淺議土地一級整理開發(fā)的特點(diǎn)及收益分配

王鑫

【摘 要】房地產(chǎn)是我國近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要力量之一，在房地產(chǎn)的開發(fā)管理中，主要有土地的一級開發(fā)以及二級開發(fā)。值得注意的是，一級土地整理開發(fā)與一般房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的區(qū)別，在收益方面的穩(wěn)定性更是在二級土地開發(fā)之上。與此同時，土地一級整理開發(fā)是與當(dāng)?shù)卣那袑嵗鎾煦^的，在開發(fā)過程中政府會不遺余力的進(jìn)行支持而且政策方面也較為寬松，因此投資風(fēng)險大大降低。本文將對土地一級整理開發(fā)的特點(diǎn)以及收益分配問題進(jìn)行探討，使得土地一級開發(fā)更為有效進(jìn)行，為我國房地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)。

【關(guān)鍵詞】土地開發(fā)；土地整理；收入分配

土地一級開發(fā)由于受到政策支持、指引的先天條件，是很多房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)的重要選擇。因此需要對一級土地整理開發(fā)和一般房地產(chǎn)開發(fā)之間的區(qū)別進(jìn)行詳細(xì)的探討，一級土地整理開發(fā)往往具有比二級土地開發(fā)更高的收益，且能夠收到政府支持，降低投資風(fēng)險。對于具備一定權(quán)力資源的企業(yè)進(jìn)行一級土地整理開發(fā)是企業(yè)能夠取得高額收益的有效途徑。土地一級整理開發(fā)指的是在土地出讓之前相關(guān)部門對其進(jìn)行整理以及投資的過程，是地區(qū)政府全局規(guī)劃的要求，政府會對開發(fā)過程中的拆遷、土地補(bǔ)償?shù)忍峁┵M(fèi)用支持。也就是說在我國的大多數(shù)城市和地區(qū)，政府具體操刀一級土地整理開發(fā)或者將這類活動委托到相關(guān)企業(yè)，政府在這一過程中起到了監(jiān)督管理職能，這也使得土地一級整理開發(fā)中存在著一定的收益分配問題，是今后工作中需要重點(diǎn)關(guān)注的。

一、一級土地整理開發(fā)的特點(diǎn)

1.1政治性

在一級土地的整理開發(fā)工作中，由政府具體組織和落實土地整理過程中的征集、拆遷以及地區(qū)基礎(chǔ)性建設(shè)問題，因此土地一級開發(fā)商的工作是與政府實際掛鉤的，這也使得土地一級整理開發(fā)工作中的政治性較強(qiáng)。土地問題一直以來都是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的敏感話題，在進(jìn)行一級土地整理工作中更是牽涉到社會中很多人的利益，因此政府在這一過程中會借助于很多社會公共力量進(jìn)行相關(guān)干預(yù)調(diào)節(jié)。尤其是近幾年切實發(fā)生的一級土地整理事件顯示這一開發(fā)行為可能會對原居民造成一定的利益損害，影響社會穩(wěn)定性，造成很惡劣的社會影響。因此，一級土地整理開發(fā)中政府的干預(yù)以及調(diào)節(jié)是很有必要的，一級土地整理開發(fā)可以作為綜合性的政治活動，具備一定的政治性特點(diǎn)。

1.2資金供應(yīng)充足

資金問題一直以來制約著房地產(chǎn)中土地開發(fā)的連續(xù)性以及充足性，在土地整理開發(fā)過程中，資金供應(yīng)是其能夠持續(xù)完成并使得房地產(chǎn)建設(shè)順利進(jìn)行的基礎(chǔ)，只有具備充足的資金支持，才能夠保證土地開發(fā)能夠順利進(jìn)行下去并且保持可持續(xù)發(fā)展。一級土地整理開發(fā)由于本身被政府所支持，能夠調(diào)動地區(qū)內(nèi)的很大一部分力量來為土地開發(fā)過程提供充足的資金支持，解決由政府自身難以提供的單獨(dú)資金供應(yīng)問題，其他企業(yè)的支持和參與也是政府進(jìn)行土地整理出讓的手段，借此得到充足的資金支持并且為地區(qū)內(nèi)的其他企業(yè)提供參與到一級土地整理開發(fā)的機(jī)會，形成雙贏的局面。

