樓市趨于理性 調(diào)控因城施策更加精準

2018年以來，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分類調(diào)控精神指導下，各地政策持續(xù)加碼，年內(nèi)累計各項調(diào)控政策多達450余次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控最密集的一年。正是在這一從嚴調(diào)控的背景下，全國樓市經(jīng)歷了從局部過熱到整體降溫的過程，市場預期出現(xiàn)了積極變化，房價、銷售、投資、地價等多項房地產(chǎn)指標均明顯降溫，調(diào)控取得了階段性成果。

不過，在樓市深度調(diào)整期，特別是國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，有關(guān)樓市調(diào)控放松的傳聞也此起彼伏，明年調(diào)控政策和市場走向備受關(guān)注。對此，接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，從中央經(jīng)濟工作會議的表述來看，房地產(chǎn)調(diào)控的政策思路沒有改變，再次強調(diào)“房住不炒”的定位，意味著抑制非理性的投資、投機需求的“主體性”政策仍然具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，與此同時，在因城施策、分類指導的調(diào)控策略指導下，將賦予地方政府更多的調(diào)控自主權(quán)，也把城市樓市穩(wěn)定的主體責任真正落實到地方。

業(yè)內(nèi)人士還指出，當前樓市面臨行政調(diào)控弊端逐漸凸顯的問題，建議政府應當管好預期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進。

市場：從局部過熱到整體降溫

上半年，多地樓市調(diào)控政策不斷收緊，部分前期調(diào)控徹底或經(jīng)歷多輪加碼的城市市場降溫明顯，但仍有部分城市出現(xiàn)過熱苗頭，“搶房大戰(zhàn)”不斷上演。如成都某樓盤數(shù)萬人搶購千套房，杭州（樓盤）某樓盤近3000人搶不到200套房，甚至還有98歲老奶奶參與搖號的現(xiàn)象，同時，也出現(xiàn)了部分開發(fā)商暗箱操作、收茶水費、炒賣房號、捆綁搭售等違規(guī)行為。因?qū)Ψ績r上漲仍有預期，重慶（樓盤）、西安（樓盤）、武漢（樓盤）、南京（樓盤）等“搶人”的熱門二線城市以及丹東（樓盤）、粵港澳大灣區(qū)、海南（樓盤）等因政策預期帶來房價上漲預期的地區(qū)，房價漲幅比較大，投機炒作抬頭。國家統(tǒng)計局6月公布的5月70城房價數(shù)據(jù)環(huán)比漲幅仍進一步擴大，市場沒有出現(xiàn)明顯降溫，搖號搶房背后的市場亂象屢禁不止，調(diào)控壓力繼續(xù)增大。

繼住建部在5月份約談了西安、海口、三亞（樓盤）、成都、太原（樓盤）等12個城市，重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出6大具體措施后，6月底住建部等七部門決定在30城聯(lián)合開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，嚴打投機炒房、穩(wěn)定市場秩序。隨后，西安、杭州、長沙（樓盤）等地相繼出臺限購方面的“堵漏”措施，暫停了企業(yè)在限購區(qū)域購房，長沙也對此前人才落戶購房政策“打補丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上……數(shù)十個省市相繼采取行動，樓市調(diào)控進入“反炒房”新階段。

市場預期真正開始轉(zhuǎn)變是在7月31日中央政治局會議強調(diào)下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決遏制房價上漲之后，從8月開始，全國多數(shù)地區(qū)市場觀望情緒增強，投資投機熱情下降，再加上8月17日住建部又約談了?？凇⑷齺?、煙臺（樓盤）等5個城市，再次強調(diào)“房住不炒”，9月后市場形勢逆轉(zhuǎn)，進入下行通道。在龍頭房企萬科喊出“活下去”的口號后，更多房企市場預期發(fā)生改變，打折促銷及降價的項目開始增多，售樓處遭業(yè)主“維權(quán)”事件也不斷上演，個別樓盤遭到了打砸售樓處、拉橫幅“維權(quán)”、甚至要求退房等較為激烈的行為，市場“秋涼”感受明顯。與此同時，國務院關(guān)于貨幣化棚改政策的調(diào)整，對二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了加速降溫的作用。10月底，新華社、人民日報等央媒集體發(fā)聲“調(diào)控不放松，不能半途而廢”，令部分開發(fā)商和住房投資者對于調(diào)控政策放松的預期落空。

