住宅房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險(xiǎn)研究

(浙江財(cái)經(jīng)大學(xué) 浙江 杭州 310018)

一、引言

隨著我國迅速發(fā)展的社會主義經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展日漸成熟，房地產(chǎn)評估業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成部分中已必不可少。如果房地產(chǎn)價(jià)值得不到準(zhǔn)確的評估，它將會影響評估機(jī)構(gòu)的資信等級同時(shí)也會給市場體系的正常運(yùn)行帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。我國的評估行業(yè)發(fā)展的時(shí)間較短，發(fā)展較迅速，暴露出房地產(chǎn)評估的理論和方法不夠完善，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估的風(fēng)險(xiǎn)問題有可能被忽視。本文從價(jià)值評估的理論入手，分析了住宅抵押評估風(fēng)險(xiǎn)，總結(jié)出了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)因素。

二、房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險(xiǎn)的含義

目前，風(fēng)險(xiǎn)的定義并未統(tǒng)一，其中美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家奈特[1](Knight)在《風(fēng)險(xiǎn)、不確定性和利潤》中闡述了風(fēng)險(xiǎn)的概念，他說風(fēng)險(xiǎn)是可測定的不確定性，由于經(jīng)濟(jì)主體信息在現(xiàn)在的情況下不夠充分，但對那些在未來可能出現(xiàn)的某種情況能夠算出概率值。而美國的阿瑟·威廉姆斯等在《風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)》一書中，把風(fēng)險(xiǎn)定義為：“給定的情況下和特定的時(shí)間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果間的差異；如果肯定只有一個(gè)結(jié)果發(fā)生，則差異為零，風(fēng)險(xiǎn)為零；如果有多種可能結(jié)果，則有風(fēng)險(xiǎn)。且差異越大，風(fēng)險(xiǎn)越大?！?風(fēng)險(xiǎn)是實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果的偏離成了較為主流的定義。

從各種理論觀點(diǎn)看，風(fēng)險(xiǎn)的基本特征可以表現(xiàn)為空間上、時(shí)間上和損失程度的不確定性，這種不確定主要在主管和客觀上體現(xiàn)[2]。因此，房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險(xiǎn)可以理解為在房地產(chǎn)抵押評估活動(dòng)中，評估機(jī)構(gòu)和評估人員不按規(guī)定的程序操作，違反了國家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定去評估房地產(chǎn)而導(dǎo)致評估結(jié)果背離實(shí)際價(jià)值，或者是在評估期間，由于某些客觀因素的存在，影響評估而導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確；房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)會造成房地產(chǎn)抵押相關(guān)權(quán)益人的經(jīng)濟(jì)、聲譽(yù)受到損失，甚至帶來法律責(zé)任。同時(shí)也會阻礙房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展，嚴(yán)重時(shí)將會給金融市場不利因素，造成金融危機(jī)。

三、住宅房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險(xiǎn)分類

通過各研究理論，將其住房抵押評估風(fēng)險(xiǎn)分為環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。

1.環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是住宅抵押抵押貸款評估地區(qū)所處在的環(huán)境，包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境、政策變化和法律風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境指的是一個(gè)國家或地區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，短期內(nèi)相對來說是比較穩(wěn)定的，潛移默化的影響著房地產(chǎn)的價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢對地區(qū)房地產(chǎn)市場比較敏感，在評估時(shí)應(yīng)該準(zhǔn)確的把握市場環(huán)境的變化，這樣才能更加準(zhǔn)確的評估房地產(chǎn)的價(jià)格。而國家政策和法律變化是突發(fā)因素，將會影響著房地產(chǎn)的價(jià)格，評估人員應(yīng)該時(shí)刻的關(guān)注，以預(yù)防過高或過低的評估房地產(chǎn)價(jià)格，影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是權(quán)屬不清或存在糾紛，或提供的資料和現(xiàn)實(shí)抵押物不相比配的情況。將其分為權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)際查勘情況兩方面。如果房地產(chǎn)的實(shí)物和其產(chǎn)權(quán)不相符合、產(chǎn)權(quán)不清或權(quán)屬存在糾紛，將會給評估帶來困擾，評估的結(jié)果也不準(zhǔn)確，不能準(zhǔn)確的分析其住宅房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，最終影響抵押貸款；而實(shí)地查勘情況主要體現(xiàn)在評估人員對抵押的房地產(chǎn)周邊環(huán)境的熟悉程度，防止委托人提供虛假的房地產(chǎn)，確保提供的房地產(chǎn)資料和實(shí)物相符。

