淺析我國物業(yè)現(xiàn)狀及個性化物業(yè)發(fā)展對策
——以宿州市為例

(宿州學院管理學院 安徽 宿州 234000)

“物業(yè)管理”一詞最早出現(xiàn)在19世紀60年代的英國，而我國直到改革開放才開始從沿海一帶接受香港的物業(yè)管理理念。如今，物業(yè)管理在中國已成為快速發(fā)展的新興行業(yè)之一，經(jīng)歷了三十多年的風雨歷程。發(fā)展速度快與發(fā)展歷史短的現(xiàn)狀導致我國物業(yè)管理市場根基不穩(wěn)。因此，相關專業(yè)學者對我國物業(yè)行業(yè)進行考量分析顯得十分重要，把握正確發(fā)展趨勢，抓住機遇迎接挑戰(zhàn)，促使我國物業(yè)管理行業(yè)蒸蒸日上。作為物業(yè)專業(yè)的學生，對我國當前物業(yè)現(xiàn)狀進行簡析，同時淺談個性化物業(yè)發(fā)展對策。

一、現(xiàn)狀分析

(一)資質參差不齊，規(guī)模小。物業(yè)管理資質等級的劃分，對物業(yè)管理單位的資格進行了明確規(guī)范。資質的等級劃分直接反應了該企業(yè)的資金狀況，技術能力等，是物業(yè)管理企業(yè)各方面的綜合體現(xiàn)，也利于得到廣大業(yè)主的信任。而目前我國物業(yè)管理企業(yè)資質參差不齊，以宿州市為例。據(jù)統(tǒng)計，截止2018年，宿州市共有526家物業(yè)管理公司注冊經(jīng)營，這些公司大多是三級資質，還有很多是房地產(chǎn)公司發(fā)展的子公司，很少有專業(yè)的物業(yè)管理公司。其次，城市建設規(guī)劃缺乏大手筆，各自托管的面積不大，除了幾家具有國有資產(chǎn)背景的物業(yè)管理企業(yè)，其他的大都是小打小鬧，不成規(guī)模。

(二)收費不標準。企業(yè)要講求經(jīng)濟收益和資金的良性運轉，這要求物業(yè)管理經(jīng)費得到保障和落實然而，目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)卻經(jīng)常抱怨物業(yè)管理經(jīng)費有困難。這主要源于收費不標準，不規(guī)范，地區(qū)管理費標準偏低或偏高，沒有按照“宿州城市居住社區(qū)物業(yè)服務水平標準”規(guī)定的標準提供相應服務。

(三)基層人員服務不到位。隨著建成全面小康社會背景下，宿州市城鎮(zhèn)住房制度改革的力度在不斷強化，從原先的房屋管理者與住戶之間管理與被管理的關系，逐步發(fā)展向服務與被服務關系。宿州物業(yè)管理基層從業(yè)人員廣泛存在文化水平不高，專業(yè)意識不強，業(yè)務能力不夠，服務不到位等問題。在調研中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)關于物業(yè)的投訴，都是一些原本應該很快解決的問題，如單元門防盜鎖壞了，樓道聲控燈出現(xiàn)問題等，卻因為解決服務不到位，不及時，導致業(yè)戶與物業(yè)之間矛盾激烈。

(四)缺少平臺互動。曾經(jīng)的住宅只需要居委會就足夠了，然而現(xiàn)在的社區(qū)高樓林立，物業(yè)公司應運而生，隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，社區(qū)中的物業(yè)費、綠化、安保問題的多樣化，單靠人力略顯單薄，各種矛盾激化，就需要一個平臺，對社區(qū)用戶人員信息及動態(tài)進行統(tǒng)計分析，為物業(yè)高層決策提供數(shù)據(jù)依據(jù)，同時，對物業(yè)管理、服務事件等進行公開實時更新，在清晰的數(shù)據(jù)顯示下，提高服務質量和效率，為業(yè)主帶來更好的生活體驗。宿州市住宅小區(qū)管理恰是缺少互動平臺，業(yè)戶許多問題得不到滿意的解決，物業(yè)管理公司內部相互推諉，居民問題愈發(fā)嚴重。