國家統(tǒng)計局12月公布的數(shù)據(jù)顯示，11月，全國商品房銷售面積連續(xù)3個月同比下跌，且降幅擴大，市場預期明顯轉(zhuǎn)變，消費者觀望情緒較濃;17個熱點城市二手房價環(huán)比下跌，這是最近4年來首次出現(xiàn)連續(xù)2個月超過10個熱點城市二手房價格下調(diào)，其中一線城市二手房價連續(xù)3個月環(huán)比下跌。與此同時，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增速降至全年最低值，全國300城市土地流拍數(shù)量創(chuàng)新高、土地平均溢價率創(chuàng)新低，多個指標均顯示全國房地產(chǎn)市場整體降溫。

政策：從持續(xù)加碼到局部微調(diào)

2018年以來，房地產(chǎn)市場從局部過熱到整體降溫、回歸理性，是中央和地方政府對房地產(chǎn)市場持續(xù)保持高壓監(jiān)管態(tài)勢、調(diào)控政策持續(xù)從嚴的效果體現(xiàn)。

從3月兩會政府工作報告進一步強調(diào)“房住不炒”定位，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，到7月中央政治局會議強調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場問題……堅決遏制房價上漲”，再到12月中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“房住不炒”定位，堅持因城施策、分類指導，中央不斷明確和強化調(diào)控基調(diào)，彰顯調(diào)控決心，從政策、監(jiān)管和輿論層面持續(xù)保持高壓態(tài)勢。住建部、銀保監(jiān)會、發(fā)改委等多部門為把“房住不炒”落到實處，從加強市場監(jiān)管、深化制度改革、強化金融監(jiān)管、加快租賃市場建設等方面出臺政策部署樓市調(diào)控和長效機制建設。各地方政府因城施策，從需求端和供給端共同發(fā)力，落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，限購、限貸、限價、限售等措施不僅在熱點城市全面升級，并且擴圍至三四線城市，與此同時，數(shù)十個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，堅決遏制投機炒房，多個熱點城市開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房試點，加大有效供給，不斷落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的主體責任。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2018年以來，全國各地出臺各種調(diào)控政策多達450余次，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。

伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，政策放松的傳聞也時有發(fā)生。從年初的蘭州（樓盤）“松綁”限購、合肥（樓盤）取消限價、成都借人才落戶政策“放松”調(diào)控、南京落戶“松綁”傳聞，到10月份出現(xiàn)“廣州（樓盤）放松限價”、“國務院規(guī)定半年內(nèi)放開全部限購”的傳聞，再到12月出現(xiàn)的“發(fā)改委對房企融資松綁”傳聞，地方政府和國家部委每項與房地產(chǎn)有關(guān)的政策調(diào)整都能牽動市場敏感的神經(jīng)，并被解讀為調(diào)控放松的信號。不過，這些“放松”傳聞均被相關(guān)部門及時澄清，并且住建部年內(nèi)已經(jīng)6次明確表態(tài)“堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性”，多家央媒也在關(guān)鍵時刻集體發(fā)聲“調(diào)控不會半途而廢”、“房住不炒定位不動搖”，不斷穩(wěn)定市場預期。

