類REITs模式下租房金融發(fā)展現(xiàn)狀和對策研究

朱浩

摘 要：在 “房住不炒”政策的調控下，多主體供給、多渠道保障、租購同等權利的住房制度，為我國住房制度的改革繪制了新時代發(fā)展的藍圖。建設銀行近期在租房市場上較為活躍，如“存房貸”“租客貸”等，以“租房”為由，提供了多類別的貸款業(yè)務。借鑒國外固定資產(chǎn)證券化的經(jīng)驗，結合類REITs，分析國內房屋租賃的現(xiàn)狀和存在的問題，為解決租賃問題和緩解人們的融資壓力提出建議。

關鍵詞：租房金融;類REITs;建設銀行融資

文章編號：1004-7026（2019）02-0135-03? ? ? ? ?中國圖書分類號：F724;F832 ? ? ? ? 文獻標志碼：A

1? 租賃市場及建設銀行租賃金融業(yè)務

1.1? 我國房屋租賃市場現(xiàn)狀

近年來，國家大力建設經(jīng)濟適用房、廉租房，為很多收入落后的家庭解決了住房難的問題。然而，商品房的價格大幅度上漲，可供出租的小面積住房數(shù)量不足，低收入群體和新就業(yè)人群無法負擔住房費用。同時，房屋租賃雖然是一個巨大的市場，但同時也是一個多元化、復雜的市場，存在著各種各樣的問題，如租賃關系不穩(wěn)定、糾紛多、缺乏專業(yè)管理、存在安全隱患等。房屋中介和租房者存在信息不對稱的現(xiàn)象[1]。租賃合同的備案率較低，大多數(shù)房屋出租者都是個人，并不是企業(yè)或者機構，這無疑增加了房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)管難度。

1.2? 建設銀行的租房金融業(yè)務

建設銀行肩負著國有大行的使命，重在解決租房不能安居的問題，擁有“長租即長住，長住即安家”的美好生活理念。2017年11月，建設銀行就在佛山、深圳等試點城市開展租房金融業(yè)務，成為了大型國有銀行在房屋租賃市場的先驅者，獲得了可觀的收益和良好的社會反響。

建設銀行積極響應國家號召，進軍租房金融市場，從“去杠桿”的角度發(fā)展實體經(jīng)濟，倡導“房子是用來住的”。一直以來，銀行有大量的可用資金聚集于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，形成了一個巨大的資金池，增大了百姓的購房壓力，提高了住房供應的杠桿率。以出租閑置房屋的方式為居民提供住房，可有效解決這些問題，實現(xiàn)產(chǎn)融結合，降低杠桿[2]。

2? 建設銀行開展租房金融業(yè)務的優(yōu)勢

2.1? 資本強

建設銀行作為國有大型銀行，擁有雄厚的資本，可以增強閑置房屋的流動性。同時，建設銀行作為信用中介，也可以減少因信息不對稱而造成的損失[3]。類REITs模式也能幫助銀行實現(xiàn)將重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉變，將流動性較差的固定資產(chǎn)證券化。

2.2? 資源多

中國是世界上人口最多的國家，其房屋租賃市場潛力巨大，租房金融市場無疑是一塊大蛋糕。有數(shù)據(jù)顯示，當前我國大約有1.9億的租賃人口，租賃市場已超過萬億元。預計到2030年，我國將有2.7億的租賃人口，市場規(guī)模將突破4萬億。

2.3? 根基硬

建設銀行在住房金融市場有著獨特的優(yōu)勢。建設銀行早在1985年4月就在深圳發(fā)放了全國第一筆購房“按揭貸款”。如今，建設銀行又提出“要租房，到建行”的新的口號，走在時代的前沿，形成了獨具特色的住房金融文化[4]。

3? 建設銀行要解決的問題與其對策

3.1? 房源

房源是首要解決的問題。如果是房主的個人貸款，建設銀行推出了“存房貸”業(yè)務，即符合條件的房主可將住房租賃權出租給建設銀行，期限不等，建設銀行一次性支付租金，同時將房源交由專業(yè)的租賃運營機構在市場上出租。

