房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估存在的問題及對(duì)策研究——以沈陽市為例

張思寧 劉聰

（遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院，遼寧 大連 116052）

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，對(duì)各個(gè)城市的建設(shè)提出了新的要求，在每個(gè)城市中改建都是勢在必行的。大大小小的城市中都開始了一定的拆遷工作，拆遷的目的在于可以給居民提供一個(gè)更好的生活和居住的環(huán)境，提高人們的生活品質(zhì)。

在房屋拆遷工作中，最主要的一部分就是房屋拆遷評(píng)估，把被拆遷的房屋補(bǔ)償金額通過科學(xué)合理的評(píng)估方法評(píng)估出來，作為補(bǔ)償金額確定的依據(jù)。拆遷評(píng)估工作存在一系列不同于其他資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，比如評(píng)估市場特殊、評(píng)估度相比較復(fù)雜等，這些特點(diǎn)都是導(dǎo)致評(píng)估工作中會(huì)遇到很多的問題。

房屋拆遷中直接關(guān)系到拆遷雙方利益的是對(duì)拆遷房屋的估價(jià)，在拆遷工作中，這是最重要的一項(xiàng)內(nèi)容。

一、房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估概述

（一）房屋拆遷評(píng)估特點(diǎn)

房屋拆遷評(píng)估是房地產(chǎn)估價(jià)中重要的一部分，但是不管是從拆遷行為來看還是從拆遷評(píng)估對(duì)象來看，都是比較特殊的，房屋拆遷評(píng)估有自己獨(dú)有的特點(diǎn)。因此，要對(duì)拆遷評(píng)估的特點(diǎn)有理性的認(rèn)知和理解，這樣評(píng)估人員和機(jī)構(gòu)才能做出正確的評(píng)估決策。

1、拆遷評(píng)估市場特殊

一般情況下，房地產(chǎn)市場評(píng)估的特點(diǎn)有三方面，首先是買賣雙方都是在個(gè)人意愿的基礎(chǔ)上做的交易。其次，交易期間具有適宜性，不是急于出售或者購買。最后，交易的本質(zhì)性目的是為了達(dá)到個(gè)人利益的最大化。但是在拆遷評(píng)估中是不具有這三方面的特點(diǎn)的，具有特殊性。

第一，一般情況下，拆遷人并不是自愿的。當(dāng)某個(gè)區(qū)域被劃入拆遷范圍時(shí)，不管是什么用途都要服從拆遷安排。相應(yīng)的評(píng)估工作結(jié)束之后，被拆遷人按照規(guī)定搬離被拆遷房屋，一些情況下，甚至于拆遷雙方對(duì)補(bǔ)償金額并沒有形成協(xié)議，只要拆遷人所有的工作程序已經(jīng)合法的完成，就可以實(shí)施拆遷工作，要求被拆遷人搬離被拆遷房屋，可以采取強(qiáng)制的手段。因此，這些情況的出現(xiàn)并沒有讓雙方的利益都得到滿足。第二，拆遷的行為會(huì)受到時(shí)間的限制，在時(shí)間限制之內(nèi)，拆遷評(píng)估不能自主控制，會(huì)影響到評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。第三，拆遷本人不會(huì)把利益帶給拆遷人，拆遷人最終是通過改建項(xiàng)目來獲得最多的利益，因此，在拆遷的過程中，對(duì)被拆遷人的想法和利益，拆遷人一般不會(huì)考慮。這些都是房屋拆遷評(píng)估具有的特殊性。

2、評(píng)估對(duì)象復(fù)雜

一般來說，進(jìn)行一次的拆遷評(píng)估過程中會(huì)出現(xiàn)很多類型的物業(yè)，其中有院落、住宅以及車庫等。包括土地、房地產(chǎn)、建筑物以及構(gòu)筑物的評(píng)估，有一些還沒有合法的產(chǎn)權(quán)。其次，評(píng)估的對(duì)象不僅是一個(gè)小區(qū)，也是一個(gè)個(gè)的單元個(gè)體，一棟樓由不同的業(yè)主組成。所以在對(duì)小區(qū)進(jìn)行拆遷評(píng)估時(shí)，首先要對(duì)整棟樓的基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，再根據(jù)不同的單元以及區(qū)位等做出修正，要充分考慮到各種條件，比如采光、樓層、戶型以及新舊程度等。因此，房屋拆遷評(píng)估的對(duì)象比較復(fù)雜，種類很多，要求評(píng)估時(shí)要全面的考慮，使評(píng)估結(jié)果更具有公平性。