11月房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯降溫后，調(diào)控政策數(shù)量也較之前明顯減少，政策內(nèi)容也基本都是規(guī)范房地產(chǎn)市場各種亂象，只有個別城市調(diào)控升級，政策環(huán)境基本平穩(wěn)。然而，12月13日的中央政治局會議沒有提及房地產(chǎn)問題，這又被不少人解讀為明年樓市調(diào)控或?qū)⒎潘傻男盘枴Ｌ貏e是12月18日和19日連續(xù)兩天時間，就有菏澤市取消限售政策、廣州市松綁商服類物業(yè)限購政策以及珠海（樓盤）金灣、斗門兩區(qū)降低限購條件的消息傳出，一石激起千層浪，再次引發(fā)了市場對調(diào)控政策放松的討論，菏澤取消限售甚至被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為打響了2018年樓市政策松綁的第一槍。不過，菏澤市住建局隨后緊急開會并對此次政策調(diào)整作出了情況說明，山東省住建廳也回應稱“山東省住建廳和國家調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因為各地方城市情況不一樣，在政策方面也不是"一刀切"，各項政策還是由各地方城市根據(jù)自身情況來主控，省住建廳會進行總體把控。省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策，有的政策需要報備，有的不需要報備?！倍?2月21日的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)“堅持"房住不炒"定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”，再次明確了明年的樓市調(diào)控方向，進一步穩(wěn)定了市場預期。

展望：調(diào)控宗旨不變

12月21日的中央經(jīng)濟工作會議為2019年房地產(chǎn)調(diào)控方向定了調(diào)，即“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。盡管業(yè)內(nèi)對于前半句的解讀基本一致，即對中央繼續(xù)堅持“房住不炒”定位的決心已經(jīng)達成共識，但是對于后半句的解讀則出現(xiàn)了分歧，特別是“分類指導”中的“指導”兩個字，被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為，沒提“調(diào)控”兩字有風向標意義，意味著明年房地產(chǎn)調(diào)控不會加碼了，調(diào)控政策可能出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)向，會有更多城市政策松綁。

不過，全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民在第二天的“2018-2019中國經(jīng)濟年會”上明確表示：“去年經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)表述是"分類調(diào)控"，今年為"分類指導"，兩者沒有多大差異，摳字眼說"調(diào)控"改為"指導"意味著放松調(diào)控是瞎解讀，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變化。”

對于2019年的房地產(chǎn)政策走向，中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，由于樓市比較重要和敏感，為了更好地穩(wěn)定預期，會議沒有對房地產(chǎn)目標做出比較明確的表述，但是相信確保樓市穩(wěn)定是不用贅述和突出的目標。但是這段表示其實透視出更加積極的意義：第一，短期的政策沒有變，即在調(diào)控的思路上沒有改變，就是“房子是用來住的”即抑制投資投機，同時因城施策分類指導;第二，重點是長期性的制度建設，強調(diào)長效機制和基礎制度建設（市場體系和保障體系完善）;第三，進一步突出了地方政府的主體責任，這是住建部一直強調(diào)的，也是落地的重點?！爱斎唬虺鞘┎呓o了地方的權(quán)力，突出主體責任增加了地方的責任?？傮w在房地產(chǎn)方面，地方政府必需對樓市穩(wěn)定負責、必需對保障負責，更必須對其行為負責?！彼f。

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉也認為，中央經(jīng)濟工作會議中房地產(chǎn)的內(nèi)容與過去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，說明“房住不炒”的定位得到了社會各界的廣泛認同，并有望發(fā)展成為我國住房市場管理的長期目標;在中央和地方調(diào)控責任劃分方面，這次要求“夯實城市政府主體責任”，表明今后要在因城施策、分類指導的調(diào)控策略指導下，將賦予地方政府更多的調(diào)控自主權(quán)，同時也把城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的主體責任真正的落實到地方，以有效避免調(diào)控政策“一刀切”的現(xiàn)象。