除了個人，企業(yè)和機構也可以申請貸款。建設銀行正在積極與企業(yè)開展合作。在上海，首批租賃式住宅正在建設，租賃住房建設貸款相繼推出。該項銀行貸款的資金規(guī)模達14.2億元，期限20年，利率也較為合理。

3.2? 租客

3.2.1? 按居貸

2017年11月，建設銀行深圳分行推出了全國首款個人住房租賃貸款產(chǎn)品——按居貸，向符合條件、有長租需求的租客發(fā)放，單戶最高額度可達0.01億元人民幣。信用貸款模式很好地解決了租房人的資金不足問題。

3.2.2? 租客貸

租客向銀行申請租賃貸款，建設銀行一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款。

4? 類REITs的理論基礎

4.1? 資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是指以特定資產(chǎn)為支持，發(fā)行可交易證券的一種創(chuàng)新型金融工具和融資形式，其目的在于提前變現(xiàn)流動性差、難以變現(xiàn)的資產(chǎn)。眾所周知，銀行的貸款業(yè)務存在短存長貸的問題，很多商業(yè)銀行一直存在過多的不良資產(chǎn)，資產(chǎn)證券化無疑為很多銀行提供了一個有效的解決渠道。

4.2? REITs與類REITs

4.2.1? REITs

REITs是“Real Estate Investment Trusts”的英文縮寫，意思是房地產(chǎn)投資信托基金。發(fā)起人將持有的被證券化房產(chǎn)出售給專業(yè)的投資機構，形成一個大的資金池，然后再由投資機構進行投資管理，取得的收益將會分配給投資人。REITs是一種投資基金，股票反映了所有權關系，債券反映了債權債務關系，這與REITs是不同的[5]。

4.2.2? 類REITs

類REITs作為一種投融資工具，綜合了REITs和資產(chǎn)證券化的優(yōu)點，有望成為一種新的投資基金形式。建設銀行可以選擇與新派公寓成立并購基金，在保證有穩(wěn)定收益的基礎上，時刻保持對項目的控制權，形成“前期—中期—后期”租賃產(chǎn)業(yè)鏈條。通過借助銀行資本的力量，撬動曾經(jīng)可望而不可及的存量資產(chǎn)，擴大運營商的資產(chǎn)管理規(guī)模，這將有利于輕資產(chǎn)運營，打破發(fā)展輕重不兼容的瓶頸。

5? 建設銀行房屋租賃類REITs模式的設計

5.1? 類REITs模式的參與者

5.1.1? 發(fā)起者

建設銀行和其他實力雄厚的基金機構，可以是一個發(fā)起者，也可以是多個發(fā)起者。

5.1.2? 管理者

管理者為專業(yè)的投資機構，具體負責基金的投資操作，利潤的最大化，保證資產(chǎn)能夠不斷增值。

5.1.3? 托管者

托管者是基金的保管公司，其職責是防止出現(xiàn)資金濫用和非法挪用資金的現(xiàn)象，此機構需要監(jiān)督投資操作和保管資產(chǎn)。

5.1.4? 持有者

持有者是基金出資者和投資人，以及基金投資收益的分配者。

5.1.5? 銷售機構

銷售機構主要是建設銀行和大型證券公司以及合作保險公司等其他金融中介機構，致力于創(chuàng)造新的銷售形式，并進行代理銷售。

5.1.6? 政府監(jiān)管部門

監(jiān)管機構要依據(jù)法律，穩(wěn)定租賃關系，積極研究國外的REITs發(fā)展模式，如韓國和美國等。

5.2? 平臺的建立

基金收益的當事人主要是持有者、管理者、托管者。整個平臺的搭建如圖1所示。

類REITs的持有者與管理者之間存在所有者和經(jīng)營者的關系。建設銀行作為發(fā)起者，起到了聚集資產(chǎn)的作用，而管理者憑借其投資經(jīng)驗和渠道獲取穩(wěn)定的收益。管理者與托管者則是經(jīng)營者和監(jiān)管者的關系。管理者并不觸及類REITs的資產(chǎn)，但是托管者負責保管該項資產(chǎn)，并監(jiān)督管理者的投資行為是否違反法律規(guī)定，這種相互監(jiān)督和制約的機制，保證了基金機構的高效運作。

