地產(chǎn)商的“提質(zhì)控速”時代

瞭望智庫產(chǎn)業(yè)研究部

進入3月份以來，上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)披露了2018年度的經(jīng)營業(yè)績。

數(shù)據(jù)顯示，大部分房企都取得了不錯的成績，營收和利潤均有所上漲，其中碧桂園控股最為突出，報告期內(nèi)實現(xiàn)權益合同銷售金額約5018.8億元人民幣，權益合同銷售面積5416萬平方米，在2017年全國銷冠的基礎上，增速仍然達到31%和23%。

此外，招商蛇口歸母公司凈利潤同比上漲20%，新城控股同比上漲74%，陽光城同比上漲46%，藍光發(fā)展同比上漲62.9%，而綠城中國、富力地產(chǎn)等則表現(xiàn)稍顯遜色。

各項指標均顯示，我國的房地產(chǎn)市場已基本告別短缺，將逐步切換至中高速、高質(zhì)量發(fā)展階段。在這個階段，大水養(yǎng)魚的場景難以再現(xiàn)，“強者恒強”的格局將大概率得到延續(xù)，從量到質(zhì)的蛻變，成為房企們的一致訴求。

2018年以來，萬科喊出“活下去”，恒大提出“高質(zhì)量發(fā)展”，大多數(shù)房企均不同程度降低了資產(chǎn)負債率、控制費用比例。

“公司的速度、效益要讓位于安全和質(zhì)量?！?月18日下午的業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園集團董事會主席楊國強再次提出碧桂園集團2019年“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠”的發(fā)展戰(zhàn)略。

告別“規(guī)模至上”

持續(xù)兩年多的火熱市場，為開發(fā)商們2018年的結(jié)算業(yè)績提供了堅實基礎。

74% 2018年內(nèi)，碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入3791億元，同比增長67%，實現(xiàn)毛利潤1025 億元，同比增長74%。

最受關注的碧桂園延續(xù)了快速增長的態(tài)勢。2018年內(nèi)，實現(xiàn)營業(yè)收入3791億元，同比增長67%，實現(xiàn)毛利潤1025億元，同比增長74%，實現(xiàn)歸屬公司股東的核心凈利潤341億元。

截至去年底，碧桂園完成了中國內(nèi)地所有省份的布局，項目總數(shù)達到2148個，并且尚有已售未結(jié)資源6627億元，等于未來業(yè)績已被鎖定。

“去年下半年提出提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠之后，公司便把保安全、保質(zhì)量、保交樓作為首要任務?！北坦饒@集團總裁莫斌在2018年業(yè)績發(fā)布會上說，他希望把管理基礎夯實得更加強勁，以實現(xiàn)公司的持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園正在放緩投資步伐，以全新思路主動切換車道以適應新的市場節(jié)奏。2018 年，碧桂園權益拿地金額1905.6億元，權益拿地建筑面積8648.1萬方，同比減少約15%。

老牌央企招商蛇口仍在轉(zhuǎn)型中前行。2015年底，招商蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)之后，積極奮進謀求轉(zhuǎn)型，提出“前港、中區(qū)、后城”的新戰(zhàn)略，希望打造一家城市及園區(qū)綜合開發(fā)及運營服務商。

招商蛇口董事總經(jīng)理許永軍曾設想，要在2018至2020年之間，把集團的房地產(chǎn)收入從85%降到60%。

2018年報顯示，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入882.8億元，同比增長16.3%，其中房地產(chǎn)占比仍高達89.14%，園區(qū)和郵輪產(chǎn)業(yè)的營收增速不夠理想。2018年，招商蛇口拿地金額僅為934億元，明顯控制了投資的節(jié)奏。

一些中小型開發(fā)商也表現(xiàn)不俗。例如，陽光城2018年實現(xiàn)營業(yè)收入564.7億元，同比增長70.28%，而作為高杠桿房企的一個典型代表，陽光城去年獲取土地總對價560億元，同比下降了35%。

