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    成本管理與控制

    2019-06-11 11:36:56趙蓉蓉
    關(guān)鍵詞:全過程管理房地產(chǎn)控制

    【摘要】近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。從2003年開始,這十幾年來我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過高速迅猛發(fā)展,對(duì)人民生活條件的改善、城市化進(jìn)程發(fā)長(zhǎng)的促進(jìn)、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用,并成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)的一舉一動(dòng)都影響著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及吸引著媒體和大眾的目光。而2014年初起連續(xù)5個(gè)季度住宅銷售面積出現(xiàn)同比下滑,除個(gè)別以外,房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)普遍走低。房?jī)r(jià)已從單邊快速上漲轉(zhuǎn)為上下區(qū)間波動(dòng),房地產(chǎn)行業(yè)總體銷售收入增速開始放緩,利潤(rùn)率下滑,導(dǎo)致房企資金短缺,建設(shè)項(xiàng)目成本全過程管理與控制將起到至關(guān)重要。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);全過程管理;控制;管理

    成本管理與控制廣義上是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。成本管理與控制是由成本規(guī)劃、成本計(jì)算、成本控制和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)四項(xiàng)內(nèi)容組成。成本規(guī)劃是根據(jù)企業(yè)的資金、規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略、宏觀經(jīng)濟(jì)、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境而制定的,也是對(duì)成本管理做出的規(guī)劃,為成本管理提供具體的思路和總體要求。成本計(jì)算是成本管理與控制的基礎(chǔ),不管是成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等,都需先進(jìn)行計(jì)算各項(xiàng)數(shù)據(jù)。成本控制是利用成本計(jì)算提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和組織等手段實(shí)現(xiàn)降低成本或改善目標(biāo)成本的一系列活動(dòng)。業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)是對(duì)成本控制效果的評(píng)估,目的在于改進(jìn)原有的成本控制方式和激勵(lì)約束各部門人員能力的行為。

    而在建筑行業(yè)里,房地產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位,而房地產(chǎn)業(yè)里成本管理與控制包含的內(nèi)容更加細(xì)化:

    1、建立和完善成本控制體系、成本管理規(guī)范、制度、業(yè)務(wù)流程及標(biāo)準(zhǔn),并組織實(shí)施;

    2、成本策劃,確定各階段成本指標(biāo),并對(duì)各指標(biāo),提出控制要點(diǎn);

    3、制定年度、季度、月資金計(jì)劃,設(shè)置成本臺(tái)帳賬,即時(shí)反映各目標(biāo)成本執(zhí)行情況;

    4、項(xiàng)目各分包工程的招標(biāo)文件的編制,并組織開展對(duì)投標(biāo)單位的資格審查、發(fā)售招標(biāo)文件、答疑、開標(biāo)評(píng)標(biāo)、商務(wù)談判、定標(biāo);

    5、項(xiàng)目工程、設(shè)備、材料采購合同編制、協(xié)商、簽訂,并監(jiān)督執(zhí)行情況;

    6、項(xiàng)目預(yù)(結(jié))算編制、審核,現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)變更、工程簽證、進(jìn)度款審查;

    7、項(xiàng)目的目標(biāo)成本及動(dòng)態(tài)成本管理,組織項(xiàng)目后成本分析評(píng)估,項(xiàng)目總投資對(duì)比分析、項(xiàng)目概預(yù)算超支分析,形成工程造價(jià)后評(píng)估報(bào)告;

    8、進(jìn)行項(xiàng)目成本相關(guān)專業(yè)的指標(biāo)、分析、考核等成本信息收集,建設(shè)及維護(hù)成本數(shù)據(jù)庫。

    9、其他與成本管理與控制相關(guān)內(nèi)容。

    隨著建筑業(yè)不斷的發(fā)展,使成本管理慢慢地成為建筑業(yè)主要管理部份。原本從簡(jiǎn)單的造價(jià)計(jì)算發(fā)展到成本管理,也是伴隨建筑業(yè)不斷發(fā)展與擴(kuò)大息息相關(guān)。建筑項(xiàng)目工程是一個(gè)復(fù)雜而長(zhǎng)期的施工過程,涉及到的施工環(huán)節(jié)特別多,為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益的最大化,提高投資項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì),在保證建筑項(xiàng)目工程質(zhì)量的前提下,加強(qiáng)對(duì)建筑項(xiàng)目工程全過程的成本的控制與管理,已經(jīng)成為我國建筑行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急,建筑項(xiàng)目工程大致可分為投資決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工這四個(gè)階段,對(duì)每個(gè)階段加以控制與管理,將能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的效果。我們就成本管理與控制對(duì)投資決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工這四個(gè)階段進(jìn)行分析。

