碧桂園國際化戰(zhàn)略的思考與啟示

張潔宇

[摘要] 碧桂園之所以在每個國際化項目上都取得如此驕人的的成績，一是靠自身企業(yè)的能力，二是契合了國際的全球化形勢。作為中國房地產(chǎn)企業(yè)龍頭之一的碧桂園，在國際上“摸爬滾打”雖然只有數(shù)年，但在這個過程中獲得了不可多得的國際化實踐經(jīng)驗。文章對其在拓展海外市場過程中的成功因素進(jìn)行認(rèn)真分析，旨在為中國其他房地產(chǎn)企業(yè)啟動國際化戰(zhàn)略提供一些借鑒。

[關(guān)鍵詞]碧桂園；融資策略；國際化

[DOI]1013939/jcnkizgsc201913070

1碧桂園國際化經(jīng)營概述

這些年，碧桂園集團(tuán)在國際化征程上碩果累累，從第一次走出國門至今，在海外開拓項目已經(jīng)超過7個，馬來西亞金海灣（2013年啟動，獲得“2015年國際鉆石質(zhì)量優(yōu)秀獎”）首戰(zhàn)告捷，澳大利亞萊德花園（2013年啟動，2014年合同銷售額達(dá)26億元左右）是第一個走出亞洲的項目，新馬經(jīng)濟(jì)特區(qū)森林城市項目是世界罕有的巨無霸項目（2014年啟動，銷售額超過100億元），印度尼西亞SKY HOUSE BSD（2017年啟動，天空之城）項目是與國際財團(tuán)的首次合作。在國際化的征程中，碧桂園不斷夯實發(fā)展的根基，步步為營，業(yè)績斐然，為集團(tuán)賺取了豐厚的財務(wù)收益，也對外展示了中國企業(yè)的風(fēng)采，贏得當(dāng)?shù)厝嗣竦馁澴u(yù)，同時為其他中國企業(yè)積攢了很多走出去的珍貴經(jīng)驗。

2思考與啟示

21因地制宜的的融資策略

俗話說，兵馬未動，糧草先行?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金是不可或缺的要素，經(jīng)營和發(fā)展中擁有源源不斷的資金某種程度就成功了一半。房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率較之其他行業(yè)是比較高的，融資成本對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的影響非常巨大，擁有較低融資成本可以說是企業(yè)得天獨厚的經(jīng)營優(yōu)勢。

從2010年起，碧桂園集團(tuán)開始逐步嘗試改變原有的融資模式。2013年4月，碧桂園利用海外債券融資策略，籌措新的資金歸還了到期的債務(wù)，某種意義可以理解為將已有債務(wù)期限適度延長；2015年4月，碧桂園集團(tuán)與中國平安開始深度合作，業(yè)務(wù)涉及土地投資、金融及社區(qū)服務(wù)等諸多方面，中國平安以現(xiàn)金入股的方式成為集團(tuán)的重要股東之一，中國平安在資金、市場等方面大力支持碧桂園的發(fā)展，為碧桂園打造了一個獨一無二的融資渠道；2015年 7月31日，碧桂園簽約8億美元銀團(tuán)貸款，后又陸續(xù)追加到975億美元，這筆貸款的資金成本只有39%，集團(tuán)總體的融資成本進(jìn)一步得到縮減。

通過諸如抵押貸款、發(fā)行可轉(zhuǎn)債和票據(jù)、吸引資金方入股、申請辛迪加貸款等一系列融資方式，碧桂園集團(tuán)擁有了足夠的運(yùn)作資金，更重要的是降低了融資風(fēng)險和融資成本。

22準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位

碧桂園出海遠(yuǎn)征源于我國政府提出的“一帶一路”倡議，當(dāng)時很多中國企業(yè)制定了走出去戰(zhàn)略，碧桂園集團(tuán)也摩拳擦掌積極響應(yīng)。一般情況下，中國房地產(chǎn)企業(yè)投資海外市場多數(shù)會選擇華人比較集中的發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，例如美、加、英、日等，在這些目標(biāo)市場，華人購房需求旺盛，品牌更容易獲得認(rèn)同，能在較短時間被當(dāng)?shù)厥袌鼋邮?。但碧桂園集團(tuán)獨辟蹊徑，將投資開發(fā)的重點放在了澳大利亞、印尼、馬來西亞等地區(qū)。

選擇馬來西亞作為項目開發(fā)地主要基于三點，一是當(dāng)?shù)卣贫ㄔS多稅收優(yōu)惠政策積極吸引外商投資；二是外匯管制比較寬松，資金進(jìn)出自由，解除了未來的后顧之憂；三是項目所在地市場需求旺盛，缺乏高端的住宅項目。澳大利亞的萊德花園項目，也是得益于當(dāng)?shù)叵鄬捤傻慕鹑?、移民和投資政策。在這兩個地區(qū)的選擇上，碧桂園集團(tuán)在前期對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢、對外投資政策以及風(fēng)土人情都進(jìn)行了充分的論證和調(diào)研，集團(tuán)從戰(zhàn)略高度進(jìn)行了評估，獲得滿意的答案后才啟動了大膽的投資計劃。