出于審慎原則，陽光城還主動對福州、廈門、龍巖和西安等城市的部分項目計提3.5億元的存貨跌價準備。

此外，剛剛經(jīng)歷了董事會大換血的融信中國，2018年實現(xiàn)合約銷售1218.8億元，同比增加了73.3%，該增速為三年內(nèi)最低，降杠桿成為最迫切的訴求。

實際上，“跑馬圈地”的時期總是伴隨著較高的杠桿水平，國泰君安的研究數(shù)據(jù)顯示，2016年我國大型房企的杠桿率達到頂峰，峰值時期資產(chǎn)負債率平均水平為85%，凈負債率為127%，2017年開始房企逐步去杠桿，平均凈負債率下行至95%左右。

種種跡象顯示，中國的房企們已不再單純強調(diào)規(guī)模的增長，而是更為看重產(chǎn)品質(zhì)量、盈利質(zhì)量的提升。

融資、盈利水平分化

隨著房價單邊上漲預期被打破，坐享行業(yè)紅利的年代已經(jīng)遠去。

恒大研究院統(tǒng)計顯示，2016年至2018年11月，我國前十大房企的市占率由16.9%提高至28.3%，未來市場集中度還將進一步提升。

隨著商業(yè)模式逐漸回歸地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)，未來地產(chǎn)企業(yè)比拼的將是融資成本、項目運營能力和產(chǎn)品的品牌力，而這或多或少都與房企的規(guī)模有關，意味著我國房地產(chǎn)市場有望迎來“強者恒強”的時代。

仍以龍頭碧桂園為例，2018年在實現(xiàn)規(guī)模增長之外，其毛利、凈利、股東應占利潤、基本每股盈利等核心財務指標均有優(yōu)異表現(xiàn)，如毛利潤同比增長74%至1024.8億元，凈利潤同比增長68.8%至485.4億元。

報告期內(nèi)，碧桂園實現(xiàn)了權益銷售現(xiàn)金回籠4557億元，回款率高達91%，并連續(xù)三年實現(xiàn)正凈經(jīng)營性現(xiàn)金流。

克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，2017年我國主要上市房企的平均凈借貸比為91%，而截至2018年底，碧桂園的凈借貸比率僅為49.6%。

“大型房企市占率的快速提升，品牌房企的布局下沉，戶型設計、裝修水準、物業(yè)質(zhì)量、小區(qū)綠化等不斷升級，刺激了住房消費升級和改善型需求的釋放?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，住房短缺時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)進入從規(guī)模擴張向品質(zhì)升級的新時代。

另一家龍頭房企中國恒大尚未披露年報，其盈利預告顯示，2018年凈利潤和核心業(yè)務凈利潤均有大幅上升。2017年開始，恒大集團引入1300億元戰(zhàn)略投資者，大幅降低資產(chǎn)負債水平，為公司長期的平穩(wěn)健康發(fā)展夯實了基礎。

值得一提的是“新秀”新城控股，近年來通過“住宅+商業(yè)”雙輪發(fā)展，新城控股實現(xiàn)了快速增長。2018 年，營業(yè)收入也達到541億元，實現(xiàn)歸母凈利潤104.9億元。

不斷沖刺第一梯隊的新城控股，正在努力改善自身的融資環(huán)境。2018年，先后發(fā)行中期票據(jù)、永續(xù)中期票據(jù)、定向債務融資工具及超短期融資債券，將全年融資成本保持在6.47%。

不少中小房企的盈利也尚可，例如雅居樂的凈利潤增幅雖然不及碧桂園和恒大，但仍實現(xiàn)毛利潤246.74億元、凈利潤83.58億元。

不過也有一些房企業(yè)績不盡如人意。例如，綠城中國2018年實現(xiàn)收入603億元，同比增長43.7%，但股東應占利潤10億元，同比下降54.2%。公司解釋稱，這是由于出售附屬公司帶來的股東應占利潤減少，計提的減值虧損撥備增加和人民幣貶值導致。

