分配以及稅收體制問題。目前暫時采用的“兩不一正常”，只是過渡性處理辦法，尚不能解決根本問題。在未來的民法典物權編中應當將住宅建設用地使用權期滿續(xù)期制度納入立法重點，盡快解決此問題。明確住宅建設用地使用權有償續(xù)期，實行以建筑物剩余安全使用期限作為續(xù)期期限與帶免費續(xù)期面積的累進制繳費相結合的住宅建設用地使用權續(xù)期制度。