3、拆遷評(píng)估工作還未成熟

目前，房屋拆遷評(píng)估工作還在逐漸地完善中，關(guān)于拆遷評(píng)估的新法律法規(guī)以及操作程序還有市場體系仍然在建立健全，不管是拆遷雙方還是評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師都是在學(xué)習(xí)中探索，因此，房屋拆遷評(píng)估還處于一個(gè)需要逐步完善的階段。比如，沈陽市就一直在針對(duì)房屋拆遷工作的法律法規(guī)進(jìn)行不斷的完善，政府也出臺(tái)了一些新的規(guī)定。

（二）房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估范圍

根據(jù)《城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)指導(dǎo)意見》當(dāng)中的規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估只是對(duì)房屋的市場價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，不包括其他的費(fèi)用，評(píng)估出的價(jià)格作為補(bǔ)償價(jià)格的參考，是否作為最終補(bǔ)償金額需要政府決定。因此，在房屋最終的評(píng)估價(jià)值時(shí)，要及時(shí)關(guān)注被評(píng)估房屋的估價(jià)范圍，準(zhǔn)確并且客觀的做出評(píng)估。

（三）房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法

房屋拆遷評(píng)估是在合法的程序下，由具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋的價(jià)值做出評(píng)估，對(duì)最終的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行確定。評(píng)估模式取決于評(píng)估方法的選擇。

1、市場比較拆遷評(píng)估方法

在市場比較拆遷評(píng)估模式下，符合資質(zhì)要求的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照市場狀況和有關(guān)的規(guī)定對(duì)拆遷范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行評(píng)估，使用市場比較法，以可比交易實(shí)例為依據(jù)，評(píng)估被拆遷房屋的價(jià)格。政府為了保護(hù)被拆遷人的利益，一般會(huì)在評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)上，增加安置費(fèi)用和搬家補(bǔ)貼等。

市場比較法在可比交易實(shí)例數(shù)量較多，并且交易方式符合要求的時(shí)候可以應(yīng)用。

房屋市場價(jià)格=評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)*建筑面積*房屋成新度修正系數(shù)*樓層修正系數(shù)*朝向修正系數(shù)

房屋拆遷補(bǔ)償金額=市場評(píng)估價(jià)格*非市場因素修正系數(shù)+其他補(bǔ)償

在運(yùn)用市場比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要注意合理的選擇可比實(shí)例，選擇的可比實(shí)例要和拆遷評(píng)估對(duì)象之間更加貼近。根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)樓層、朝向以及成新度等進(jìn)行修正，在評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)的確定中還要充分的考慮用途以及區(qū)位等相關(guān)用途的因素。

2、政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估方法

在政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估模式下，房屋的市場平均價(jià)格定期由政府公布，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參照基準(zhǔn)價(jià)格結(jié)合房屋的具體情況完成評(píng)估工作，對(duì)房屋的最終價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)?；鶞?zhǔn)價(jià)格是由政府制定的，一定程度上來說會(huì)盡量保證被拆遷人的利益。

這種方法有不足之處，基準(zhǔn)地價(jià)和房價(jià)確定的不及時(shí)，無法準(zhǔn)確地反映出現(xiàn)實(shí)的市場條件，對(duì)房屋價(jià)格變化的反應(yīng)不夠真實(shí)和準(zhǔn)確，導(dǎo)致拆遷房屋評(píng)估和價(jià)格補(bǔ)償?shù)臏?zhǔn)確性無法得到保證。

政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估方法在政府定價(jià)比較準(zhǔn)確，能夠及時(shí)反應(yīng)市場交易價(jià)格時(shí)比較適用。

二、沈陽市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估實(shí)例——以XX小區(qū)X樓X號(hào)為例

以沈陽市XX小區(qū)X樓X號(hào)的一個(gè)房屋作為拆遷補(bǔ)償實(shí)例，地區(qū)屬于二級(jí)地，房屋結(jié)構(gòu)是磚混，建筑面積82.14平方米，房屋為3樓，南門朝向，通廳結(jié)構(gòu)，安置費(fèi)用5萬元/戶，一次性搬家補(bǔ)助3000元/戶，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2019年1月1日。目前，沈陽市政府對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的劃分以及標(biāo)準(zhǔn)更新的不及時(shí)，應(yīng)用政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估方法評(píng)估出的結(jié)果無法真實(shí)的反應(yīng)市場價(jià)格，容易導(dǎo)致評(píng)估的價(jià)值偏離實(shí)際情況，有損被拆遷人的利益。因此，本次評(píng)估選擇市場比較法，類似的房地產(chǎn)交易實(shí)例比較多，并且與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，符合市場比較法應(yīng)用的前提，評(píng)估出的結(jié)果相對(duì)于政府指導(dǎo)拆遷評(píng)估方法更接近市場，更能反映實(shí)際情況，保護(hù)被拆遷人的利益。

