以時間換空間 保持樓市穩(wěn)定健康

文／陳濤

當(dāng)前我國“房住不炒”日益深入人心，雖然房地產(chǎn)市場仍有起伏，但整體已經(jīng)趨向理性。

當(dāng)前我國樓市掙快錢時代已經(jīng)一去不復(fù)返。過去幾年，熱點(diǎn)城市實(shí)施了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，有效抑制了樓市投機(jī)炒作行為，使得房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。我國房價業(yè)已超前運(yùn)行，保持樓市健康穩(wěn)定，在目前條件下以時間換空間，可能會是較為理性和現(xiàn)實(shí)的選擇。

樓市已經(jīng)不具備掙快錢的邏輯。主要表現(xiàn)在：一是房價水平過高，導(dǎo)致繼續(xù)大幅推升房價的邊際動能呈下降趨勢。經(jīng)歷十多年房價狂飆，我國絕對房價和相對房價水平明顯偏高。以熱點(diǎn)城市房價為例，北京、上海和深圳等地絕對房價已經(jīng)超過大多數(shù)國際大都市水平，北京核心區(qū)公寓超過千萬元人民幣，而日本東京核心區(qū)域公寓多數(shù)不到千萬元人民幣，但居民收入水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及。非熱點(diǎn)城市房價相對居民收入也明顯偏高，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)和負(fù)擔(dān)日益加重。在當(dāng)前房價水平下，推升熱點(diǎn)城市動輒千萬元房產(chǎn)的資金總量將會呈下降趨勢，且不考慮會有大量拋售變現(xiàn)的情況。二是經(jīng)濟(jì)增長中樞回落，破壞了房價較快上漲的基礎(chǔ)。過去房價較快增長，主要是宏觀經(jīng)濟(jì)增長較快驅(qū)動，房價一定程度可以超前經(jīng)濟(jì)上漲。但隨著我國經(jīng)濟(jì)體量持續(xù)擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)增長中樞回落，支撐過去房價超前運(yùn)行的基礎(chǔ)被削弱，房價繼續(xù)維持較快上漲的壓力顯著加大。三是房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)倒閉潮，住宅投機(jī)套現(xiàn)難度明顯加大。據(jù)人民法院公告數(shù)據(jù)，目前已有超過400家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。過去盲目拿地成就“地王”，如今成為經(jīng)營重大負(fù)擔(dān)。同時投機(jī)套現(xiàn)難度明顯加大，二手房市場整體回落。2019年10月份，北京、上海兩地的二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.6%、0.2%。在經(jīng)濟(jì)增長前景不明朗狀況下，熱點(diǎn)城市二手住宅銷售價格回歸理性動力將會逐步增強(qiáng)。這些情況表明，過去“高開高走”的樓市快錢邏輯，已經(jīng)逐步向“高開低走”邏輯轉(zhuǎn)變，這既有過去嚴(yán)厲調(diào)控措施促使市場降溫的累積效應(yīng)，也有房地產(chǎn)市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果，總而言之樓市掙快錢邏輯基礎(chǔ)不復(fù)存在。

伴隨著房價快速上漲，我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融規(guī)模顯著增長，已經(jīng)具備對宏觀經(jīng)濟(jì)和金融的系統(tǒng)性影響力。目前，我國住宅市場價值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國內(nèi)生產(chǎn)總值，有機(jī)構(gòu)預(yù)測已經(jīng)高達(dá)65萬億美元，超過美國、歐盟和日本經(jīng)濟(jì)總和。各類房地產(chǎn)貸款約占貸款總量的1/4，加上房地產(chǎn)企業(yè)其他負(fù)債，房地產(chǎn)金融總量較大。特別是過去幾年新增融資主要以房地產(chǎn)融資為主，明顯提高了城鎮(zhèn)家庭杠桿水平。同時社會資源過度向房地產(chǎn)業(yè)聚集，擠壓了社會消費(fèi)增長空間。2019年1～10月份，全國社會消費(fèi)品零售總額同比增長8.1%，名義增速較上年同期下降0.5個百分點(diǎn)。雖然房地產(chǎn)投資增長較快，但剔除房地產(chǎn)投資后的工業(yè)投資、制造業(yè)投資增速偏低，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投資增速，一定程度反映出房地產(chǎn)投資對其他投資的擠壓作用。事實(shí)上，投資總要受到回報(bào)驅(qū)動，若房產(chǎn)投資回報(bào)偏高，必然會減少其他投資規(guī)模。不過，支撐中國經(jīng)濟(jì)未來增長的是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而不是磚頭和水泥搭建的房地產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)前我國樓市需要一個以時間換空間的過程。從當(dāng)前宏觀內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和樓市自身運(yùn)行邏輯分析，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，通過時間換空間，無疑是較為現(xiàn)實(shí)和理性的選擇。一是繼續(xù)保持住宅投機(jī)高壓態(tài)勢。理論和實(shí)踐都已經(jīng)證明，樓市是非理性極易出沒的地方，若放任不管，非理性驅(qū)動的羊群效應(yīng)就容易導(dǎo)致逆向選擇，增大宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行脆弱性。雖然部分熱點(diǎn)城市房價有所松動，但房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作慣性依然存在，投機(jī)動能尚未消減，特別是投機(jī)炒作還未嘗到苦果、付出昂貴代價，因此仍要保持對住宅投機(jī)炒作高壓態(tài)勢，露頭就打。同時，也要微調(diào)現(xiàn)有住房調(diào)控政策，避免房價出現(xiàn)明顯回落。二是加快完善保障性住房體系。住房保障是住房供應(yīng)體系不可缺失的重要一環(huán)。我國熱點(diǎn)城市房價過高，更要加大加快保障性住房建設(shè)，通過加大公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等供應(yīng)，有效緩解中低收入人群住房壓力，同時還能維持現(xiàn)有房地產(chǎn)投資增速。三是嚴(yán)格房地產(chǎn)金融管理。完善現(xiàn)有差別化住房信貸政策，可考慮針對房價水平實(shí)施差異化住房按揭政策，高價房貸款比例縮小，低價房貸款空間增加，可以在抑制高價房炒作同時，支持剛性住房需求。加大借款人收入審核，嘗試將收入證明與個人所得稅交納情況掛鉤，避免給中低收入人群發(fā)放無法負(fù)擔(dān)的貸款。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資和資金運(yùn)用管理，重點(diǎn)監(jiān)測高負(fù)債率企業(yè)拿地和開發(fā)狀況，主動防范企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四是探索房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)。加快房產(chǎn)持有稅試點(diǎn)，可考慮從三套房開始起征房產(chǎn)稅，通過房地產(chǎn)稅試點(diǎn)逐步替代住房限購政策，補(bǔ)充政府稅收收入，減少土地出讓壓力。完善房產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅收制度，借助大數(shù)據(jù)和金融稅收數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)施精準(zhǔn)稅收征繳，減少房產(chǎn)交易陰陽合同現(xiàn)象。同時還要充分考慮房地產(chǎn)調(diào)控政策措施對個體行為的影響，避免出現(xiàn)假離婚等社會現(xiàn)象。

當(dāng)前我國“房住不炒”日益深入人心，雖然房地產(chǎn)市場仍有起伏，但整體已經(jīng)趨向理性。這樣的局面來之不易，也是多年調(diào)控期盼的目標(biāo)，因而要倍加珍惜，保持足夠定力，通過以時間換空間的過程，逐步消化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，保持我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)健運(yùn)行。