新舊社區(qū)物業(yè)管理中安全問題及優(yōu)化路徑研究

王雪寧 周立業(yè) 張健

摘 要：社區(qū)有效治理是社會穩(wěn)定、和諧的基礎(chǔ)，物業(yè)管理與安全問題處理不好可能會造成嚴(yán)重的危害和重大社會影響。本文以社區(qū)物業(yè)管理中安全問題為研究對象，以蚌埠市新舊社區(qū)為例，從城市社區(qū)物業(yè)管理安全問題的現(xiàn)狀出發(fā)，通過分析對比同城市內(nèi)新舊社區(qū)物業(yè)管理的差別，分析我國城市社區(qū)物業(yè)安全管理存在的主要問題及其根源，提出推進(jìn)城市社區(qū)安全建設(shè)的基本方案建議。

關(guān)鍵詞：新舊社區(qū);物業(yè)管理;安全風(fēng)險;優(yōu)化路徑

中圖分類號：F293.347文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1008-4428（2019）04-0027-02

一、 引言

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，“社區(qū)”已成為一方居民集中生活的地方，物業(yè)管理也在社會生活中發(fā)揮更加重要的作用。安全管理問題的逐步增多使社區(qū)物業(yè)管理問題受到社會的重視，成為其相關(guān)工作開展的重要組成部分。了解社區(qū)物業(yè)的安全管理情況才能發(fā)現(xiàn)問題，以此提高物業(yè)安全管理能力，這是解決現(xiàn)階段物業(yè)管理工作必不可少的重要內(nèi)容。

二、 調(diào)研背景

隨著改革開放的不斷深入，特別是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的初步確立，包括街道辦事處、居民委員會在內(nèi)的城市基層社會結(jié)構(gòu)面臨改革和調(diào)整的任務(wù)，社區(qū)物業(yè)建設(shè)的要求非常迫切。各地社區(qū)物業(yè)管理安全問題工作開展步伐不斷加快，使之成為住宅區(qū)安全建設(shè)工作進(jìn)行的重要基礎(chǔ)。近年來居委會、社會服務(wù)站、物業(yè)等社區(qū)管理人員都在逐步增加，但管理現(xiàn)狀并不樂觀，社區(qū)公共安全仍面臨著巨大的挑戰(zhàn)。

筆者選取安徽省蚌埠市蚌山區(qū)黃莊街道紅旗社區(qū)、朝陽社區(qū)為新舊社區(qū)代表，通過問卷調(diào)查的方法對社區(qū)物業(yè)情況進(jìn)行調(diào)研。走進(jìn)社區(qū)轄下所管理的小區(qū)，了解真正的安全問題現(xiàn)狀，在探尋安全現(xiàn)狀的同時將新舊小區(qū)進(jìn)行對比，互相借鑒治理成果。

三、 蚌埠市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀與問題分析

（一）治安及盜竊安全風(fēng)險

通過調(diào)研，明顯發(fā)現(xiàn)紅旗社區(qū)的小區(qū)中人員來往隨意，保安室中工作人員表示小區(qū)對外來人員車輛管理嚴(yán)格，但據(jù)實際觀察了解管理很松懈，并且樓道中未安裝攝像頭，這存在極大的安全隱患。兩社區(qū)存在的盜竊事件也有多有少，主要是居民自行車、電動車等在戶外的所有物。新式小區(qū)管理相對嚴(yán)格，外來人口和盜竊事件都很少，并且社區(qū)內(nèi)安裝攝像頭，這對監(jiān)控管理起到很大作用。

（二）車輛管理的安全威脅

車輛的出行影響著社區(qū)居民出行的安全。外來車輛可以隨意進(jìn)入紅旗社區(qū)，而朝陽社區(qū)內(nèi)大部分居民表示不允許外來車輛進(jìn)入小區(qū)。經(jīng)數(shù)據(jù)表示，朝陽小區(qū)內(nèi)車輛控制嚴(yán)格，車輛行駛對居民出行安全威脅很小，相反紅旗社區(qū)的小區(qū)居民則因為車輛的隨意行駛而存在一定的安全威脅。若是社區(qū)路窄、擁堵、車輛亂放沒有管理，這不僅造成居民日常生活不方便，也造成小區(qū)安全威脅上升。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施及維修現(xiàn)狀