1.3綜合性

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，一級土地整理開發(fā)的過程以及持續(xù)性受到多種因素的綜合影響，首先一級土地整理開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)或者是其他企業(yè)用地的基礎(chǔ)，開發(fā)內(nèi)容不僅與政府的規(guī)劃以及主導(dǎo)相關(guān)，同時還關(guān)系到二級土地開發(fā)商以及區(qū)域被其他經(jīng)濟(jì)體的利益。地區(qū)的發(fā)展是與一級土地整理開發(fā)的效率以及建設(shè)水平等息息相關(guān)的，在政府的長期規(guī)劃中，一級土地整理開發(fā)的規(guī)劃合理性以及工程質(zhì)量好壞關(guān)系到區(qū)域今后的土地建設(shè)和地區(qū)發(fā)展，是一項綜合性任務(wù)。

二、一級土地整理開發(fā)中的收益分配問題

2.1一級土地整理開發(fā)中收益產(chǎn)生的途徑

一級土地整理開發(fā)過程的收益分配問題加以解決的前提是對收益產(chǎn)生途徑的具體了解。在一級土地整理開發(fā)中，首先由政府以公開出售的方式來進(jìn)行整理的土地的交易，這一過程中產(chǎn)生的收入在扣除開發(fā)整理成本之后進(jìn)行合理的分配，從而獲得收益。公開出售過程中政府需要保證收益的公平性以及公開性，并且收入分配要按照約定進(jìn)行，不損害原居民的基本利益。其次是政府進(jìn)行以及土地整理開發(fā)商的繼續(xù)授權(quán)，以使得土地售賣之后能夠中標(biāo)順利并且進(jìn)行二級開發(fā)，因此房地產(chǎn)開發(fā)商需要在這一過程中繳納相應(yīng)的土地出讓金，之后再根據(jù)政府的整理發(fā)展規(guī)劃以及企業(yè)自身的發(fā)展需求，在符合政府要求以及合乎企業(yè)利益的前提下進(jìn)行下一步的二級開發(fā)工作，土地出讓金也是一級土地整理開發(fā)中收益產(chǎn)生的途徑之一。

2.2一級土地整理開發(fā)中的收益分配

一級土地整理開發(fā)中能夠通過政府公開出售以及開發(fā)商提供土地出讓金等方式產(chǎn)生收益，而取得的收益如何進(jìn)行合理分配更是需要注意的問題，需要將其合理的分配到相關(guān)利益主體并保證開發(fā)工作對利益主體權(quán)益的保護(hù)。收益分配問題包括首先分配和二次分配，一級土地整理主要是對原始土地的工作，而我國的所有土地在法律上是歸屬于國家的，所有其他主體只能獲得土地的使用權(quán)而非擁有權(quán)，因此土地整理開發(fā)中獲得的出讓金收益需要有一部分歸屬于國家。國家在獲得出讓金之后進(jìn)行一部分成本、稅金的扣除之后在進(jìn)行收益的后續(xù)分配。在首次分配的基礎(chǔ)上，需要對一級土地整理開發(fā)中的凈收益進(jìn)行后續(xù)分配，即在國家將一級土地整理成本以及各種土地開發(fā)稅費(fèi)扣除之后剩余的國家土地使用權(quán)出讓價款。在進(jìn)行凈收益分配時主要關(guān)注于整理開發(fā)企業(yè)以及政府之間的分配合理性，利益分配主要按提前定好的分成約定進(jìn)行，通常分配比例是根據(jù)土地整理過程中難度以及整理開發(fā)地塊的大小相關(guān)的，一般開發(fā)面積較大以及地理位置偏僻地區(qū)的土地開發(fā)在進(jìn)行收益分配時開發(fā)商占據(jù)的比例較高。而開發(fā)商后續(xù)進(jìn)行公司內(nèi)部股東分紅等利潤分配問題時后續(xù)土地整理企業(yè)需要考慮的問題。

三、結(jié)語

綜上所述，土地一級整理開發(fā)是房地產(chǎn)發(fā)展中的基礎(chǔ)，屬于土地利用的第一環(huán)節(jié)，在這項工作中政府需要進(jìn)行整體規(guī)劃以及主導(dǎo)，調(diào)動地區(qū)內(nèi)的主要能力集中進(jìn)行土地整理開發(fā)，而其中的收益分配問題更是需要詳細(xì)分析，以發(fā)現(xiàn)可能的風(fēng)險，更好的完成土地開發(fā)工作。

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