3.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在評估人員本身的技術(shù)水平、評估過程中所用的信息與市場信息不對稱和評估方法的選擇方面[3]。評估人員沒有很好的掌握評估的相關(guān)理論知識，對房地產(chǎn)市場不夠了解，沒有掌握評估的技術(shù)路線和計(jì)算參數(shù)的選擇不準(zhǔn)確，缺乏評估經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)技術(shù)不過關(guān)，出現(xiàn)評估結(jié)果背離房地產(chǎn)實(shí)際市場價(jià)值的現(xiàn)象；在評估過程中需要有權(quán)威可信度較高的行業(yè)資料或市場資料作為依托才能作業(yè)，而在現(xiàn)實(shí)作業(yè)中，由于上述資料可能不公開或信息不對稱，評估人員不能及時(shí)地獲取，如實(shí)際成交價(jià)、市場資本化率等；最終使評估結(jié)果的不確定性變大。同時(shí)，如果評估人員在住宅房地產(chǎn)抵押評估時(shí)沒有仔細(xì)的分析房地產(chǎn)的真實(shí)情況，如不能估計(jì)其資產(chǎn)在未來增長情況的而選擇收益法，不仔細(xì)的調(diào)查其資產(chǎn)的現(xiàn)在的重建成本而選擇成本法，沒有熟練的掌握評估方法的使用情況，完全憑借主觀判斷去住宅房地產(chǎn)的情況，從而胡亂的選擇的評估方法，造成評估結(jié)果失真，從而導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的存在。

4.職業(yè)道德是指從事房地產(chǎn)評估活動(dòng)的評估人員應(yīng)具備的道德規(guī)范和要堅(jiān)守的職業(yè)原則。是規(guī)范房地產(chǎn)評估業(yè)的基礎(chǔ)，也是最基本的準(zhǔn)則，同時(shí)它反映的是評估人員的專業(yè)素質(zhì)和培養(yǎng)職業(yè)素養(yǎng)的前提條件；是職業(yè)職責(zé)、職業(yè)紀(jì)律和職業(yè)良知等職業(yè)道德規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)做到客觀公正、誠實(shí)守信、堅(jiān)守秘密、公平競爭等原則，不坐虛偽的評價(jià)，保持做到評價(jià)的獨(dú)立性。在住宅房地產(chǎn)評估時(shí)，評估機(jī)構(gòu)和評估人員應(yīng)回避與自己有利害關(guān)系的單位或個(gè)人委托的估價(jià)業(yè)務(wù)，做到公正公開。而在實(shí)踐情況中，有的評估機(jī)構(gòu)借助與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系不參與公平競爭，銀行直接選則評估機(jī)構(gòu)承攬業(yè)務(wù)；有的評估機(jī)構(gòu)有時(shí)為了贏得更多的客戶，增加業(yè)務(wù)量，出具虛假的評估報(bào)告已取得客戶的信任；為了讓客戶滿意，過高的評估住宅地產(chǎn)的價(jià)格；甚至有的評估機(jī)構(gòu)接受委托人賄賂，過高的評估抵押房地產(chǎn)的價(jià)值等現(xiàn)象違背了職業(yè)道德規(guī)范。同時(shí)，住宅房地產(chǎn)抵押人為了自己能獲得更高額度的貸款，不惜手段要求評估機(jī)構(gòu)高估其價(jià)值，甚至虛假的房地產(chǎn)資料等，由于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對評估報(bào)告負(fù)相應(yīng)的責(zé)任，委托人獲得的高額貸款所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會轉(zhuǎn)移，使房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和銀行承擔(dān)的抵押風(fēng)險(xiǎn)變大，同時(shí)也加大了由于違約抵押房地產(chǎn)的處分風(fēng)險(xiǎn)，甚至危及到金融市場。

