土地續(xù)期問題真的很急嗎

劉衛(wèi)東

前不久，網(wǎng)上有人熱炒深圳土地使用權(quán)續(xù)期和溫州住房到期續(xù)期手續(xù)辦理問題，似乎這個問題很緊迫了，無法可依了。我國相關(guān)方面土地管理法律和法規(guī)明確規(guī)定，商業(yè)用地法定最高使用年限40年；居住用地70年，工業(yè)和其他用地50年。我國最早出讓的一塊土地是1987年，住宅全面商品化改革是1998年。從法律上看，顯然土地續(xù)期問題商業(yè)用地最早應(yīng)該到2027年才真正需要解決，住宅用地到2057年討論也不遲。目前對這個問題有人這么迫不及待，從積極的方面考慮，應(yīng)該是他們不太了解實際情況，或者看問題太主觀；從消極方面看，這些人是在嘩眾取寵，別有用心也未可知。

可能有人認(rèn)為，《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定了居住用地自動續(xù)期，為什么現(xiàn)在溫州有人的土地出讓時間到期了，不能自動續(xù)期？！公平地說，首先，這種到期并不是達(dá)到了最高法定年限，按照法定最高年期，他的土地原合同只有20年，作為住宅用地還可以依法續(xù)期50年。其次，按照估價理論和方法，完全可以將20年土地使用年期修正到70年期的地價。按照有限年期計算公式，如果土地收益還原率為5.6%； 20年使用年期土地使用權(quán)的價值相當(dāng)于無限年期的66.37%；70年使用年期土地使用權(quán)的價值相當(dāng)于無限年期的97.79%。按照房地產(chǎn)估價的理論和方法，住宅用地從20年土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變到70年土地年期使用權(quán)應(yīng)該補繳原來47.35%的出讓金。考慮到這筆錢延后支付了20年，應(yīng)該加上20年的利息。所以，補繳土地出讓金這筆賬按照目前的法律完全可以解決土地使用權(quán)續(xù)期問題。如果使用者要求續(xù)期達(dá)到法定最高使用年期，不是無法可依。

目前，關(guān)于土地續(xù)期的問題實際上是有人試圖要求無償續(xù)期。應(yīng)該注意自動續(xù)期不是無償續(xù)期，它們是完全不同的概念。現(xiàn)在依法是可以續(xù)期的，沒有法律障礙。有人提出現(xiàn)在的法律不合理，應(yīng)該改稱為自動無償續(xù)期。上述關(guān)于同一塊住宅用地土地使用權(quán)20年的價值和土地使用權(quán)70年的價值差別，如果讓土地使用權(quán)20年的自動無償續(xù)期，實際上是對現(xiàn)行土地出讓制度和法律的損害，對于依法按照土地最高使用權(quán)年期出讓獲得土地者不公平。土地出讓是我國改革開放的產(chǎn)物，我國各地招商引資采用了許多優(yōu)惠政策，當(dāng)年出讓的地價并沒有完全反映土地真正的或者應(yīng)該有的市場價值。堅持把土地使用權(quán)續(xù)期問題延后到最高年期到期再考慮，實際上是政府言而有信。目前，我國很多的國有土地出讓給外國企業(yè)，到期按照現(xiàn)行的法律收回土地使用權(quán)，按照無償收回的條件處理，也有利于維護(hù)國家的合法土地財產(chǎn)權(quán)益。

我國目前一些地方出現(xiàn)土地使用權(quán)合同到期的情況，應(yīng)該按照現(xiàn)行的土地法律辦理土地續(xù)期手續(xù)。至于土地使用權(quán)將來是自動無償續(xù)期，還是補償少量出讓金續(xù)期，應(yīng)該等到最高法定年期以后考慮。目前，誰對土地續(xù)期問題非常急切獲得明確的答案，肯定不是一般的工薪階層，可能多是少數(shù)唯利是圖的外國投資者和那些有錢想移民海外的人，他們對于未到期的土地使用權(quán)和房地產(chǎn)權(quán)益的未來不太放心，目前處理心有余悸。對于我國公民持有的商品住宅到期怎么處理續(xù)期的問題，到2027年，甚至2057年之前，只要提前3-5年由人大做出合理的法律修正就可以解決。為了維護(hù)國家利益和全民的福利，現(xiàn)在沒有必要過早做出土地使用權(quán)無償自動續(xù)期的決定，我們應(yīng)該相信后來的人比我們更加聰明，未來國家富強了，國家在國際上更加有發(fā)言權(quán)，處理對外關(guān)系就更加得心應(yīng)手，可以更加有能力維護(hù)全體國民的福利。

李求軍/責(zé)任編輯