淺析城市土地的規(guī)劃與供應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展

朱彬

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化程度的不斷加深，人們對(duì)住房的需求也越來(lái)越多，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速上漲。為了確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，必須要抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，這就需要政府的有關(guān)部門(mén)頒發(fā)一些調(diào)控政策。在政府的宏觀(guān)調(diào)控中，很多政策的頒布都是有著非常顯著的效果的，例如，金融政策、稅收政策等。但是都是治標(biāo)不治本的，不能從根本上確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。本文主要從以下三個(gè)方面入手：第一，土地的供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系;第二，分析現(xiàn)有的土地供應(yīng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響;第三，完善土地供應(yīng)機(jī)制。通過(guò)對(duì)以上三個(gè)方面的探究，使得城市土地的規(guī)劃與供應(yīng)能夠促使房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

關(guān)鍵詞：土地規(guī)劃;土地供應(yīng);房地產(chǎn)業(yè);市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控

土地是房地產(chǎn)業(yè)能夠得以程序發(fā)展的一個(gè)最基本的因素，土地的供應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)能夠得以順利開(kāi)發(fā)的先決條件，因此，土地的相關(guān)政策會(huì)影響到相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展方向。

一、土地的供應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的聯(lián)系

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建成的數(shù)量是與土地的供應(yīng)量息息相關(guān)，換句話(huà)說(shuō)，有多少的土地就能建成多少的建筑，土地少建成的房產(chǎn)就少，土地多建成的房產(chǎn)就多。因此，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，要想使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得到穩(wěn)健長(zhǎng)期的發(fā)展，政府部門(mén)應(yīng)該合理規(guī)劃土地資源。

（一）土地價(jià)格影響地產(chǎn)的價(jià)格

土地價(jià)格的上漲，刺激了土地的需求量，土地需求量的增加又導(dǎo)致了地產(chǎn)價(jià)格的升高。因此，土地的價(jià)格并不是造成地產(chǎn)價(jià)格的原因。不單單是這樣，區(qū)域的差異也會(huì)對(duì)地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生很大的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的地區(qū)，對(duì)應(yīng)的地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)偏高一些。

（二）土地供應(yīng)量的多少影響地產(chǎn)的數(shù)量

土地的供應(yīng)量直接影響著房地產(chǎn)的數(shù)量，他們之間的關(guān)系可以通過(guò)容積率體現(xiàn)出來(lái)。所謂容積主要是指城市允許建筑的土地面積和城市總建筑面積的比值。一般來(lái)講，容積率與建成的地產(chǎn)數(shù)量成正比。

（三）土地的供應(yīng)影響著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

房地產(chǎn)的需求越高，房地產(chǎn)的價(jià)格也就越來(lái)越高，并且超過(guò)房地產(chǎn)成本的價(jià)格影響著土地的需求。土地的供求關(guān)系影響著房地產(chǎn)價(jià)格的高低，同時(shí)也影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化。

二、現(xiàn)有的土地供應(yīng)的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的影響

現(xiàn)有的城市的土地的供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)和發(fā)展方向產(chǎn)生著非常重大的影響。目前政府對(duì)于土地的宏觀(guān)調(diào)控屬于一級(jí)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控，由于在過(guò)去的幾年中，土地資源被過(guò)渡使用，因此，未來(lái)的幾年內(nèi)土地的供應(yīng)量會(huì)慢慢減少，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也是非常大的。

（一）房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中的土地供應(yīng)的問(wèn)題

在土地管理的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)許許多多的問(wèn)題，其中表現(xiàn)最顯著的就是土地的供應(yīng)問(wèn)題。目前來(lái)講能影響到土地供應(yīng)的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下的三個(gè)方面：

1.缺少完善的土地供應(yīng)的機(jī)制

我國(guó)對(duì)市場(chǎng)的宏觀(guān)研究往往與政府的宏觀(guān)調(diào)控的步調(diào)不一致，在一定的程度上容易造成一級(jí)市場(chǎng)在管理上和調(diào)控上的失控。而且有關(guān)部門(mén)所進(jìn)行的調(diào)控的效果并不顯著。