23因地制宜的進(jìn)入模式

企業(yè)國際化過程中，進(jìn)入模式的選擇也至關(guān)重要，選擇恰當(dāng)就可以事半功倍。一國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入另一國房地產(chǎn)市場經(jīng)常采用的的模式有：在當(dāng)?shù)卦O(shè)立獨資子公司、與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)股權(quán)合作、選擇與自己可以優(yōu)勢互補(bǔ)的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)組成戰(zhàn)略聯(lián)盟等。具體什么樣的進(jìn)入模式最佳，不能靠已有在國內(nèi)獲得的經(jīng)驗，而是需要充分研究目標(biāo)市場的政治生態(tài)、運(yùn)營環(huán)境，結(jié)合自身的比較優(yōu)勢，做出嚴(yán)謹(jǐn)周密的決策。

在國際化初期，例如馬來西亞森林城市項目，碧桂園選擇與當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)巨頭柔佛蘇丹合作進(jìn)行開發(fā)。之所以選擇這樣的進(jìn)入模式，是因為本土企業(yè)往往與當(dāng)?shù)氐恼?、社會團(tuán)體在長期的經(jīng)營管理過程中培養(yǎng)了深厚的感情，這些軟性的因素可以有效克服中國企業(yè)首次進(jìn)入所產(chǎn)生的諸多水土不服。同時依靠對方在當(dāng)?shù)厥袌龅拿舾行?，?guī)避一些市場上的風(fēng)險。這個項目碧桂園只持有60%左右的股份，通過這種模式的進(jìn)入，減少了首次在陌生地區(qū)投資的風(fēng)險，同時在外力的幫助下輕松打入當(dāng)?shù)厥袌觥Ｔ诤髞黹_發(fā)悉尼萊德花園Ryde Garden項目時，碧桂園集團(tuán)就不再與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)直接合作，而是直接在當(dāng)?shù)卦O(shè)立獨資子公司，做出這個決策，主要是基于碧桂園集團(tuán)經(jīng)過一段時間的實踐，初步掌握了一些開拓國際市場的經(jīng)驗，抵御政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、管理風(fēng)險的能力逐步得到加強(qiáng)，擁有了獨立運(yùn)作資本和項目的能力，獨資經(jīng)營就變得水到渠成。獨資經(jīng)營的優(yōu)勢在于，能使公司戰(zhàn)略目標(biāo)不打折扣地得到全面實施，也不再為公司控制權(quán)的得失而患得患失。

從上面的兩次實戰(zhàn)案例可以看出，碧桂園海外進(jìn)入模式秉持靈活多變的原則，適合自己的才是最好的，在不同的時間不同的市場選擇最適合自己的方式，迅速使自己發(fā)展壯大、實現(xiàn)利益最大化才是最高的尺度。這對其他企業(yè)的借鑒意義是，在國際化過程中，目標(biāo)市場的環(huán)境千差萬別，投資風(fēng)險無處不在，企業(yè)沒有必要墨守成規(guī)、生搬硬套，應(yīng)該基于企業(yè)自己的經(jīng)營戰(zhàn)略目、當(dāng)?shù)厥袌龅慕?jīng)營環(huán)境以及已具備的國際化運(yùn)作能力，靈活進(jìn)行選擇。

24高效的運(yùn)行方式

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)利潤率一般情況下維持在百分之十左右，如果能夠周轉(zhuǎn)快一點，即使利潤率降低一些也能夠取得資產(chǎn)的快速增值。碧桂園正是抓住了這個運(yùn)行規(guī)律，在短短十?dāng)?shù)年迅速擠入世界五百強(qiáng)行列。

碧桂園集團(tuán)通過三種運(yùn)行方式實現(xiàn)資金的高速周轉(zhuǎn)：一是規(guī)?；俦P，二是一體化運(yùn)營，三是高速率周轉(zhuǎn)。碧桂園集團(tuán)內(nèi)部擁有一套成熟的房地產(chǎn)開發(fā)鏈，從房產(chǎn)項目的設(shè)計、施工、裝修、營銷到后面的物業(yè)管理都由集團(tuán)各分公司承攬，在如此配合有序的生產(chǎn)模式下，一個極具性價比的項目的開發(fā)運(yùn)作只需要三個月的時間。

碧桂園集團(tuán)以“快速開發(fā)、快速銷售、滾動發(fā)展”為戰(zhàn)略目標(biāo)，不斷整合、完善產(chǎn)業(yè)鏈，加強(qiáng)相互間的協(xié)調(diào)與配合，不斷縮短生產(chǎn)周期。很多項目碧桂園在拿到土地使用權(quán)后很短時間就動工建設(shè)，之所以這樣，是因為集團(tuán)在土地收購、項目選址的時候就對項目進(jìn)行規(guī)劃和初步設(shè)計。這種規(guī)?；a(chǎn)說明碧桂園集團(tuán)已實現(xiàn)了高度聚合的工業(yè)化，這不僅提高了生產(chǎn)效率還為碧桂園集團(tuán)節(jié)省了大量的時間和資金成本。