持有者和托管者之間存在委托人和受托人的關系。持有人將房屋資產(chǎn)交給托管者保管，保證資產(chǎn)的安全，以提高資產(chǎn)的收益。

5.3? 評價

分析類REITs模式，可以采用SWOT分析法，即從事物的優(yōu)勢（strength）、劣勢（weakness）、機會（opportunity）和威脅（threat）4個方面進行分析。

5.3.1? 優(yōu)勢

第一，建設銀行實力雄厚，由國家控股，可以保證資產(chǎn)的安全性和流動性。第二，基金投資的門檻較低，適合中、小投資者，拓寬了投資途徑。第三，收益穩(wěn)定，回報率高，風險較低。分散投資與傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)相比，更具有穩(wěn)定性和流動性。

5.3.2? 劣勢

第一，收益率較低，投資回報期限較長，影響投資熱情。第二，政府職能不明確，政府僅僅起到了監(jiān)管的作用。

5.3.3? 機會

第一，我國房屋租賃市場規(guī)模巨大，同時也很有廣闊的發(fā)展前景，長期公寓租賃市場較好。第二，國內民間資金充裕，投資渠道較少。當前高風險投資產(chǎn)品占據(jù)著我國的證券市場，其中包括接近80%的股權類投資標的物。其特點都是高風險，但無法保證相對穩(wěn)定的高收益。對于低風險投資產(chǎn)品，少量企業(yè)債券和金融債券根本無法滿足投資者的需求，但類REITs的出現(xiàn)，將為投資者開拓新的投資渠道。

5.3.4? 威脅

第一，法律法規(guī)不完善，類REITs的定義不明確，稅收制度不完善，這些都給行業(yè)的發(fā)展帶來了一定困難。第二，我國房地產(chǎn)金融行業(yè)不成熟、不發(fā)達，信息不對稱的現(xiàn)象經(jīng)常會發(fā)生，給相關的投資者和企業(yè)帶來一定的威脅。

6? 發(fā)展租房金融的意義

6.1? 符合我國國情

2017年，我國召開了第5次全國金融工作會議、中共第19次全國代表大會、中央經(jīng)濟工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議等，強調了金融要服務實體經(jīng)濟以及防范控制金融風險的重要性，要積極推動經(jīng)濟高質量發(fā)展等。相繼出臺了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》《關于規(guī)范金融機構資產(chǎn)管理業(yè)務的指導意見（征求意見稿）》等重要文件，這些政策都對中國類REITs模式產(chǎn)生影響，發(fā)揮了巨大的推動作用。

6.2? 發(fā)展普惠金融，服務實體經(jīng)濟

租房金融可以很好地解決房東資產(chǎn)流動性不足的問題，為其實現(xiàn)更大的收益，從而更安全地管理財富。建設銀行將租房金融納入到普惠金融，而不是房地產(chǎn)金融，這充分響應了國家的政策，最大程度地發(fā)揮了建設銀行金融中介的職能。一方面，為中、低收入的家庭提供了住新房的條件，另一方面，使資產(chǎn)的持有人或投資人獲得了高收益。

6.3? 有效降杠桿

發(fā)展租房金融，可以有效緩解資金過度流入房地產(chǎn)開發(fā)市場，造成杠桿過高的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)泡沫化現(xiàn)象，導致房價畸形上漲。貸款租房有效解決了畢業(yè)大學生、外來務工人員、低收入群體的租房需求，改善了公寓運營困難的情況，降低了商品房供應的杠桿。

參考文獻：

[1]張程.基于類REITs的公租房融資模式研究[D].重慶：重慶大學，2012.

[2]吳瑞虹.普惠金融背景下房屋租賃業(yè)務開展的設想及風險控制[J].中國商論，2018（30）：41-42.

[3]盧沫含，查純麗.供給側結構性改革背景下我國房屋租賃市場發(fā)展探析[J].信陽農(nóng)林學院學報，2018，28（2）：46-48.

[4]李娜，徐強，姚清振，等.REITs對房地產(chǎn)發(fā)展影響淺析[J].山西建筑，2018，44（35）：205-207.

[5]劉燦.淺析REITs運用對保障性住房的影響[J].財會學習，2018（29）：173+175.