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    論小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力

    2017-03-06 03:52:31劉佳林
    商情 2016年46期
    關(guān)鍵詞:合同效力小產(chǎn)權(quán)房買賣合同

    劉佳林

    【摘要】隨著城市化的推進,房價的飆升,小產(chǎn)權(quán)房問題得到了擴大,上升為最突出的法律問題和社會問題之一。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力又因為立法不明,而導(dǎo)致理論和實務(wù)上的爭議,在理論上和實務(wù)上的主要爭議是有效和無效兩種。通過對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力進行探討總結(jié),以期能更好的區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。

    【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 買賣合同 合同效力

    一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的爭議

    小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購買,比如本集體經(jīng)濟組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟組織成員,特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國家法律、法規(guī)的尊嚴,影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場的常態(tài)發(fā)展,違反國家耕地保護政策,但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒有綜上影響和危害,比如農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟組織成員,就不存在上述危害,應(yīng)該是有效的。所以當(dāng)前對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點。

    認定小產(chǎn)權(quán)房合同無效的原因有二。其一,違反法律強制性規(guī)定?!靶‘a(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員才能夠享有,并且一家僅能享有一處宅基地,若非本集體經(jīng)濟組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二,違反了國家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力,但是卻擾亂了國家土地利用開發(fā)規(guī)劃,影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,危及了國家耕地保護政策。也違背了國家出臺的一系列用來防范小產(chǎn)權(quán)房問題影響擴大化的政策措施。

    認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點。一是認為,小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時生效,不會受到小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題的影響,小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇,分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當(dāng)事人之間訂立合同,無其他規(guī)定或約定的情況下,合同從成立時就生效的規(guī)定,又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則,小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題,不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定,當(dāng)事人沒有另外約定的情況下,自合同成立時生效。二是認為,承認小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國家所有的土地由國務(wù)院代表國家進行管理,國家可以對土地進行征收,給被征收者相應(yīng)的補償,被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地,《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地,那么集體所有的土地只能被政府低價征收,政府然后以高價出賣給開發(fā)商,處于弱勢的農(nóng)民就只能得到很少的征地補償。

    二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭議的分析

    我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定,只是對土地使用權(quán)的問題進行了立法;比如小雪和朱先生案件,因為雙方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力,不違反法律、行政法規(guī)和社會公共利益、雙方意思表示真實、符合法律規(guī)定或約定的形式要件,所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律,就是因為我國還沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法,因此盡快完善對小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題的立法才是上善之策,才能對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題進行一個明確的界定。其次法院在對案件進行實際審理的時候,對國家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件,之所以買賣合同無效,關(guān)鍵是因為李玉蘭是城鎮(zhèn)戶籍,法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè),而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因為違反了法律的強制性規(guī)定而無效。

    三、對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認定的方法

    小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易,相關(guān)政策和法律對小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止,因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險也是顯而易見的,小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用,無序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)土地,導(dǎo)致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞,這些對我國的社會穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認為,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認定應(yīng)當(dāng)以無效為原則,有效為例外。首先對違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同,應(yīng)對認定為無效。其次,對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同,應(yīng)對認定為有效。

    我國《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力,雙方意思表示真實,具備法律所要求的形式,最重要的是不違反社會公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè),就是對《土地管理法》強制性規(guī)定的違反,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因為合同內(nèi)容所針對的標的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了,公民進行民事活動必須遵循法律,法律沒有明文規(guī)定時,就應(yīng)該遵循政策。國土部的政策是對質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同,該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因為標的的不能而無效。

    四、結(jié)語

    國土部部長徐紹史在2012年3月表示,2012年開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房,為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū),這些情況比較復(fù)雜的地區(qū)。對于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無效,退房退款、進行信賴利益賠償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護,并且在今后會被逐漸清理出來。但是即使如此,仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力,所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確,但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的法律出臺前,仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來推導(dǎo)總結(jié),因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效,有的無效,以無效為原則,以有效為例外。

    參考文獻

    [1]張娜.“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的土地制度思考[J].合作經(jīng)濟與科技,2011,(18).

    [2]楊曉、譚和平.“小產(chǎn)權(quán)房”入市--困境、前景與制度創(chuàng)新[J].衡陽師范學(xué)院學(xué)報,2011,(04).

    [3]朱偉明,于志欣.小產(chǎn)權(quán)房問題成因及解決研究[J].中國住宅設(shè)施,2011,(07).

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