黃瑜進一步指出，2019年房地產(chǎn)市場整體的發(fā)展仍然要堅持房屋的居住屬性，抑制非理性的投資、投機需求的“主體性”政策仍然具有連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時，調(diào)控政策也將更注重保障剛需、置換等合理住房需求。在堅持“房住不炒”基本定位下，城市政府的主體責任明顯上升，當前各城之間所面臨的需求環(huán)境已發(fā)生了較大的變化，因此重點強調(diào)因城施策也有利于優(yōu)化前期部分行政性調(diào)控方式，使整體的政策組合更加合理，從本質(zhì)上來說更有利于市場平穩(wěn)運行。

“2019年調(diào)控的主體責任下放到各個城市，目前已有散點、自發(fā)的政策調(diào)整出現(xiàn)，主要是對前期限價、限售等行政干預手段的修正?！必悮ぱ芯吭涸洪L楊現(xiàn)領說，如果經(jīng)濟增長下滑的風險仍然增加，預計后期會有更多的城市調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，如放松限購、調(diào)整房貸利率和首付比等。三四線城市政策松動可能先于一二線重點城市，行政性政策放松先于金融信貸政策。

對于2019年的市場走勢，倪鵬飛預計，總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動。空間上，城市分化可能再度凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。

黃瑜也認為，在當前政策穩(wěn)定的前提下，2019年房價有望進一步趨穩(wěn)，部分之前漲幅過大的城市房價將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，特別是熱點城市的二手房價會率先出現(xiàn)變化;而三四線城市房價上行動力也會明顯趨弱，部分無人口產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市更會進入下一輪的市場蹉跎期。

政策建議：三策并舉協(xié)同推進

不可否認，2018年樓市調(diào)控取得的階段性成果與必要的行政調(diào)控手段密不可分，但是也要看到行政調(diào)控弊端逐漸凸顯的問題。“長期過度使用行政措施，行政調(diào)控產(chǎn)生大量意料不到的問題，導致市場亂象，加劇市場風險，使得行政調(diào)控作用在下降、市場調(diào)節(jié)機制無法發(fā)揮有效作用、扭曲了市場供求關(guān)系和導致房地產(chǎn)泡沫加劇?！蹦啭i飛說。

因此，對于2019年的房地產(chǎn)調(diào)控政策建議，倪鵬飛認為，政府應當管好預期、完善調(diào)控和加快改革三策并舉協(xié)同推進。第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，同時剔除預期泡沫。第二，完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，防范樓市雙向劇烈波動。首先，需要妥善處理和應對宏觀問題挑戰(zhàn)，妥善處理經(jīng)濟速度和質(zhì)量的關(guān)系問題，處理好房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟的問題。其次，持續(xù)保持樓市調(diào)控政策的定力和韌性，將調(diào)控目標從抑制房價上漲調(diào)整為確保樓市穩(wěn)定，堅守“只住不炒”和“因城施策”的調(diào)控思路不動搖，轉(zhuǎn)變調(diào)控手段由行政轉(zhuǎn)交市場，完善調(diào)控措施，將臨時性調(diào)控變成制度化和機制化調(diào)控。再次，前移和聚焦房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重心，將中央對住房市場監(jiān)控擴展到地方政府調(diào)控預案環(huán)節(jié)，將中央對地方房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點前移到土地市場，將房地產(chǎn)調(diào)控的重點進一步聚焦在金融機構(gòu)。最后，做好防控樓市雙向劇烈波動預案。第三，下決心改革基礎制度，加速度建立長效機制。如房地產(chǎn)稅推出實行漸進方案，只對交易或過戶住房的家庭進行計提，并在一定起征點上征稅;探索以房地產(chǎn)稅和基礎設施未來收益作為未來還債資金流，發(fā)行市政債券，填補因土地財政退出留下的地方政府支出缺口;住房制度深化，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關(guān)系，加快完善租售并舉制度等。

黃瑜也認為，長期來看，要確保房屋的居住屬性，仍然需要加大力度推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制的建設，2019年在住房、金融、土地、財稅、投資、立法等方面仍然會持續(xù)推進。（來源：證券時報）