紅旗社區(qū)的公共設(shè)施不僅較少而且過于陳舊，居民表示會存在使用過程中的安全隱患。朝陽社區(qū)中心設(shè)置了休閑設(shè)備，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示朝陽社區(qū)的公共設(shè)施很少存在安全事故，大部分居民表示向物業(yè)反映后維修很及時，但仍有不少居民表示有時及時有時拖拉，因此說明現(xiàn)階段小區(qū)普遍都存在安全設(shè)施不及時維修的情況，物業(yè)效率還有待加強(qiáng)。實地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)紅旗社區(qū)的樓道里沒有攝像頭、消防栓，且很多保險箱中電線老化。樓道保險箱中電線縱橫交錯，不少電線外部皮管已經(jīng)破皮開裂，老化發(fā)硬就會失去絕緣效果，極易發(fā)生短路等現(xiàn)象，電流量過大時極易發(fā)生火災(zāi)，存在很大的安全隱患。居民疏于注意或者并不介意，出現(xiàn)此現(xiàn)象社區(qū)物業(yè)也無人管理。

（四）應(yīng)急設(shè)施與使用風(fēng)險

新式小區(qū)樓層中定點安裝消防栓，并在小區(qū)道路邊設(shè)有微型消防站，而老式小區(qū)并未發(fā)現(xiàn)消防用具的擺放。問卷調(diào)查小區(qū)居民關(guān)于消防用具的使用，朝陽社區(qū)中居民一半以上表示會使用基本的用具，仍有34%的居民表示不會使用，而對于紅旗社區(qū)的居民，只有30%的人會使用，并通過走訪詢問得知，大部分居民無意識去想是否會使用這些工具的影響大小，安全意識較低。

（五）社區(qū)居民安全教育與意識

在以上現(xiàn)狀問題分析中，發(fā)現(xiàn)社區(qū)居民普遍安全意識較低，甚至有一部分人極低，這和居民很少參與各種類型的安全教育活動不無關(guān)系。社區(qū)安全教育活動過少，參與的人所占比例也小，而老式小區(qū)更少。在這種生活模式下，居民對社區(qū)安全意識越來越缺乏，不論是新式小區(qū)還是老式小區(qū)，大部分居民對安全教育活動與技能培訓(xùn)教育都持無所謂態(tài)度，致使安全意識低下，形成惡性循環(huán)。

四、 物業(yè)管理中主要安全問題的成因分析

（一）管理主體不明確，職能不清

關(guān)于我國社區(qū)的各項工作，行政化趨向日益嚴(yán)重，社區(qū)物業(yè)工作十分繁雜，負(fù)擔(dān)重，壓力大，著重于書面與表面社區(qū)的建設(shè)，而疏忽真正對社區(qū)居民有意義的建設(shè)。社區(qū)對轄區(qū)內(nèi)單位管理過于疏忽，沒有實施共建聯(lián)動，導(dǎo)致義務(wù)和權(quán)力不統(tǒng)一。

（二）安全基礎(chǔ)設(shè)施缺乏保障

社區(qū)硬件設(shè)施不完善。如消防用具的缺乏、夜晚路燈的使用情況，給居民生活安全帶來很大影響。社區(qū)公共設(shè)施維修處理不夠及時，無法對使用的居民進(jìn)行人身安全保障。并且社區(qū)幾乎沒有針對高危弱勢人群的相關(guān)安全措施，公共活動場地不足、環(huán)境衛(wèi)生差。

（三）應(yīng)急運(yùn)行體制不健全

社區(qū)安全事故的應(yīng)急處理非常重要，而很多物業(yè)對應(yīng)急設(shè)施過于馬虎，這造成社區(qū)中發(fā)生突發(fā)性事件時不能及時并有效的解決危機(jī)。物業(yè)需要采取詳細(xì)的預(yù)防、響應(yīng)和恢復(fù)的活動與計劃。

（四）居民公共安全意識淡薄

安全教育宣傳不到位，社區(qū)安全教育的氛圍不夠濃厚，社區(qū)管理人員缺乏對居民傳播安全知識的行為;居民本人對自身及住家的安全疏忽，存在極大的僥幸心理，自我防范意識低下。