四、評估風(fēng)險(xiǎn)防范措施

目前市場中有些評估機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，成員平均在10到20人左右，取得房地產(chǎn)估價(jià)師證的人員所占的比例不高，導(dǎo)致評估機(jī)構(gòu)評估人員的專業(yè)技術(shù)有限，評估結(jié)果有可能背離住宅房地產(chǎn)真實(shí)的市場價(jià)值。業(yè)務(wù)相對來說比較單一，其中有關(guān)住宅房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)較多，如果不能準(zhǔn)確的估算其房地產(chǎn)的市場價(jià)值，房地產(chǎn)業(yè)和金融行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展就會受到影響。而且評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏信息的溝通，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不能準(zhǔn)確的知道住宅房地產(chǎn)的市場價(jià)格，這樣就有可能在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)出現(xiàn)過高或過低的情況，阻礙房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展步伐，企業(yè)資質(zhì)等級大部分較低，不利于業(yè)務(wù)的開展，同時(shí)企業(yè)之間有不公平競爭現(xiàn)象的存在，有的企業(yè)利用關(guān)系直接被金融機(jī)構(gòu)選為評估本業(yè)務(wù)的單位。一般情況下，企業(yè)規(guī)模的大小將決定其抗風(fēng)險(xiǎn)能力的高低，小規(guī)模的評估機(jī)構(gòu)，其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力低。

主要的風(fēng)險(xiǎn)防范措施主要從以下幾個(gè)方面出發(fā)：

(一)評估機(jī)構(gòu)角度

1.評估機(jī)構(gòu)應(yīng)從各方面加強(qiáng)對評估從業(yè)人員職業(yè)技術(shù)水平的培訓(xùn)，重視并對其后續(xù)教育進(jìn)行監(jiān)督；如行業(yè)增加的新規(guī)范的培訓(xùn)、有關(guān)評估知識面的拓展，新技術(shù)的培訓(xùn)等。住宅房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小在一定程度上來說與其評估人員技術(shù)水平的進(jìn)行抽調(diào)，服務(wù)期滿，大多數(shù)由本地的村干部或者能人繼續(xù)帶領(lǐng)村級經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但受限于文化水平等因素影響了經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)發(fā)展。因此可以以縣為中心，村落為半徑，積極招募文化程度較高、視野開闊的返鄉(xiāng)農(nóng)民參與到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中。返鄉(xiāng)農(nóng)民要注重職業(yè)教育，職業(yè)教育要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合以德保為例，第一積極培育農(nóng)業(yè)技術(shù)的優(yōu)秀人才，由縣政府組織，邀請農(nóng)業(yè)大學(xué)人員定期為有知識的有經(jīng)驗(yàn)的返鄉(xiāng)農(nóng)民做農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的培訓(xùn)，尤其桑蠶養(yǎng)殖、種豬培育等農(nóng)業(yè)技術(shù)，技術(shù)考核合格后分派到各村產(chǎn)業(yè)隊(duì)。第二，增強(qiáng)返鄉(xiāng)農(nóng)民參與農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的福利待遇。比如在集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中給予管理崗位的返鄉(xiāng)農(nóng)民干股，年底參與分紅.

(二)縣與縣、村與村組團(tuán)發(fā)展。由于各個(gè)縣鄉(xiāng)村之間資源稟賦不同，因此發(fā)展的速度也不同?？h跟縣之間可以簽訂勞動(dòng)力輸送協(xié)議，資源稟賦差的縣可以先做勞動(dòng)力輸出，成立勞務(wù)公司，組團(tuán)輸出。政府在給各個(gè)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展做財(cái)政投入的時(shí)候是有限的，如何將有限的資金發(fā)揮最大的作用，村與村可以簽訂協(xié)議，政府在做財(cái)政投入的時(shí)候比如可以集中投資100萬，這100萬是用來發(fā)展10個(gè)村的，但10個(gè)村是1個(gè)項(xiàng)目，集中發(fā)展好1個(gè)項(xiàng)目，避免太過分散，一村一精品的品牌在市場經(jīng)濟(jì)中很難突圍成功。

