淺析房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境及對策

田昊

摘 要：在房住不炒及防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險的背景下;本文從房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)出發(fā)，闡述了企業(yè)融資現(xiàn)狀，分析影響企業(yè)融資困境的原因，并提出相應(yīng)的對策;我們認(rèn)為，未來房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)自身競爭力，積極探索新型融資業(yè)務(wù)，必將走出融資困境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資;政策

在“房住不炒”、“租售同權(quán)”的經(jīng)濟(jì)背景下，在整頓金融秩序，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險的環(huán)境下，國家陸續(xù)出臺多項房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資業(yè)務(wù)面臨一定的困境，本文打算從房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)及現(xiàn)狀出發(fā)，對影響企業(yè)融資因素進(jìn)行探討，對房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境提出對策，為房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境提供借鑒意義。

一、房地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn)

（1）融資業(yè)務(wù)受宏觀調(diào)控政策影響性強(qiáng)

回顧房地產(chǎn)行業(yè)市場化改革以來，國家對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策相伴而生，調(diào)控的領(lǐng)域包括金融政策和貨幣政策等，這些政策既影響國家對房地產(chǎn)行業(yè)的資金投放量，如銀行存款準(zhǔn)備金率的調(diào)控，也影響著企業(yè)的融資形式和渠道。

（2）融資渠道多樣，各渠道發(fā)展不均衡

房地產(chǎn)企業(yè)可用的融資渠道眾多，包括境內(nèi)市場和境外市場，境內(nèi)市場包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資，非標(biāo)債權(quán)融資、融資性租賃、房地產(chǎn)私募基金，資產(chǎn)證券化等。境內(nèi)市場融資目前主要集中在銀行貸款、非標(biāo)債權(quán)及債券融資等傳統(tǒng)方式，在境內(nèi)外市場融資業(yè)務(wù)比重方面，境內(nèi)市場目前依然是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式，境外市場融資近年發(fā)展較快，房地產(chǎn)企業(yè)在境外市場的發(fā)債規(guī)模不斷擴(kuò)大，但境外融資比例依然較低。

（3）融資與企業(yè)資質(zhì)相關(guān)

企業(yè)資質(zhì)包括企業(yè)背景、規(guī)模、商業(yè)模式、運(yùn)營能力等相關(guān)因素，通常央企較民企更容易獲得資金，民企中規(guī)模大、信用評級高、綜合實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)更易獲得金融機(jī)構(gòu)青睞，同時企業(yè)的融資規(guī)模也與商業(yè)模式及運(yùn)營能力相關(guān)，如針對商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營性物業(yè)貸款更看重房企的商業(yè)模式，同時經(jīng)營貸款的規(guī)模與經(jīng)營物業(yè)的租金價格、租金收繳率息息相關(guān);以收益權(quán)為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化融資，更看重收益的穩(wěn)定性和未來增長空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的表現(xiàn)

（1）政策調(diào)控力度加大，融資渠道收緊。為了貫徹“房住不炒”、“三去一降一補(bǔ)”經(jīng)濟(jì)政策，規(guī)范整治金融環(huán)境，國家加大政策調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道緊縮，2018年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了最難融資環(huán)境，銀行貸款額度吃緊，中小房企難以取得項目開發(fā)貸款，花樣年、碧桂園、富力、合生創(chuàng)展發(fā)債全部遭遇中止，公司債大幅萎縮，信托規(guī)模增速下滑。

（2）融資成本持續(xù)攀升。隨著融資渠道收緊，市場融資成本持續(xù)高漲，據(jù)統(tǒng)計，2017年房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)平均融資成本約為8%-9%左右，2018年國內(nèi)平均融資成本已經(jīng)超過12%，即便如此，眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)依然難以融到資金。

（3）融資風(fēng)險制約企業(yè)融資。融資風(fēng)險包括企業(yè)的信用評級、項目區(qū)位及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、操盤團(tuán)隊的項目經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績等等，它關(guān)乎金融機(jī)構(gòu)能否按時足額收回借款，那些依靠過度舉債，自身競爭力不強(qiáng)的企業(yè)必定面臨融資難的困境。