五、 物業(yè)管理中安全問題的優(yōu)化路徑

（一）改善社區(qū)自然環(huán)境

居民生活的整體環(huán)境為重中之重。首先，減少社區(qū)不安全因素的存在，對居民生活造成不安全因素的事物要及時處理解決，增強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的安全性，保障居民的基本安全。如在施工設(shè)施、路口、高危物體處等具有危險因素的地方，設(shè)立醒目的安全提示標(biāo)志。其次，改善社區(qū)人文環(huán)境，增強(qiáng)社區(qū)環(huán)境舒適度，增強(qiáng)人們的認(rèn)同感和幸福感，可使社區(qū)居民積極交往，以此相互促進(jìn)，可起自然監(jiān)督作用。

（二）加強(qiáng)社區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

在居民樓道中和人群易聚集處建設(shè)足夠的消防用具，完善社區(qū)消防設(shè)施體系的配置;停車場設(shè)施遠(yuǎn)離主要人行道，并做好車輛管理記錄;安裝攝像頭加大對小區(qū)的監(jiān)管力度，增強(qiáng)對事故發(fā)生點的控制，夜晚開放路燈，保障居民安全出行;以季度或月份周期對社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行檢查維修;建立便于特殊人群的安全需求等等。

（三）修訂并完善社區(qū)安全體制

健全社區(qū)相關(guān)安全管理部門。根據(jù)治安防范要求，安全管理部分與多方合作聯(lián)系，建立有效的監(jiān)督管理機(jī)制。強(qiáng)化社區(qū)安全建設(shè)，對管理人員進(jìn)行科學(xué)合理的劃分，同時政府部門以及相關(guān)部門要做好協(xié)調(diào)合作、監(jiān)督工作。分工管理使社區(qū)安全工作有條不紊，強(qiáng)化社區(qū)的安全服務(wù)體系。社區(qū)物業(yè)為保證社區(qū)及居民的生活安全所制定的規(guī)章制度，工作人員以及居民都要嚴(yán)格遵守并執(zhí)行。此外建立完善的應(yīng)急處理體制。社區(qū)治安負(fù)責(zé)人員需提前考慮突發(fā)性事件和后果，為可能發(fā)生的嚴(yán)重公共安全事故、災(zāi)害與事件提前做好防災(zāi)演練。

（四）增強(qiáng)社區(qū)個人安全意識

開展社區(qū)安全知識宣傳活動，并對居民進(jìn)行相關(guān)安全技能培訓(xùn)教育活動。社區(qū)需常組織基礎(chǔ)安全知識的講座或者將安全知識登上社區(qū)報紙雜志供居民閱讀，借助網(wǎng)絡(luò)信息設(shè)備的普及，聯(lián)系或者與區(qū)外相關(guān)知識宣傳團(tuán)體合作在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行安全知識宣傳。定期舉辦事故災(zāi)難逃生知識講座、開展逃生演練，營造安全社區(qū)的氛圍，創(chuàng)新活動形式與內(nèi)容，增加居民參與的興趣與動力。

（五）建設(shè)高素質(zhì)、專業(yè)化的社區(qū)公共安全管理者隊伍

可以通過具體的績效考核等方式對社區(qū)的工作人員進(jìn)行選聘，還可以調(diào)動社區(qū)內(nèi)的一些機(jī)關(guān)、單位等積極參與社區(qū)建設(shè)，并引導(dǎo)一些社區(qū)單位以及社區(qū)民間組織參與社區(qū)管理，更能從居民生活安全保障的需求著手工作。按時進(jìn)行社區(qū)安全管理人員和社區(qū)安全管理效果的評價機(jī)制，及時接受居民的反饋，有針對性的保障社區(qū)安全。

六、 結(jié)語

本文通過走訪調(diào)查安徽省蚌埠市的新舊社區(qū)，基本掌握現(xiàn)階段社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理建設(shè)的現(xiàn)狀與問題，并通過數(shù)據(jù)分析，找出存在的問題與不足，通過查閱相關(guān)文件資料，尋找解決社區(qū)物業(yè)管理安全問題的對策，以推進(jìn)我國社區(qū)的安全建設(shè)。新舊社區(qū)物業(yè)管理模式及管理效果均有較大差異，通過對比吸取好的管理方式方法，我國物業(yè)行業(yè)需針對不同的安全管理問題制定有效的管理機(jī)制。

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