（一）市場比較法評(píng)估結(jié)果

在市場比較法中，計(jì)算房屋價(jià)值的公式如下：

其中，S%為交易情況修正系數(shù)，T%為市場狀況調(diào)整系數(shù)。

選取XX小區(qū)相同戶型協(xié)議交易的房屋作為可比實(shí)例，可比實(shí)例成交價(jià)格為雙方自愿交易且賣方不急于賣出買方不急于買入的正常市場價(jià)格，為賣方實(shí)得金額。交易情況修正系數(shù)、市場狀況調(diào)整系數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)以及房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)均由經(jīng)驗(yàn)得到。如表1：

表1 A、B、C三處房產(chǎn)的房屋情況

表2 通過各比較實(shí)例進(jìn)行價(jià)格修正后的比較價(jià)值

如表2：基準(zhǔn)價(jià)7265元/平方米，建筑面積為82.14平方米，房屋成新度修正系數(shù)為1.05，樓層修正系數(shù)為1.1，朝向修正系數(shù)為1.1。

房屋市場價(jià)格=7265*82.14*1.05*1.1*1.1=75.82（萬元）

房屋拆遷補(bǔ)償金額=75.82*1.2+5+0.3=96.28（萬元）

（二）結(jié)果

市場比較法的房屋基準(zhǔn)價(jià)是根據(jù)現(xiàn)有市場中的類似交易實(shí)例的價(jià)格確定的，比較接近于目前房屋的市場價(jià)格，另外，在市場比較法中，充分考慮了樓層、朝向等一系列的因素。

三、沈陽市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中存在的問題

（一）可比實(shí)例的選取難度比較大

目前，沈陽市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估市場還不夠完善，沒有建立區(qū)域性的可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫，導(dǎo)致在選取可比實(shí)例的過程中，還有很大的難度。首先，估價(jià)師只能根據(jù)其所在估價(jià)機(jī)構(gòu)中的成交案例或者是網(wǎng)絡(luò)上的成交案例作為參考，選擇可比實(shí)例，但是這些資源都比較有限，選取的可比實(shí)例也不夠全面和準(zhǔn)確。其次，選取可比實(shí)例的難度比較大也可能會(huì)導(dǎo)致違規(guī)操作的出現(xiàn)，評(píng)估行業(yè)的競爭壓力比較大，一些估價(jià)師為了業(yè)績可能會(huì)最大限度上滿足委托人的要求，選擇可比實(shí)例的時(shí)候就可能帶有主觀因素在內(nèi)。市場法的基礎(chǔ)就在于可比實(shí)例的選擇，因此，可比實(shí)例的選擇會(huì)對(duì)最終的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生直接的影響，一旦可比實(shí)例選擇不當(dāng)也就不能保障估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。

（二）修正系數(shù)的確定太過主觀

市場比較法中有很多修正系數(shù)要確定，比如交易情況調(diào)整系數(shù)等，確定的主要依據(jù)是估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)、習(xí)慣以及專業(yè)基礎(chǔ)，缺少具體的判定標(biāo)準(zhǔn)，沒有相關(guān)技術(shù)以及規(guī)范的支持。不同估價(jià)師對(duì)于同一個(gè)修正系數(shù)的確定會(huì)有所不同，估價(jià)結(jié)果會(huì)受到估價(jià)師這些主觀因素的影響。另外，對(duì)于市場比較法來說，修正是針對(duì)每一項(xiàng)的影響因素的，并沒有考慮每一項(xiàng)影響因素的權(quán)重，認(rèn)為每一個(gè)影響因素對(duì)結(jié)果的影響程度都是一致的，但是在實(shí)際中，每個(gè)因素的影響程度不可能是完全一致，這在一定程度上會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的失真。