25源源不斷的創(chuàng)新動力

一個企業(yè)可以缺少資本但不能缺少核心員工，企業(yè)的強(qiáng)大和發(fā)展的前景可以說就是由核心員工所決定。高端核心人才對于一個企業(yè)來說猶如人體的心臟，沒有高端人才企業(yè)就沒有放眼未來的眼光和胸懷。

美國聯(lián)邦航空管理署對核心員工的定義為：“占據(jù)核心位置的員工，在組織內(nèi)無法立刻找到合格的替代者，他的職責(zé)無法轉(zhuǎn)讓給其它員工，他因突發(fā)事件而被另外賦予職責(zé)時，將嚴(yán)重影響和損害原部門的功能和連續(xù)性。”一般來說，核心員工的數(shù)量占企業(yè)總?cè)藬?shù)的20%左右，他們掌控著企業(yè)80%左右的技術(shù)和管理，同時也創(chuàng)造了80%以上的財富和利潤，他們是企業(yè)的靈魂和骨干。碧桂園集團(tuán)很早就深刻認(rèn)識到了核心員工的重要性，2013年起開始制定實施“未來領(lǐng)袖”計劃，幾年來為企業(yè)培養(yǎng)了數(shù)目可觀的核心人才。懂得如何培養(yǎng)德才兼?zhèn)涞暮诵娜瞬殴倘恢匾?，重視和合理使用已有核心人才，盡可能地避免核心人才流失更為重要。2014年碧桂園集團(tuán)創(chuàng)設(shè)了“同心共享”合伙人制度，使核心員工的利益與企業(yè)發(fā)展成果緊密捆綁在一起，這個措施的實施，大大提升了核心員工的工作熱情，個人收入也節(jié)節(jié)攀升，隨著收入水平的提升，員工對企業(yè)的歸屬感更加強(qiáng)烈，企業(yè)也不用為核心員工的去留提心吊膽。2015年，國家人力資源和社會保障部部批準(zhǔn)碧桂園集團(tuán)設(shè)立博士后科研工作站，博士后科研工作站的設(shè)立，是集團(tuán)在高端人才引進(jìn)和研究平臺建設(shè)方面的一重大舉措。意味著碧桂園集團(tuán)具備了獨立引進(jìn)并培養(yǎng)博士和博士后工作人員的資質(zhì)，非常有利于集團(tuán)加快業(yè)務(wù)升級，實現(xiàn)集團(tuán)跨越式發(fā)展。

創(chuàng)設(shè)合伙人制度、實施“未來領(lǐng)袖”計劃、設(shè)立博士后科研工作站，這些制度措施的實施，不僅為集團(tuán)低成本地培養(yǎng)了許多優(yōu)秀人才，同時也保證了他們的穩(wěn)定性。從中可以看出，企業(yè)要想保持旺盛的活力，重中之重就是培養(yǎng)和使用好核心人才，通過制度設(shè)計不斷激發(fā)他們的工作激情，只有這樣，面對激烈的市場競爭，企業(yè)才能立于不敗之地。

26充滿陽光的企業(yè)文化

企業(yè)文化是一個組織由其價值觀、信念、儀式、符號、處事方式等組成的其特有的文化形象。是一個企業(yè)的靈魂，是推動企業(yè)發(fā)展的不竭動力。沃特曼？彼得斯在《成功之路》中指出：“企業(yè)將其基本信念、基本坐標(biāo)觀灌輸給員工，形成上下一致的企業(yè)文化，促使廣大員工為自己的信仰在工作，就是產(chǎn)生強(qiáng)烈的使命感，激發(fā)最大的想象力和創(chuàng)造力?！北坦饒@集團(tuán)一直以來將“做有良心、有社會責(zé)任感的陽光企業(yè) ”的理念滲透到企業(yè)的各項業(yè)務(wù)。集團(tuán)帶頭依法納稅，主動承擔(dān)社會責(zé)任，以為中國大眾提供優(yōu)質(zhì)住房為使命。在企業(yè)內(nèi)部，管理流程簡潔務(wù)實，人際關(guān)系單純，創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，企業(yè)成員只有通過自身努力才能獲得向上空間和發(fā)展平臺。另外，集團(tuán)以“幸?！睘楹诵闹黝}構(gòu)造企業(yè)文化價值，打造出了企業(yè)界公認(rèn)的“五星級的家”。

3結(jié)語

碧桂園集團(tuán)進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場，克服自身劣勢勇敢面對外部威脅，一路高歌猛進(jìn)，成為最早“吃螃蟹”的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之一，有成功的經(jīng)驗也有失敗的教訓(xùn)，為其他企業(yè)進(jìn)軍國際市場趟出了一條新的發(fā)展路徑，其所采取的戰(zhàn)略措施對其他中國房地產(chǎn)企業(yè)國際化具有重要的參考價值。

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