新形勢(shì)下房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式的探究

羅艷梅

【摘 要】在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作對(duì)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行有重要的作用，但是以目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的分設(shè)、監(jiān)管的法律法規(guī)體系也沒(méi)有得到完善，監(jiān)管執(zhí)法人員不足，導(dǎo)致監(jiān)管政策和法律法規(guī)的落實(shí)情況不理想。這些問(wèn)題的存在抑制了房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作的有效運(yùn)行和發(fā)展。本文對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行探究。

【關(guān)鍵詞】新形勢(shì)；房地產(chǎn)交易；監(jiān)管模式；探究

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在近些年發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)交易量持續(xù)增長(zhǎng)，政府部門對(duì)房地產(chǎn)交易的監(jiān)管模式進(jìn)行了重新的調(diào)整，針對(duì)房地產(chǎn)交易出臺(tái)了多項(xiàng)規(guī)定和政策，為房地產(chǎn)交易創(chuàng)造了良好、健康的環(huán)境。但與此同時(shí)，很多人對(duì)房地產(chǎn)交易新形勢(shì)下的交易監(jiān)管模式理解不透徹，很多內(nèi)容不明確，基于此有必要對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式進(jìn)行深入探究。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式中存在的不足

1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記資料及檔案的銜接不緊密

由于我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記經(jīng)歷了房地合一、房地分離、房地再合一的演變過(guò)程，房地產(chǎn)權(quán)屬登記資料在機(jī)構(gòu)合并、分離、再合并的過(guò)程中，因登記的機(jī)構(gòu)不同、職責(zé)不同，導(dǎo)致權(quán)屬登記的資料收集、歸檔等工作側(cè)重點(diǎn)不一致；在檔案的管理方式上相對(duì)落后，檔案資料沒(méi)有形成有效、全面、合理地銜接。而在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，權(quán)屬登記資料的查詢、核實(shí)是必不可少的，這成為了新形勢(shì)下房地產(chǎn)交易監(jiān)管面臨的最大的問(wèn)題。

2、房地產(chǎn)交易監(jiān)管法律法規(guī)體系存在缺失

在新形勢(shì)下，政府部門雖然針對(duì)房地產(chǎn)交易管理推出了新的管理規(guī)范文件，但是通過(guò)實(shí)際運(yùn)行的情況，從整體角度來(lái)看，房地產(chǎn)交易監(jiān)管法律法規(guī)體系中還有缺失的現(xiàn)象存在。例如，《土地管理法》1986年頒布實(shí)施，期間經(jīng)歷了三次修訂，目前的為2004年8月28日進(jìn)行的修訂；當(dāng)中，對(duì)于土地使用權(quán)的登記為“國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定”。《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。…經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書?！倍?007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》則規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度?！倍壳胺康禺a(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)（不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)）和房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)分設(shè)，交易行為的實(shí)現(xiàn)是不能將交易管理與權(quán)屬登記完全剝離開(kāi)來(lái)的。因此，《房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》（暫定名稱）的出臺(tái)就非常迫切，應(yīng)明確房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易監(jiān)管部門的聯(lián)系和區(qū)別，其對(duì)于更好地做好房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作有著非常重要的意義。因此，如何盡快完善房地產(chǎn)交易監(jiān)管的法律體系應(yīng)是下一階段的工作重心之一。

3、房地產(chǎn)交易監(jiān)管人員思想轉(zhuǎn)變不徹底

在以往的房地產(chǎn)交易管理當(dāng)中，工作的重心在于房產(chǎn)買賣登記的管理，在新形勢(shì)下房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作雖然與權(quán)屬登記只有問(wèn)接的關(guān)聯(lián)，沒(méi)有直接的聯(lián)系，但是交易的監(jiān)管離不開(kāi)登記信息的支持，交易的最終目的是為了進(jìn)行合法的登記，二者的關(guān)系密不可分。但是房地產(chǎn)交易管理人員如果受到傳統(tǒng)管理模式和理念的影響，思想轉(zhuǎn)變的不徹底，在實(shí)際的房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作當(dāng)中沒(méi)有與權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)緊密配合、互通信息，就不能共同管理好本行政區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）登記和交易工作，導(dǎo)致新形勢(shì)下很多監(jiān)管工作存在偏離、房地產(chǎn)交易、登記的糾紛或訴訟增加，嚴(yán)重影響了新監(jiān)管政策和規(guī)定的執(zhí)行。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式優(yōu)化策略

1、加快房地產(chǎn)交易監(jiān)管政策和法規(guī)的落實(shí)進(jìn)程

我國(guó)房地產(chǎn)交易管理政策和法規(guī)落實(shí)效果需要切實(shí)加強(qiáng)，首先要落實(shí)房產(chǎn)登記信息和房產(chǎn)交易信息管理層面的法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，將相應(yīng)的管理數(shù)據(jù)和權(quán)屬登記信息進(jìn)行有效的銜接，從立法層面推進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)信息的資源共享，為房地產(chǎn)交易監(jiān)管新政策和方法落實(shí)奠定基礎(chǔ)。其次，打造全新的房地產(chǎn)交易監(jiān)管平臺(tái)，完善交易監(jiān)管流程，依法進(jìn)行交易、依法監(jiān)管交易行為、依法保證房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益不受侵害。第三，變被動(dòng)監(jiān)管為主動(dòng)監(jiān)管，根據(jù)房地產(chǎn)交易的流程，結(jié)合本地實(shí)際，根據(jù)相對(duì)性的法律法規(guī)制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的交易管理辦法，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易監(jiān)管相關(guān)政策的落實(shí)。

