中國一線城市房租快漲的原因及政策建議

朱曉紅

每年的7、8月份，畢業(yè)季、求職季、開學(xué)季疊加，租房需求大增，房租往往會上漲。但2018年中國一線城市上漲幅度超過了大多數(shù)租房者的承受能力，因此引發(fā)了強(qiáng)烈的社會關(guān)注。

一、房租快漲的表現(xiàn)

從大量的租客反映情況來看，在高企的房租下，他們已經(jīng)難承租金之重，有的忍痛拿出近半工資續(xù)租，有的住進(jìn)了更加狹小的空間，有的搬向遠(yuǎn)郊，有的己經(jīng)選擇逃離。

據(jù)多家機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，如北京、上海、深圳等地租金環(huán)比漲幅分別為2.4%，2.1%和3.1%，但現(xiàn)實(shí)中很多租賃房的上漲幅度達(dá)到了20%以上，而且還有繼續(xù)上漲的趨勢。對于剛參加工作的大學(xué)生來說，在一線城市的生活成本很高，房租占工資的比例達(dá)到大半，再加上交通成本、吃飯成本，業(yè)余生活基本都不敢有，還需要父母補(bǔ)貼一部分。對那些工作多年的“老員工”來說，工資的漲幅沒有生活成本的漲幅高，導(dǎo)致他們對于一線城市已經(jīng)沒有多少留戀，已經(jīng)在準(zhǔn)備離開一線城市。

這說明租金快漲比房價快漲還要致命，己經(jīng)影響到生活和工作秩序，影響到一線城市的形象和社會穩(wěn)定。

“有恒產(chǎn)者有恒心”，中國自古就有住房文化，房子就代表家。所以租房也是人們買不起房子時的無奈之舉，是收入不高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的表現(xiàn)。如果因?yàn)樽饨鹕蠞q過快，讓大多數(shù)人從“買不起”轉(zhuǎn)變成“租不起”，“住有所屋”的目標(biāo)可能就很難實(shí)現(xiàn)了。

究竟是什么原因推動一線城市房價快速上漲？

二、租售比不合理和供求關(guān)系不平衡？

一些學(xué)者與專家習(xí)慣于用租售比去判別樓市狀況，判別房價與租金是否合理。租售比不合理，提高房租，房東有動力，市場有空間，聽起來似乎有理論根據(jù)，也好像很合邏輯。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為房租漲有理論根據(jù)，順理成章。

所謂租售比是指月租金與房價之間的比值。從投資者的角度看就是回報周期，也反映一個城市、區(qū)域、甚至一個樓盤同類物業(yè)投資價值。

學(xué)院派認(rèn)定，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月（大致相當(dāng)于16年至25年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

對此持不同意見的人認(rèn)為，在中國用租售比來描述樓市運(yùn)行狀況及投資回報不太合適。比如說，在房價高速增長的階段，投資回報主要來源不是租金收入，而是房產(chǎn)的增值。所以投資回報的計(jì)算應(yīng)是：（房產(chǎn)溢價+租金收入）——（投資額+銀行利息），而不是簡單地租金累加。

而認(rèn)為房租上漲主要影響因素是供求關(guān)系的人，則認(rèn)為租賃市場，需求很大，但租賃房源不足，供不應(yīng)求，租金必漲。其實(shí)任何影響因素，都是通過供求關(guān)系來產(chǎn)生影響作用的。北京雖然土地稀缺，但相對而言，房源并不稀缺。據(jù)業(yè)內(nèi)專家胡景輝透露北京市未售未租的閑置房至少有100萬套。如果想辦法讓它們釋放出來，北京市的租賃房源就不會再稀缺。

三、有形之手和無形之手各有貢獻(xiàn)

其實(shí)，有形之手和無形之手對于推動一線城市房價上漲各有貢獻(xiàn)，大勢、模式、方式都在為之努力，比如以房為家文化、政策助勢、紙幣超發(fā)、資本發(fā)力、高檔租賃房源拉高均價、買房受阻租房增多、市場不規(guī)范、中介哄抬房租等等因素疊加，在一個時間點(diǎn)爆發(fā)，房租必然暴漲。

按下葫蘆浮起瓢，“房住不炒”等一系列調(diào)控政策不但打壓了炒房客，也將一部分剛需阻擋在門外，可謂是能買的買不到，想買的買不起。房地產(chǎn)銷售市場趨于穩(wěn)定，但很快房租接棒，租金大漲，似乎比往年來得更加兇猛?？梢姡瑥那皫啄觊_始的鼓勵住房租賃市場發(fā)展的輿論導(dǎo)向和激勵政策出了偏差。

一些偽專家、偽學(xué)者們與既得利益者們假住房制度改革為名，在住房租售比上大做文章，把租賃市場的發(fā)展人為抬高到不應(yīng)有的高度，而一些試點(diǎn)城市為完成任務(wù)，激勵政策用過了頭，把本應(yīng)由市場主導(dǎo)的東西，變?yōu)檎咄苿拥臇|西，形成政府要我干，而不是我要干的格局。在這種情況下，使得住房租賃市場涌現(xiàn)出一大批類如長租公寓之類的高端物業(yè)。而這些高投入的物業(yè)在保證回報率的動機(jī)之下，必然會抬高租金水平。蜂擁而起的所謂正規(guī)軍專業(yè)化機(jī)構(gòu)的榜樣作用，帶動了散租市場的房租整體上揚(yáng)。

隨著資本的進(jìn)入，房價不見得下去多少，但房租卻整體上揚(yáng)，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，難免引發(fā)群眾抱怨，它至少告訴我們，在經(jīng)濟(jì)活動中，要依循市場規(guī)律，要徹底改變行政干預(yù)占主導(dǎo)的格局，要在聽市場的還是聽市長的兩者之間作出抉擇。

四、政策建議

居大不易是古而有之的殘酷現(xiàn)象，北京、上海、深圳房價高、租金貴是短期內(nèi)改變不了的事實(shí)。但這并不能說明高房價、租金貴合理，政府在行動，輿情在聲討，市場也會作相應(yīng)的變化。

發(fā)展住房租賃市場，離不開資本的支持。但資本都有利弊兩方面，必須有遏制其弊端的手段，否則，必然會造成住房租賃市場的劇烈波動。

如何平抑租金價格？從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，要少搞產(chǎn)品高大尚，租金高出奇的長租公寓，多提供簡約適用的廉價出租房源；在市場監(jiān)管上要常抓不懈，要落實(shí)屬地制度，層層把關(guān)，誰主管誰負(fù)責(zé)；對住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)審批要嚴(yán)把關(guān)，控?cái)?shù)量，建標(biāo)準(zhǔn)，抓規(guī)范；引入智能化大數(shù)據(jù)管理，建立具有實(shí)效性的房源庫，讓品質(zhì)可見，價格透明，服務(wù)跟上。

控房價，降租金，給人才以比較好的生活環(huán)境，起碼保證人人有房住，是留住人才的必要條件。