三、融資影響因素分析

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析

2015年以來，房地產(chǎn)市場重現(xiàn)火爆狀態(tài)，交易量和價格飆升，嚴(yán)重干擾廣大居民對房屋的居住需求。黨的十九大提出房住不炒，租售同權(quán)政策，提倡大力發(fā)展保障房和租賃住房建設(shè)，并在金融、稅收等方面提供政策支持。具體房地產(chǎn)企業(yè)融資方面，銀行貸款和債券融資都加大對保障房和租賃住房產(chǎn)品的投放力度，以銀行貸款業(yè)務(wù)為例，從2016年3季度到2018年1季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加值3.42萬億元，其中投向保障性住房開發(fā)貸款余額增加值2.66萬億元，占房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增加值的78%，投向非保障房項目的房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行貸款更加困難。

（2）金融監(jiān)管政策影響分析

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，金融市場也推出了眾多“創(chuàng)新產(chǎn)品”，土地融資、房地產(chǎn)首付貸產(chǎn)品相繼出現(xiàn)，為了規(guī)避金融市場監(jiān)管政策，各類金融產(chǎn)品利用政策漏洞，實(shí)行多層嵌套，加大財務(wù)杠桿，資金池業(yè)務(wù)盛行造成資金期限錯配，大大提高了金融市場風(fēng)險，各類資金紛紛涌入房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)融資亂象叢生。為了整頓金融秩序，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，國家出臺眾多金融監(jiān)管政策，短期內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)造成較大沖擊，造成融資難、融資貴的現(xiàn)象。

銀行業(yè)務(wù)方面，2018年1月銀監(jiān)會發(fā)布商業(yè)銀行委托貸款管理辦法，對委托貸款的資金來源及用途進(jìn)行明確界定，辦法發(fā)布后，房地產(chǎn)企業(yè)委托貸款業(yè)務(wù)處于急劇萎縮狀態(tài)，信托借助銀行的通道業(yè)務(wù)被封閉。

信托融資方面，以“業(yè)務(wù)合規(guī)”為原則，堅決堵塞各類資金通道類業(yè)務(wù)，銀保監(jiān)會發(fā)布的關(guān)于銀信類業(yè)務(wù)的通知中明確約定商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)，同時各種通過信托繞道進(jìn)行土地款融資業(yè)務(wù)已基本暫停。

資管類業(yè)務(wù)方面，2018年相繼發(fā)布資管新規(guī)及細(xì)則，要求加強(qiáng)投資者適當(dāng)性管理，向上穿透最終資金來源，向下穿透最終資金投向，對資管計劃投資于非標(biāo)債權(quán)的規(guī)模進(jìn)行明確限定，資管新規(guī)嚴(yán)禁資金池業(yè)務(wù)，禁止資管產(chǎn)品期限錯配，明確限制通道類業(yè)務(wù)，禁止資管產(chǎn)品多層嵌套，嚴(yán)控杠桿，直接使房地產(chǎn)投融資杠桿和資金規(guī)模大比例下降。中基協(xié)也加強(qiáng)對地產(chǎn)類私募基金的備案審查，對于私募基金投向房地產(chǎn)債權(quán)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)停止備案。

金融監(jiān)管政策的出臺，一方面規(guī)范金融市場秩序，防止系統(tǒng)性金融風(fēng)險的發(fā)生，同時也強(qiáng)化金融監(jiān)管政策的效果，有效地整頓了各類金融機(jī)構(gòu)資金池和通道類業(yè)務(wù)，短期內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來沖擊。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)自身影響分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷提升，市場的頭部效應(yīng)更加明顯，傳統(tǒng)的融資渠道更看重房地產(chǎn)企業(yè)的背景、規(guī)模、信用等級等。銀行融資方面，銀行貸款實(shí)行白名單管理，更青睞于央企及規(guī)模民企，客戶基本分布為地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)及地方龍頭企業(yè)，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，處于銀行白名單上的房企開發(fā)貸額度較為充沛，而中小型房企在銀行端開發(fā)貸的融資沒有得到改善。

債券融資方面，上交所及深交所對房企發(fā)行公司債進(jìn)行分類監(jiān)管，采取了“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評級”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)債主體的基礎(chǔ)范圍包括主體評級AA及以上的上市房企、央企、省級政府、省會城市、副省級城市和計劃單列市的地方政府所屬企業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會排名前100的其他民營非上市企業(yè)。對企業(yè)綜合指標(biāo)評級包括企業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模、營業(yè)收入、凈利潤及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一、二線城市占比是否超過50%等指標(biāo)，根據(jù)房企觸發(fā)綜合指標(biāo)的數(shù)量將房地產(chǎn)企業(yè)分類為正常類、關(guān)注類和風(fēng)險類，加強(qiáng)對關(guān)注類和風(fēng)險類企業(yè)的風(fēng)險管控，提高了房企的融資門檻。