(三)把農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與扶貧、脫貧緊密結(jié)合。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一個(gè)問題是小農(nóng)不能夠與市場有效銜接，不能夠?qū)崿F(xiàn)集體資源、勞動(dòng)力要素的有效匹配，政府的宏觀調(diào)控也難以延伸到這一塊。集體經(jīng)濟(jì)組織彌補(bǔ)了這個(gè)缺點(diǎn)。德保、靖西、那坡都有集體經(jīng)濟(jì)組織，并且截止到2018年12月通過集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)使得大部分?jǐn)[脫了空殼村的問題，起到了很好的脫貧、減貧效果。充分挖掘返鄉(xiāng)農(nóng)民在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中的作用，那坡縣有全國獨(dú)有的黑衣壯，x村將外出打工家庭的土地重新流轉(zhuǎn)回集體，縣政府投入前期的基礎(chǔ)建設(shè)，同時(shí)積極篩選有想法、有頭腦的返鄉(xiāng)農(nóng)民做集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要參與人，返鄉(xiāng)農(nóng)民本身與本村村民的黏度更好，更易于帶動(dòng)本村的村民參與到集體經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，有助于增強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。

(四)依托縣鄉(xiāng)特色發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)。第一，發(fā)展紅色鄉(xiāng)村旅游業(yè)，以靖西市為例，靖西市自然環(huán)境優(yōu)美，是典型的卡斯特地貌，近幾年靖西市除了積極發(fā)展第一二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也蓬勃發(fā)展，打造鄉(xiāng)村紅色旅游業(yè)。靖西市的文化歷史底蘊(yùn)深厚，每年會有烈士家屬到靖西掃墓，加強(qiáng)與這部分人士的聯(lián)系，將歷史文化與自然景觀相結(jié)合，注重節(jié)日宣傳，提高知名度，擴(kuò)大影響力。完善基礎(chǔ)配套措施，比如停車場、農(nóng)家樂，鼓勵(lì)部分有經(jīng)濟(jì)頭腦的農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂、采摘園等項(xiàng)目成為鄉(xiāng)村旅游市場運(yùn)營主體，獲得經(jīng)營性收入，同時(shí)這些運(yùn)營主體也創(chuàng)造了就業(yè)崗位，吸引周邊村民可以在旅游企業(yè)打工，較少勞動(dòng)力流出，再有農(nóng)民通過入股形式參與集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營，借助集體獲得財(cái)產(chǎn)性收益。德保本地有矮馬，矮馬品種優(yōu)良，做有特色的矮馬游樂場，擴(kuò)大矮馬的知名度。第二，靖西市有邊境貿(mào)易口岸，政府搭建農(nóng)民創(chuàng)業(yè)就業(yè)信息平臺，探索建立跨境項(xiàng)目資源數(shù)據(jù)中心，政府自上而下發(fā)布優(yōu)質(zhì)跨境項(xiàng)目，加強(qiáng)靖西龍邦口岸的發(fā)展跨境經(jīng)濟(jì)的作用，為農(nóng)戶直接提供有效的創(chuàng)業(yè)就業(yè)信息。開展項(xiàng)目講解工作,以保證項(xiàng)目信息充分及時(shí)送達(dá)創(chuàng)業(yè)者。同時(shí)加快建設(shè)百色至靖西、靖西至龍邦、龍邦至越南茶靈至高平的縱向高速公路，還要統(tǒng)籌推進(jìn)貴州黃桶—廣西百色—靖西龍邦口岸的跨省鐵路項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè),努力建成以龍邦口岸為圓心以高速公路、鐵路主要干線為網(wǎng)絡(luò)的延伸連接。第三，加快電子商務(wù)的發(fā)展。農(nóng)民不具備電子商務(wù)知識的情況下可以與高校、企業(yè)進(jìn)行合作。企業(yè)負(fù)責(zé)平臺搭建，高校教師學(xué)生負(fù)責(zé)產(chǎn)品的宣傳，返鄉(xiāng)農(nóng)民負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品推薦，互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)產(chǎn)品，搭上互聯(lián)網(wǎng)的順風(fēng)車，定時(shí)在抖音、今日頭條等APP發(fā)布產(chǎn)品視屏，注冊網(wǎng)店，高校的師生可以負(fù)責(zé)商品效果引流，學(xué)校本身是比較大的消費(fèi)群體，并且通過讓學(xué)校師生去做產(chǎn)品的宣傳成本相對較低。第四，延長產(chǎn)業(yè)鏈條。百色市各縣鄉(xiāng)村不同程度依賴鮮果銷售，加工環(huán)節(jié)嚴(yán)重不足，產(chǎn)業(yè)附加值低。德保盛產(chǎn)八角，但都是以普通農(nóng)戶采摘為主，規(guī)?；?yīng)差，以八角為例，農(nóng)產(chǎn)品的深加工迫在眉睫。