無(wú)證房屋租賃合同效力如何認(rèn)定

王偉華

摘 要：房屋租賃作為優(yōu)化房屋資源配置的重要方式，無(wú)論對(duì)個(gè)人住房還是企業(yè)經(jīng)營(yíng)，都發(fā)揮著重要的作用。承租人購(gòu)買(mǎi)能力有限或短期使用房屋，出租人不想轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)卻又想通過(guò)房屋獲得收益時(shí)，簽訂租賃合同不失為最佳選擇。但是，出租房屋若未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，租賃合同效力該如何認(rèn)定？

關(guān)鍵詞：房屋租賃;規(guī)劃許可;合同效力;責(zé)任認(rèn)定

一、房屋無(wú)證的原因有哪些

（一）歷史遺留因素

1998年1月1日，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》施行，我國(guó)城市房屋施行所有權(quán)登記發(fā)證制度。由于制度普及、推行工作的局限性，仍有少部分權(quán)利人沒(méi)有及時(shí)依法辦理所有權(quán)登記。

（二）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，城市房地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下，違反法律規(guī)定建造房屋的行為屢禁不止。雖然無(wú)證房屋在法律上不被認(rèn)可，但不斷上漲的房?jī)r(jià)、租金，又迫使一些人不得不選擇接受此類價(jià)格相對(duì)低廉的房屋，簽署房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃合同。

在實(shí)踐中，房屋無(wú)證的主要原因是未依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條規(guī)定，申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，從而導(dǎo)致其工程建筑一般被認(rèn)定為違章建房，不能申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。①

（三）超出建設(shè)工程規(guī)劃許可范圍，擅自新建、搭建

關(guān)于違法建筑或違章建筑，法律法規(guī)至今沒(méi)有明確定義，但不同地方結(jié)合地區(qū)實(shí)際，都進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定。例如《浙江省違法建筑處置規(guī)定》②中就明確了擅自新建、搭建等屬于違章建房行為以及相應(yīng)的處罰措施，給行政執(zhí)法行為提供法律依據(jù)，同時(shí)也是違章建筑認(rèn)定的規(guī)范基礎(chǔ)。

二、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋租賃合同是否必然無(wú)效

最高法院“法釋[2009]1號(hào)”司法解釋明確規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋租賃合同原則上是無(wú)效的，但是允許出租人采取補(bǔ)救措施，按照法律規(guī)定申請(qǐng)補(bǔ)辦建房審批手續(xù)。如果出租人在一審法庭辯論終結(jié)前獲得審批手續(xù)的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋租賃合同有效。③

三、法院是否應(yīng)主動(dòng)對(duì)租賃合同效力進(jìn)行審查

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證導(dǎo)致租賃合同原則上是無(wú)效的，但實(shí)踐中經(jīng)常存在這種情況：出租人與承租人之間發(fā)生糾紛訴之法院，但均未對(duì)合同效力提出異議，該種情形下，法院是否仍要核實(shí)房屋租賃合同效力？

最高法院（2017）最高法民終340號(hào)判決書(shū)確認(rèn)，“合同效力屬于人民法院依職權(quán)審查的范圍，不受當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求限制”，即雙方當(dāng)事人均未對(duì)合同有效性提出異議，法院亦可在審理過(guò)程中主動(dòng)對(duì)合同效力進(jìn)行審查，認(rèn)定合同無(wú)效。

四、房屋租賃合同被認(rèn)定無(wú)效后，責(zé)任該如何認(rèn)定

我國(guó)《合同法》中明確規(guī)定和合同無(wú)效或者被撤銷后，合同雙方責(zé)任承擔(dān)的問(wèn)題，④但在司法實(shí)踐中，此類案件，應(yīng)根據(jù)具體情況加以區(qū)分：

第一種情況，合同簽訂時(shí)，出租人未告知承租人房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，承租人事后才發(fā)現(xiàn)。該種情況屬于出租人故意隱瞞房屋權(quán)利瑕疵，存在主觀故意，是導(dǎo)致合同無(wú)效的主要原因，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。承租方未盡到合理注意義務(wù)，未對(duì)房屋審批、驗(yàn)收及權(quán)屬狀況進(jìn)行核實(shí)，也存在一定過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。

第二種情況，合同簽訂時(shí)，已在租賃合同中明確房屋未取得或部分未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦或承租方已知曉房屋沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，仍基于真實(shí)意思表示簽訂租賃合同。該種情況下，雙方均存在明顯過(guò)錯(cuò)，應(yīng)按照公平原則各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、租賃合同無(wú)效，租金和押金該如何處理

房屋租賃合同被宣告無(wú)效，“租金”的概念也不復(fù)存在，而是稱之為“房屋占有使用費(fèi)”，出租人可依據(jù)司法解釋規(guī)定就該費(fèi)用進(jìn)行主張，具體支付標(biāo)準(zhǔn)可參照租賃合同中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。⑤

關(guān)于房屋押金，房屋租賃合同被宣告無(wú)效后，出租人應(yīng)根據(jù)《合同法》規(guī)定，⑥將押金返還承租人，其中涉及到相關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題，根據(jù)實(shí)際情況具體確定。

六、結(jié)語(yǔ)

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋，租賃合同原則上是無(wú)效的。雖然司法解釋規(guī)定了相應(yīng)的補(bǔ)救措施，但其時(shí)間成本投入巨大，特別是承租人租賃該房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，將面臨無(wú)法進(jìn)行工商登記、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等風(fēng)險(xiǎn)，造成重大經(jīng)濟(jì)損失。因此，承租人在簽訂房屋租賃合同時(shí)，一定要細(xì)致審查，最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

注釋：

①參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！?/p>

②參見(jiàn)《浙江省違法建筑處置規(guī)定》第十一條：“城鎮(zhèn)違法建筑有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)規(guī)定的無(wú)法采取改正措施消除影響，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)責(zé)令限期拆除（含局部拆除，下同），依法處以罰款：（三）在已竣工驗(yàn)收的建設(shè)工程用地范圍內(nèi)擅自新建、搭建，或者利用建設(shè)工程擅自新建、搭建的?！?/p>

③參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)）第二條：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！?/p>

④參見(jiàn)《合同法》第五十八條：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>

⑤參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]11號(hào)）第五條：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！?/p>

⑥參見(jiàn)《合同法》第五十八條：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。”