企業(yè)后勤物業(yè)管理研究與探索

姚春勇

摘要：企業(yè)的后勤物業(yè)管理，主要針對(duì)的是現(xiàn)代已建設(shè)完成并投入使用的房地產(chǎn)建筑，其服務(wù)內(nèi)容包括建筑內(nèi)部安保、環(huán)境衛(wèi)生、交通疏導(dǎo)等，同時(shí)也兼具部分信息共享功能，內(nèi)容多，區(qū)域大，關(guān)系著業(yè)主、商家以及開發(fā)商等多方的切身利益，各方利益均通過物業(yè)管理方以合同的方式進(jìn)行劃分約束，這一服務(wù)形式，充分凸顯了現(xiàn)代企業(yè)多方位發(fā)展的前景方向。但是，就現(xiàn)代企業(yè)后期物業(yè)管理的實(shí)際情況來說，很多物業(yè)管理主要依附母公司，還不具備自負(fù)盈虧的能力。本文旨在從企業(yè)后期物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行深度探討研究，以進(jìn)一步確定企業(yè)后勤物業(yè)管理的發(fā)展情況。

關(guān)鍵詞：企業(yè)后勤;物業(yè)管理;研究;現(xiàn)狀;前景;發(fā)展方法

中圖分類號(hào)：F299.233.47 ????????????????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言

在物業(yè)工作的開展過程中，包含了眾多的內(nèi)容，其主要是針對(duì)房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)來說的。從目前的實(shí)際情況來說，物業(yè)主要是為那些已經(jīng)建成且投入使用的各類建筑和附屬場地設(shè)備提供各種類型的管理服務(wù)，其中包括環(huán)境衛(wèi)生的處理、內(nèi)部交通設(shè)施的管理以及內(nèi)部的安保措施等。物業(yè)管理本質(zhì)上是十分復(fù)雜的，其各項(xiàng)工作的開展情況直接和所在區(qū)域的所有的商家、業(yè)主與開發(fā)商的利益相關(guān)，各方利益都要通過合同的方式進(jìn)行明確并且約束。具體的服務(wù)模式通常只包括無形服務(wù)和有形服務(wù)兩種，這也是市場行為，同時(shí)還具備了一定程度的安保行為。

1 企業(yè)后勤服務(wù)特點(diǎn)

企業(yè)的物業(yè)管理也可以看做是一種后勤輔助性的工作，它的資金主要來源于上級(jí)單位撥款，服務(wù)業(yè)一般都是免費(fèi)或是福利性的。從前期規(guī)劃到后期執(zhí)行，通常都是通過行政化的方式來實(shí)現(xiàn)的。此時(shí)的業(yè)主也是單位的職工，所以也就沒有辦法選擇業(yè)主。再加上福利性的要求，對(duì)于物業(yè)工作也就無法提出具體的要求。伴隨著住房數(shù)量的攀升，企業(yè)需要投入的資金也在逐年增多。

2 企業(yè)后勤物業(yè)管理現(xiàn)狀分析

物業(yè)管理的主要服務(wù)領(lǐng)域是已經(jīng)建造完成投入使用的建筑的后期管理工作，屬福利性或免費(fèi)性服務(wù)業(yè)，其資金來源多依附直屬公司撥款，有限的服務(wù)領(lǐng)域和免費(fèi)的服務(wù)性質(zhì)，讓很大部分物業(yè)管理公司都不能實(shí)現(xiàn)盈虧自負(fù)，加上服務(wù)對(duì)象不能自主選擇，并伴隨著住房量的不斷增加，公司所付出的資金也逐漸增多，在入不敷出的情況下，致使不少企業(yè)為降低成本而不斷縮減物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)重影響業(yè)主體驗(yàn)度，現(xiàn)代業(yè)主和物業(yè)管理矛盾日益加深，此原因占主導(dǎo)地位。

3 企業(yè)后勤物業(yè)管理發(fā)展前景探索

企業(yè)的物業(yè)管理在本質(zhì)上是一種后勤服務(wù)類的工作。但是，在物業(yè)管理水平持續(xù)提升的過程中，很多企業(yè)的后勤物業(yè)管理已經(jīng)超出了后勤領(lǐng)域，逐漸成為促使社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的新興行業(yè)。尤其是在人們對(duì)住房的需求持續(xù)增加的情況下，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的需求量也在不斷提升。據(jù)相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，到目前為止，我國的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)達(dá)到5萬多家，從業(yè)人員大概有兩百多萬，而且，隨著物業(yè)管理公司的不斷發(fā)展，其內(nèi)部工作人員逐漸趨于飽和，在這個(gè)時(shí)候，市場的優(yōu)勝劣汰會(huì)再次發(fā)揮作用，并對(duì)目前的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行清理。因此，怎樣在日益嚴(yán)峻的市場環(huán)境中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，是目前相關(guān)的物業(yè)管理企業(yè)主要應(yīng)該考慮和解決的問題。