（三）估價(jià)結(jié)果的確定方法簡略

在市場比較法下，最終的評(píng)估結(jié)果是調(diào)整后的可比案例價(jià)格的算數(shù)平均數(shù)，這種方法是把所有的可比實(shí)例一視同仁，不能體現(xiàn)出可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間的相似程度以及對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響程度，計(jì)算的方法比較簡略，沒有科學(xué)依據(jù)，導(dǎo)致估價(jià)的結(jié)果準(zhǔn)確性比較低。

四、完善沈陽市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的建議

（一）建立房地產(chǎn)交易案例數(shù)據(jù)庫

在評(píng)估過程中，可比實(shí)例的選擇對(duì)評(píng)估的結(jié)果產(chǎn)生了直接的影響。為了評(píng)估的過程能夠順利地進(jìn)行，得到更準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果，沈陽市應(yīng)該建立房地產(chǎn)交易案例數(shù)據(jù)庫，不斷豐富房地產(chǎn)交易實(shí)例，對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)要實(shí)時(shí)的更新，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以通過數(shù)據(jù)庫方便快捷地找到可比實(shí)例，同時(shí)也可以提高評(píng)估結(jié)果的可靠性，對(duì)評(píng)估的過程也起到系統(tǒng)化和規(guī)范化的作用。

（二）科學(xué)的確定修正系數(shù)

目前，評(píng)估中修正系數(shù)的確定主要是通過評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)來主觀確定的，并且認(rèn)為每一個(gè)修正系數(shù)對(duì)結(jié)果的影響程度是一致的。但是從實(shí)際情況來看，不同評(píng)估項(xiàng)目中的影響因素對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響程度是不同的，同一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目當(dāng)中，每一個(gè)因素對(duì)于評(píng)估價(jià)格的影響程度都是不盡相同的。因此，要科學(xué)的確定修正系數(shù)并且確定每一種影響因素的權(quán)重。同時(shí)，要對(duì)每種影響因素所占權(quán)重大小做出具體的判定標(biāo)準(zhǔn)，盡可能杜絕主觀判斷影響。

（三）完善估價(jià)結(jié)果的確定方法

在研究相關(guān)關(guān)系中，回歸模型是一個(gè)重要的工具，估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例之間是存在相關(guān)關(guān)系的，因此，在確定估價(jià)結(jié)果的時(shí)候可以引入回歸模型，從而提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確程度。然而，因?yàn)槿我饨o定的一組數(shù)據(jù)都可以建立一元線性回歸方程，但是數(shù)據(jù)之間是否有顯著的線性關(guān)系以及是否可以應(yīng)用回歸方程來計(jì)算是無法確定的，因此，首先要檢驗(yàn)顯著性，只有通過顯著性檢驗(yàn)，才可以直接計(jì)算評(píng)估結(jié)果，如果不能通過顯著性檢驗(yàn)，采用求加權(quán)平均數(shù)的方法，計(jì)算最終的評(píng)估結(jié)果。

五、結(jié)論

在房屋拆遷工作中，最主要的一部分就是房屋拆遷評(píng)估，把被拆遷的房屋補(bǔ)償金額通過科學(xué)合理的評(píng)估方法評(píng)估出來，作為補(bǔ)償金額確定的依據(jù)。拆遷評(píng)估工作存在一系列不同于其他資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，比如評(píng)估市場特殊、評(píng)估對(duì)象比較復(fù)雜等，這些特點(diǎn)都會(huì)導(dǎo)致評(píng)估工作中會(huì)遇到很多的問題。在房屋拆遷中，存在的最大的問題也是拆遷雙方產(chǎn)生矛盾的根源就是房屋拆遷補(bǔ)償金額確定得是否合理，補(bǔ)償金額是通過評(píng)估確定的，因此，只有保證拆遷評(píng)估的合理和公平才能確保補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公正。房屋拆遷中有多方利益的牽扯，因此，要協(xié)調(diào)好這些關(guān)系才是關(guān)鍵所在。本文通過對(duì)沈陽市房屋拆遷評(píng)估進(jìn)行深入的研究和分析，發(fā)現(xiàn)其在評(píng)估過程中存在可比實(shí)例的選取難度比較大、修正系數(shù)的確定太過主觀以及沒有科學(xué)的確定估價(jià)結(jié)果的問題，針對(duì)這些問題，提出建立房地產(chǎn)交易案例數(shù)據(jù)庫、科學(xué)確定修正系數(shù)以及完善估價(jià)結(jié)果的確定方法的對(duì)策。