同樣，2018年富力地產(chǎn)營業(yè)額為768.6億元，同比上升29.7%，而凈利潤為87.28億元，同比減少約60%，而年度利息開支暴增至52億元，年內(nèi)連續(xù)四次發(fā)債均失敗。2017年11月，富力地產(chǎn)曾一舉收購萬達集團旗下74家酒店，成為輿論焦點。

“萬科肯定能活下去，萬科說活下去是開玩笑”，富力地產(chǎn)集團董事長李思廉在業(yè)績會上說，“那是提醒我們活下去。”

多元化布局受關注

多元化業(yè)務布局一直是房企的重點，除碧桂園的機器人產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村振興之外，還有越秀地產(chǎn)的養(yǎng)老項目、中國金茂的城市運營、恒大的新能源汽車等等。盡管這些多元化轉(zhuǎn)型大多尚未成功，但地產(chǎn)企業(yè)的探索仍在進行。

“如今的年輕人很少去做建筑工人，而建筑行業(yè)除了泵送混凝土之外技術進步很少?！睏顕鴱娬J為，在技術成熟的背景下，“機器人建房”只是時間問題，碧桂園有建筑建造場景，也有經(jīng)濟能力將機器人打造成為公司強大競爭力的源泉。

我國的房地產(chǎn)市場已基本告別短缺，將逐步切換至中高速、高質(zhì)量發(fā)展階段。

在2019年年度會議上，他還把碧桂園重新定義為“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”。

2018年9月8日，碧桂園集團旗下全資子公司——廣東博智林機器人公司與佛山市順德區(qū)政府舉行簽約儀式，宣布共同打造集科研、實驗、生產(chǎn)、文化、生活、教育于一體的機器人谷，計劃五年內(nèi)在機器人領域投入至少800億元，引進1萬名頂級機器人專家。

不僅如此，莫斌還在2018年業(yè)績會上表示，碧桂園集團未來將引入世界一流的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術、設備，布局“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”全產(chǎn)業(yè)鏈，并通過“鳳凰優(yōu)選”進行零售，為老百姓提供“安全、好吃、實惠、豐富”的產(chǎn)品，與農(nóng)民共享現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展紅利。

與碧桂園相比，恒大的多元化進程開始得更早，近年來已陸續(xù)完成文化旅游、健康、高科技、新能源汽車產(chǎn)業(yè)的布局。

恒大集團董事局主席許家印多次表示，“越是市場不好的時候，越能展現(xiàn)恒大的功底?！?/p>

目前，恒大集團旗下的恒大健康已打造12個恒大養(yǎng)生谷，未來三年計劃布局50個以上;同時在新能源汽車領域連續(xù)大手筆布局。

2019年1月，恒大健康入主全球性電動汽車企業(yè)NEVS，隨后又與世界豪車制造商科尼賽克組建合資公司，等等。此外還與哈佛大學達成協(xié)議，圍繞新能源汽車等領域開展合作研究。

3月初，恒大健康預告新能源汽車業(yè)務2018年虧損約17億元，但同時表示該業(yè)務仍處于投入期，未來將持續(xù)推進。

為了加快全國化進程不“掉隊”，在開發(fā)養(yǎng)老項目之外，越秀地產(chǎn)也正在探索新的多元化業(yè)務投放，稱將繼續(xù)打造通過多種方式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源的獨特優(yōu)勢，形成“招拍掛+集團孵化+國企合作+軌交+城市更新+收并購+產(chǎn)業(yè)聯(lián)動”多渠道模式組合。

業(yè)內(nèi)人士分析，這一輪地產(chǎn)的火熱行情受益于三大紅利：去庫存政策紅利，包括行政調(diào)控退出、購房信貸寬松、PSL支持棚改貨幣化安置;戶籍人口城鎮(zhèn)化加速紅利;以及住房消費升級紅利。但隨著2019年去庫存政策紅利逐步消退，我國地產(chǎn)銷售面積增速可能下滑。

“行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事，沒有可能找到一個和房地產(chǎn)賺錢前景相當?shù)男袠I(yè)，但這不代表未來還能靠吃這口飯活下去”，萬科董事會主席郁亮在萬科2019目標與行動溝通會上說，“必須要做新業(yè)務?！?/p>