4 企業(yè)后勤物業(yè)管理發(fā)展方法研究

4.1 全面提升服務(wù)水平

市場經(jīng)濟(jì)主張的是優(yōu)勝劣汰，物業(yè)公司要想獲取更強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力，就要全面提升其服務(wù)質(zhì)量與信譽(yù)度。在實(shí)際工作中，通過員工培訓(xùn)的方式來提升服務(wù)質(zhì)量，這也是物業(yè)公司能夠取得發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。在社?huì)化轉(zhuǎn)變的過程中，要將核心業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，明確管理制度以及管理程序，切實(shí)提高管理質(zhì)量以及工作效率。任何工作都應(yīng)該以滿足客戶的需要為出發(fā)點(diǎn)，轉(zhuǎn)變思想，加大員工培訓(xùn)力度，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量水平。隨時(shí)保持與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通，了解物業(yè)員工的真實(shí)需要，以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來全面提升公司的競爭力。

4.2 改變管理模式，迎合市場發(fā)展

傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理按照服務(wù)性質(zhì)與實(shí)際的服務(wù)情況歸類為企業(yè)的后勤管理，在管理模式方面，也主要遵循的是后勤管理的模式，不管是服務(wù)內(nèi)容或者是資金，通常都是由公司總部負(fù)擔(dān)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)揮發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)建筑企業(yè)也越來越多，企業(yè)所承擔(dān)的后勤經(jīng)費(fèi)也就隨之不斷增加。因此，企業(yè)要想獲得更多的利潤，就必須要對(duì)后勤管理進(jìn)行有效改革，解決目前管理過程中存在的問題和不足之處。在實(shí)際的改革過程中，可以先對(duì)管理理念進(jìn)行改革，把企業(yè)的后勤物業(yè)管理從內(nèi)部管理轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)管理，從本質(zhì)上防止后勤物業(yè)出現(xiàn)依附主公司的思想。此外，企業(yè)的物業(yè)管理也應(yīng)該擁有自行擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的能力，以此來實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧，減少企業(yè)的運(yùn)營成本，促使企業(yè)能夠開發(fā)出更加廣闊的發(fā)展市場。

4.3 將物業(yè)管理逐步轉(zhuǎn)變成社會(huì)化管理模式

近年來，物業(yè)管理逐漸朝著市場化運(yùn)營的方向發(fā)展，也不斷地進(jìn)行專業(yè)化轉(zhuǎn)變，要選擇獨(dú)立運(yùn)營的方式，要不斷地拓展服務(wù)，使其更加豐富，滿足市場發(fā)展需要。物業(yè)公司應(yīng)該以獨(dú)立法人的形式存在，根據(jù)運(yùn)營狀況設(shè)置具體的崗位，但是不在設(shè)置行政崗位級(jí)別。企業(yè)后勤物業(yè)管理的社會(huì)化就是將其放入到一個(gè)巨大的市場環(huán)境中，極具發(fā)展?jié)摿?。在管理的過程中，所有的工作人員都要按照崗位來簽訂勞動(dòng)合同，明確各方的權(quán)力與義務(wù)，并且根據(jù)公司效益來發(fā)放薪酬，適當(dāng)?shù)刂贫?lì)政策。

4.4 拓展服務(wù)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)盈虧自負(fù)

在不可以依附主公司的情況下，物業(yè)管理必須要擁有自主擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的能力，以此來實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧。在拓展業(yè)務(wù)的過程中，可以按照物業(yè)管理的實(shí)際情況開展相關(guān)工作，例如，對(duì)餐飲、干洗等領(lǐng)域?qū)嵭邪桑o停車場項(xiàng)目內(nèi)的車輛提供洗車、泊車等停車服務(wù)，對(duì)建筑內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行清潔打掃，對(duì)水電氣進(jìn)行代繳等。此外，為了能夠確保用戶享受到更急優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，也可以提供送奶、送水等收費(fèi)項(xiàng)目，合理收取費(fèi)用，最大化拓寬服務(wù)領(lǐng)域，完善服務(wù)質(zhì)量，在條件允許的情況下還可開展特色服務(wù)，強(qiáng)化收費(fèi)項(xiàng)目，以此來盡可能地降低企業(yè)后勤物業(yè)管理對(duì)主公司的依附性，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

4.5 建立責(zé)任機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督管理

物業(yè)管理是協(xié)調(diào)業(yè)主、開發(fā)商、商家多方利益的主導(dǎo)者。所以，在合同的管理方面，一定要根據(jù)法律法規(guī)進(jìn)行，明確責(zé)任劃分，保證各方利益，現(xiàn)如今我國對(duì)企業(yè)物業(yè)管理有具體的規(guī)章制度，制度規(guī)定業(yè)主可組織委員會(huì)，委員會(huì)擁有表決權(quán)，可表決選擇符合要求的物業(yè)公司，同時(shí)在合同的確立和規(guī)定方面，要明確服務(wù)范圍和質(zhì)量，以保證問題發(fā)生時(shí)有據(jù)可依，企業(yè)的原后勤人員對(duì)物業(yè)管理部門擁有監(jiān)督管理作用，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督和規(guī)范，進(jìn)而提高現(xiàn)代企業(yè)物業(yè)管理質(zhì)量和水平。

5 結(jié)束語

總之，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中，各項(xiàng)管理制度也在持續(xù)改革，這也就促成了企業(yè)的改革。而對(duì)于物業(yè)管理來說，實(shí)現(xiàn)其社會(huì)化能夠促使其管理工作的質(zhì)量得到進(jìn)一步提高，也可以幫助改善企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境。因此，在實(shí)際的工作過程中，企業(yè)必須要確保職工的切身利益不受損害，建立起和市場發(fā)展需求一致的物業(yè)管理新模式。

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