（4）金融市場影響分析

房地產(chǎn)企業(yè)融資形式多樣，包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資，非標(biāo)債權(quán)融資、資產(chǎn)證券化及私募等，金融市場種各種融資渠道發(fā)展極不平衡，據(jù)統(tǒng)計，傳統(tǒng)的融資渠道如銀行貸款、非標(biāo)債權(quán)融資占企業(yè)外部融資60%-70%，而這兩種融資渠道是目前政策調(diào)控的主要對象，股權(quán)市場由于受調(diào)控政策影響，房企IPO基本處于停滯狀態(tài)，利用定增等方式募集資金的規(guī)模和頻率被進(jìn)一步壓縮，其他融資形式所占比重較低，房地產(chǎn)企業(yè)常用的融資渠道狹窄，融資壓力依然較大。從金融市場分布看，房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)依然以境內(nèi)市場為主，境外市場為輔，境外資金運(yùn)用規(guī)模和效率依然不高。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資對策

（1）房企適度參與保障房及租賃住房建設(shè)

在房住不炒、租售同權(quán)的政策基調(diào)下，保障房及租賃住房市場具有廣闊發(fā)展空間，大部分城市土地出讓中明確約定配建保障房或租賃住房，在國家加強(qiáng)對保障房及租賃住房的資金政策扶持下，銀行貸款及債券融資渠道投向保障房及租賃住房的資金比重不斷提升。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變思維，適度發(fā)展保障房及租賃住房建設(shè)，如國有或國有控股的房地產(chǎn)企業(yè)可以在短期融資券或中期票據(jù)等債券端募集資金，萬科、碧桂園等房企已經(jīng)通過資產(chǎn)證券化形式募集大量資金用于租賃住房建設(shè)。

（2）加強(qiáng)企業(yè)信用建設(shè)，提高自身競爭力

傳統(tǒng)的融資業(yè)務(wù)均是以企業(yè)的信用等級作為背書，信用等級高的企業(yè)不僅可選擇的融資渠道更多，而且融資成本更低，更受金融機(jī)構(gòu)的青睞，當(dāng)前金融環(huán)境更加支持對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的政策支持，企業(yè)應(yīng)大力加強(qiáng)信用體系建設(shè)。同時，以資產(chǎn)證券化為代表的新型融資業(yè)務(wù)更加關(guān)注企業(yè)的商業(yè)模式和運(yùn)營能力，關(guān)注企業(yè)未來的經(jīng)營業(yè)績和現(xiàn)金流管理水平，企業(yè)融資不僅僅是財務(wù)部門的職責(zé)，需要房地產(chǎn)企業(yè)全員努力，不斷提高自身競爭力。

（3）積極拓展融資渠道，大力發(fā)展新型融資業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道眾多，各種渠道融資發(fā)展極不平衡，目前房企融資主要集中于銀行貸款、非標(biāo)債權(quán)融資等傳統(tǒng)融資方式，其受調(diào)控政策影響較大，而對于資產(chǎn)證券化等新型融資業(yè)務(wù)，目前仍然處于起步階段，國家政策也大力支持發(fā)展資產(chǎn)證券化融資業(yè)務(wù)，包括供應(yīng)鏈融資近年方興未艾，未來具有廣闊的發(fā)展空間。另外，房地產(chǎn)企業(yè)境外融資比重雖然較低，但近二年出現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)放眼國際資本市場，進(jìn)行積極融資探索。

（4）引進(jìn)戰(zhàn)略投資者、通過合作開發(fā)等模式解決資金不足

金融監(jiān)管政策基本堵塞金融機(jī)構(gòu)的土地款融資業(yè)務(wù)，對于資金薄弱的中小企業(yè)而言，其自身資金不足以撬動項目發(fā)展，可以通過引進(jìn)戰(zhàn)略投資者、合作開發(fā)、小股操盤等方式解決資金不足問題。

總體而言，在房住不炒、三去一降一補(bǔ)的政策基調(diào)下，為了防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險發(fā)生，國家出臺了一系列的調(diào)控政策，使金融市場秩序得到及時整治，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，短期內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)融資造成較大沖擊。我們應(yīng)該看到，國家同時鼓勵以資產(chǎn)證券化為代表的新型融資業(yè)務(wù)，隨著新的融資產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，企業(yè)自身競爭力的不斷提升，金融市場必將助力房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必將走出融資困境。

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