2.缺乏與土地供應(yīng)相關(guān)的法律法規(guī)

在城市規(guī)劃和土地規(guī)劃的過(guò)程中，是有強(qiáng)制性文件指導(dǎo)進(jìn)行的。但是往往在實(shí)際實(shí)施的過(guò)程中，其法律約束力并不強(qiáng)，從而常常會(huì)導(dǎo)致土地供應(yīng)與城市規(guī)劃不符的情況的出現(xiàn)。

3.土地的供應(yīng)體系不健全

經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，也帶來(lái)了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，土地的利用長(zhǎng)期處于持續(xù)性升高的狀態(tài)。但是如果用糧食安全和相關(guān)的耕地保護(hù)政策來(lái)進(jìn)行約束的話(huà)，很多時(shí)候土地的供應(yīng)是有悖于可持續(xù)發(fā)展的原則的。因此，應(yīng)該建立健全相關(guān)的土地供應(yīng)體系。

（二）由土地供應(yīng)引發(fā)的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題

由于土地供應(yīng)體系的不健全等因素的存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也存在著一些或大或小的問(wèn)題。

1.房地產(chǎn)商困地現(xiàn)象嚴(yán)重

近幾年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，即“圈地?zé)帷薄Ｔ谶@種現(xiàn)象不斷擴(kuò)大的過(guò)程中慢慢出現(xiàn)了兩種行為，第一種是理性的，第二種是非理性的。其中非理性的“圈地?zé)帷痹斐闪撕芏嗟膯?wèn)題，例如，銀行貸款中的開(kāi)發(fā)貸款和住房貸款的比例在不斷增加、農(nóng)民的根本權(quán)益得不到維護(hù)等。

2.地價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高

目前房地產(chǎn)的消費(fèi)熱點(diǎn)已經(jīng)大體形成，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房地產(chǎn)消費(fèi)的前景十分樂(lè)觀(guān)，因此，加大了投資的力度。但是在投資的過(guò)程中缺乏具體的實(shí)施計(jì)劃，最終往往會(huì)導(dǎo)致成交的價(jià)格會(huì)高于預(yù)期的價(jià)格。

3.房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)

人們的生活水平在不斷地提高，人們對(duì)于的住宅的要求也在不斷地提高。往往導(dǎo)致中低收入者買(mǎi)不起房而高收入者會(huì)同時(shí)擁有好幾套房，這就造成了城市房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。

三、保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展

要想使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠得到可持續(xù)性的發(fā)展，首當(dāng)其沖的就是要建立一個(gè)合理的、科學(xué)的土地供應(yīng)體系。

（一）預(yù)先對(duì)土地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估

目前來(lái)講，對(duì)于土地供應(yīng)的調(diào)控應(yīng)該在控制好土地的總量的基礎(chǔ)上，進(jìn)行土地機(jī)構(gòu)的優(yōu)化改革，并要做到具體情況具體分析。

（二）優(yōu)先推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)

為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，必須要大力推房地產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)的市場(chǎng)化和優(yōu)先化。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督管理

目前很多企業(yè)在取得土地，再到后期的開(kāi)發(fā)的過(guò)程中由很多的計(jì)劃、行為等都是不符合規(guī)范的。這就需要有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)監(jiān)督和管理。最好做到定期檢查和不定期抽查以確保房所建地產(chǎn)的質(zhì)量。

四、結(jié)語(yǔ)

土地的供應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)能夠進(jìn)行開(kāi)發(fā)的前提條件，因此，做好有關(guān)的土地供應(yīng)的工作是至關(guān)重要的。例如，能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)、能夠完善相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)體系等。另外各級(jí)的國(guó)土資源部門(mén)也要積極配合有關(guān)部門(mén)和相關(guān)企業(yè)的工作，獲得相關(guān)部門(mén)的支持和相關(guān)企業(yè)的認(rèn)可，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

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