    1、決策階段的工程成本管理與控制

    項(xiàng)目決策是指投資者在調(diào)查分析、研究的基礎(chǔ)上,選擇和決定投資行動(dòng)方案的過程,是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,對(duì)不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)比較并做出判斷和決定的過程。決策階段是項(xiàng)目建設(shè)全過程的起始階段,決策階段的工程計(jì)價(jià)對(duì)項(xiàng)目全工程的成本管理與控制起著宏觀調(diào)控作用。在項(xiàng)目全工程中決策階段影響工程造價(jià)的程度高達(dá)70%-90%。在市場(chǎng)調(diào)研過程中,要充分考慮建筑工程的可行性及其所需要的各方面投資,以正確地做出決策,避免盲目建設(shè),造成資源浪費(fèi),從而影響到建筑工程的成本管理與控制。決策階段是決定工程成本管理與控制的基礎(chǔ)階段。

    2、設(shè)計(jì)階段的工程成本管理與控制

    國內(nèi)外研究數(shù)據(jù)表明,設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用只占工程全部費(fèi)用的1%,但在項(xiàng)目決策正確前提下,它對(duì)工程造價(jià)影響程度高達(dá)75%以上。建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式、建筑物空間與平面布置以及建筑群體的配置是影響建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的主要因素。合理、科學(xué)運(yùn)用的設(shè)計(jì)階段,實(shí)現(xiàn)對(duì)成本有效地管理與控制。

    3、施工階段的工程成本管理與控制

    在建筑項(xiàng)目工程的施工階段,施工圖工程成本是整個(gè)程序中重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。是控制施工圖設(shè)計(jì)不突破設(shè)計(jì)概算的重要措施。也是合理支付工程款的依據(jù),同時(shí)也是與施工單位簽訂合同價(jià)款的基礎(chǔ)。

    對(duì)建筑項(xiàng)目工程成本有效的控制和管理,提高施工進(jìn)度和施工效率,最終實(shí)現(xiàn)建筑項(xiàng)目工程成本的良好控制與管理。

    嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,可以有效的提高對(duì)建筑項(xiàng)目工程的進(jìn)度、質(zhì)量和投資的控制與管理。在進(jìn)行設(shè)計(jì)變更之前,要對(duì)工程量及工程造價(jià)等相關(guān)因素進(jìn)行分析,以防施工單位通過設(shè)計(jì)變更增加工程成本,從而導(dǎo)致成本增加。

    此外,對(duì)于材料的檢驗(yàn)費(fèi)、稅金等費(fèi)用,要進(jìn)行明確的記錄,防止在建筑項(xiàng)目工程施工結(jié)束后出現(xiàn)經(jīng)費(fèi)不明的問題,影響到工程造價(jià)的控制與管理。

    4、竣工階段的工程成本管理與控制

    項(xiàng)目竣工決算是所有項(xiàng)目竣工后,項(xiàng)目單位按照國家有關(guān)規(guī)定在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段編制的竣工報(bào)告。是反映工程項(xiàng)目從籌建開始到項(xiàng)目竣工交付使用為止的全部建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)成果和財(cái)務(wù)情況的總結(jié)性文件,是竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的重要組成部分,竣工決算是正確核定新增固定資產(chǎn)價(jià)值,考核分析投資效果,建立健全經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的依據(jù),是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際成本和投資效果的文件。

    建筑單位要根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更等,對(duì)竣工資料進(jìn)行分析,準(zhǔn)確核實(shí)工程建設(shè)的數(shù)量,對(duì)于未完工的工程及尚未進(jìn)行的工程在結(jié)算時(shí)應(yīng)當(dāng)給予扣除,而且在核對(duì)和計(jì)算過程中,要嚴(yán)格按照合同中規(guī)定的計(jì)算方法進(jìn)行,以保證工程造價(jià)核算的準(zhǔn)確性和合理性,從而有效控制與管理建筑項(xiàng)目的成本。

    參考文獻(xiàn):

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    作者簡(jiǎn)介:

    趙蓉蓉,浙江之信工程項(xiàng)目管理有限公司,浙江樂清。

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