2、加強(qiáng)檔案信息化建設(shè)，為房地產(chǎn)交易監(jiān)管提供有力保障

應(yīng)根據(jù)《全國(guó)檔案信息化建設(shè)實(shí)施綱要》、《電子文件歸檔與管理規(guī)范》的要求，建章立制，將各個(gè)時(shí)期、各個(gè)階段和各個(gè)部門產(chǎn)生的房地產(chǎn)檔案，積極推進(jìn)傳統(tǒng)載體檔案數(shù)字化建設(shè)。對(duì)各種類型檔案進(jìn)行數(shù)字化掃描、轉(zhuǎn)換，逐步實(shí)現(xiàn)檔案數(shù)據(jù)全文信息查詢，為房地產(chǎn)交易監(jiān)管提供保證。首先要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)。要充分認(rèn)識(shí)房產(chǎn)檔案信息資源的重要意義，隨著房地產(chǎn)交易信息量與日俱增.利用頻率不斷提高，利用范圍和對(duì)象逐步擴(kuò)大，要使其利用價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái)，必須推進(jìn)信息化建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)檔案管理利用模式的轉(zhuǎn)變。其次，要合理規(guī)劃，分步實(shí)施檔案信息化。要進(jìn)一步深化檔案信息資源的開(kāi)發(fā)利用，根據(jù)實(shí)際情況和條件，統(tǒng)籌規(guī)劃分步實(shí)施，量力而行，逐步擺脫紙質(zhì)檔案分散于各個(gè)部門，相關(guān)信息不對(duì)稱、不完整的局面。

3、加強(qiáng)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)（不動(dòng)產(chǎn)登記部門）與房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的對(duì)接聯(lián)系

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通常為為國(guó)土部門下屬的不動(dòng)產(chǎn)登記中心，而房地產(chǎn)交易監(jiān)管職能責(zé)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門所屬的房地產(chǎn)管理部門來(lái)實(shí)施，因此兩個(gè)部門之間的對(duì)接聯(lián)系要建立在相關(guān)法規(guī)、規(guī)章制度健全完善、明確職責(zé)的基礎(chǔ)上，以切實(shí)達(dá)到交易順暢、權(quán)益保障的目的和效果。

4、加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高房地產(chǎn)監(jiān)督管理人員水平，主動(dòng)發(fā)揮監(jiān)督管理作用

在新形式下，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，數(shù)據(jù)信息的推廣應(yīng)用，使得房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式有了更多的新鮮元素，監(jiān)管的內(nèi)容和監(jiān)管措施也隨之變化，對(duì)房地產(chǎn)交易監(jiān)管人員的要求也進(jìn)一步提高。首先要提高認(rèn)識(shí)，更新觀念，要采用先進(jìn)的管理手段進(jìn)行監(jiān)督管；其次，要與時(shí)俱進(jìn)，采取符合實(shí)際的有效管理方法、可行的管理措施進(jìn)行監(jiān)督管理。如對(duì)商品房（一手房）的交易管理，變被動(dòng)監(jiān)管為主動(dòng)監(jiān)管，要在面積爭(zhēng)議、設(shè)計(jì)變更爭(zhēng)議、交房時(shí)間爭(zhēng)議以及質(zhì)量爭(zhēng)議等方面進(jìn)行研究、分析，針對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)，制定合理可行的監(jiān)督方案，避免出現(xiàn)各類糾紛和爭(zhēng)議；第三，認(rèn)真履職，從交易的源頭開(kāi)始實(shí)施監(jiān)管。如對(duì)存量房的交易，應(yīng)積極與權(quán)屬部門對(duì)接，充分利用檔案資料的信息化建設(shè)成果，服務(wù)好交易雙方，為交易提供安全、方便、快捷的服務(wù)；對(duì)商品房的交易，從預(yù)售環(huán)節(jié)開(kāi)始監(jiān)督管理，管好預(yù)售資金，確保項(xiàng)目順利竣工，管好銷售合同，切實(shí)保障購(gòu)房人權(quán)益不受侵害。

三、結(jié)語(yǔ)

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式有了更多的新鮮元素，各類監(jiān)管內(nèi)容和監(jiān)管措施為房地產(chǎn)交易監(jiān)管提供了助力，監(jiān)管方式都得到了優(yōu)化和創(chuàng)新，在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)能夠一直向著健康、規(guī)范的方向發(fā)展。很多問(wèn)題依然存在，需要與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)更新，不斷完善，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

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