二、發(fā)展對策

(一)促進行業(yè)內聯(lián)合發(fā)展，走規(guī)?；⒓瘓F化之路。目前，物業(yè)管理行業(yè)以中小型企業(yè)為主，上市公司數(shù)量少，行業(yè)盈利少，大部分企業(yè)處于虧損狀態(tài)。為了提高行業(yè)競爭力，需要行業(yè)內各企業(yè)合作共贏，聯(lián)合發(fā)展，形成規(guī)?；?、集團化效益。政府可以提出相關政策，如：一方面提高物業(yè)管理企業(yè)的注冊條件，另一方面嚴格清減影響行業(yè)整體綜合發(fā)展的“小、散、亂”物業(yè)管理企業(yè)，拉響物業(yè)管理市場行業(yè)預警，促使企業(yè)內部優(yōu)化升級，發(fā)展提高。最終達成強強聯(lián)手共識。

(二)嚴格規(guī)范收費標準，加強物業(yè)收費項目監(jiān)管。物業(yè)個性化定制服務必須嚴格依據(jù)各項標準進行收費，一般在不違反法律規(guī)定的前提下，由物業(yè)服務合同詳細羅列。實際生活中，物業(yè)管理企業(yè)可能會因為成本上升，物價上漲等情況做出不同程度的提價行為，但需要經(jīng)過業(yè)主大會同意。也有部分物業(yè)管理企業(yè)，以停電、停水等行為強迫業(yè)主繳費，以達到提價目的。對于這類物業(yè)管理企業(yè)行為，政府因加強監(jiān)管，取締不合理費用，穩(wěn)定物業(yè)市場經(jīng)濟，同時業(yè)主委員會成員也可監(jiān)督實施，符合“價格要透明，質量有保障”，如有異議，可向相關部門反映或舉報。

(三)全面提升人員素質，提高服務質量。隨著人口密度的不斷擴大，對“家”的概念的逐步清晰，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加的迅猛。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速發(fā)展，在市場上占有一席之地。而作為市場競爭體制的一部分，物業(yè)管理行業(yè)也應順應時代發(fā)展的需要，與現(xiàn)實相吻合。好的服務決定行業(yè)去留，所以從業(yè)人員的素質對于物業(yè)管理行業(yè)隊伍建設的加強非常重要，規(guī)范物業(yè)服務人員素質這一任務迫在眉睫。在日常管理過程中，鼓勵物業(yè)服務任務提高學習能力，掌握知識技能，做新型人才，即掌握互聯(lián)網(wǎng)應用與技能，熟練“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的各項方式。要求物業(yè)管理人員要明確自己的基本職責，遵循職業(yè)道德規(guī)范，建立標準化物業(yè)管理員工隊伍，推進企業(yè)關鍵崗位基層員工技能的專業(yè)化，在一定時間內有效率的提高服務質量，適合物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢，增強它在現(xiàn)代市場的競爭力。

(四)建立健全互動平臺。完善參加該項目的業(yè)主資料，建立健全互動平臺，通過網(wǎng)絡平臺實施實時通知。可以利用網(wǎng)絡平臺，如微信推送等對該項目進行宣傳，同時可以組織一些相活動，既增進物業(yè)服務人員與業(yè)主交流，又能規(guī)勸平時生活中與寵物相關的不文明現(xiàn)象。也可以借助網(wǎng)絡平臺的作用，實時發(fā)布通知，也可以及時一對一地與業(yè)主進行溝通，解決問題，提供個性化定制服務，從而提升滿意度。

三、結語

社會的不斷發(fā)展，經(jīng)濟化水平的不斷提高，城市生活節(jié)奏的加快，人們物質文化需求也在進一步加深，這些造就了新型服務方式的轉變，人們開始追求個性化發(fā)展和私人定制服務，人們休閑、消費和情感寄托方式也呈多樣化發(fā)展，個性化物業(yè)定制服務將會到達新的高度，在未來幾年，我們相信個性化物業(yè)服務將創(chuàng)造更多的社會財富帶動就業(yè)，為社會做出巨大貢獻。在不斷的學習和借鑒中，努力構建具有中國特色的物業(yè)管理體系，這一任務任重而道遠，需要廣大人民群眾共同努力，只有不段分析研究才能取得進步。