我國(guó)住房反向抵押貸款推行陷入困境的原因

(四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 四川 成都 610065)

一、住房反向抵押貸款的概念和理論基礎(chǔ)

以房養(yǎng)老模式包括住房反向抵押貸款、售房換養(yǎng)、以租換養(yǎng)，這被稱為廣義的以房養(yǎng)老。周俊山(2012)比較了住房反向抵押貸款和售房換養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)住房反抵押貸款給予老年人的收入高于售房換養(yǎng)。又由于以租換養(yǎng)給以房養(yǎng)老的老年人帶來(lái)的收入水平更是有限，本文便重點(diǎn)關(guān)注能帶來(lái)較高收入水平的住房反向抵押貸款。住房反向抵押貸款，又稱“倒按揭”，是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋產(chǎn)權(quán)抵押給貸款機(jī)構(gòu)，但老年人保留房屋使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照合同約定領(lǐng)取養(yǎng)老保險(xiǎn)金直至離世；老年人離世后，貸款機(jī)構(gòu)獲得抵押房產(chǎn)的處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先償還貸款機(jī)構(gòu)支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。住房反向抵押貸款是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。

二、住房反向抵押貸款的現(xiàn)狀

目前我國(guó)住房反向抵押貸款的開展情況并不樂(lè)觀，幸福人壽是目前唯一開展此業(yè)務(wù)的公司，據(jù)幸福人壽提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年11月底，已承保117戶172人，投保人平均年齡71歲，且大多為失獨(dú)、低收入和空巢老人。①

三、住房反向抵押貸款推行陷入困境的原因

當(dāng)前我國(guó)以房養(yǎng)老推行陷入困境的原因較為復(fù)雜，主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：需求乏力、供給主體不積極、市場(chǎng)環(huán)境不成熟。

(一)需求乏力的主要原因是遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)的存在。陳健等(2013)認(rèn)為“以房養(yǎng)老”在我國(guó)陷入困境，其原因是傳統(tǒng)遺產(chǎn)觀念，并基于我國(guó)城市層面的問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)對(duì)老人的住房財(cái)富效應(yīng)產(chǎn)生了很大的抑制作用，從而弱化了老人參與“以房養(yǎng)老”的愿望。關(guān)于遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)理論，經(jīng)濟(jì)學(xué)中主要的解釋有：Becker(1974)和Barro(1974)認(rèn)為父母的遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)是出于利他主義,父母發(fā)自內(nèi)心地關(guān)心子女的生活狀況，在經(jīng)濟(jì)狀況良好和子女需要的情況下父母就會(huì)給予子女給子女留下遺產(chǎn)幫助子女發(fā)展。但也學(xué)者認(rèn)為遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)并非出于利他主義，Bernheim等(1985)在《策略性遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)》一文中提出了遺產(chǎn)交換理論，認(rèn)為相對(duì)于社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或其他人提供的照料來(lái)說(shuō)，父母更偏好自己子女的照料，遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)的目的是為了促使子女在他們年老時(shí)關(guān)心和照料他們，父母的遺產(chǎn)是子女付出的關(guān)心和照料的報(bào)酬。同時(shí)兼具利他和利己的遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)理論，是Hurd(1989)的自我中心主義理論，該理論認(rèn)為父母之所以會(huì)給子女留下遺產(chǎn),是因?yàn)樗麄儠?huì)從給予子女留下遺產(chǎn)這一行為本身獲得快樂(lè)。除了利他性遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)和利己性遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)之外，解釋遺產(chǎn)行為理論的還有預(yù)防性儲(chǔ)蓄理論。Leland(1968)提出預(yù)防性儲(chǔ)蓄理論，他將預(yù)防性儲(chǔ)蓄定義為“由未來(lái)不確定性收入引起的額外儲(chǔ)蓄”，用不確定性來(lái)解釋個(gè)體的過(guò)度儲(chǔ)蓄的行為。該理論認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)世界是不確定的，個(gè)體并不知道自己的生命到底會(huì)有多長(zhǎng)，在沒(méi)有養(yǎng)老保障制度的情況下，壽命的不確定性會(huì)促使個(gè)體在年老后以極慢的速度消耗以前的儲(chǔ)蓄或者繼續(xù)進(jìn)行儲(chǔ)蓄，而不是按照生命周期理論所預(yù)期的那樣平穩(wěn)地消費(fèi)以前的儲(chǔ)蓄。這會(huì)導(dǎo)致老年人積累財(cái)富,如果老年人的實(shí)際壽命比預(yù)期的壽命要短,這筆財(cái)富便無(wú)意中成為留給子女的遺產(chǎn)，預(yù)防性儲(chǔ)蓄也可以被稱為偶然性遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)。

(二)供給主體不積極的主要原因之一是房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。反向抵押貸款制度大都規(guī)定貸款機(jī)構(gòu)對(duì)借款人除抵押的住房以外的其他財(cái)產(chǎn)無(wú)追索權(quán)，即協(xié)議終止后貸款的本金、利息和相關(guān)成本超過(guò)了房產(chǎn)的殘值，借款人無(wú)責(zé)任將超出部分償還給貸款機(jī)構(gòu)，貸款機(jī)構(gòu)也無(wú)權(quán)向借款人索取賠償。合同終止時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值對(duì)于貸款機(jī)構(gòu)能否從反向抵押貸款業(yè)務(wù)中收回本金、利息和相關(guān)成本存在直接的影響，在房產(chǎn)出售后，若房產(chǎn)出售價(jià)值高于累積貸款額，則貸款機(jī)構(gòu)可以完全回收貸款本金、利息和相關(guān)費(fèi)用，指定繼承人還可以獲得償還貸款本金、利息和相關(guān)費(fèi)用后的余額。反之，則可能出現(xiàn)虧損?？刂品慨a(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較為有效的方法是貸款價(jià)值比例法，就是按照房產(chǎn)價(jià)值的一定比例發(fā)放貸款金額，在美國(guó)，許多房主可以使用反向抵押貸款借入約60%至70%的評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值(Shan(2011))。

(三)市場(chǎng)環(huán)境不成熟表現(xiàn)在70年產(chǎn)權(quán)自動(dòng)續(xù)期的費(fèi)用不明確和缺少政府的支持。銀監(jiān)會(huì)曾經(jīng)對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)由于我國(guó)現(xiàn)有的“房屋產(chǎn)權(quán)70年”制度，使得“以房養(yǎng)老”難以推行。我國(guó)的土地制度實(shí)行的是土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，土地所有權(quán)屬于國(guó)家，土地70年的使用權(quán)屬于房屋所有者，這不同于國(guó)外的土地私有制制度。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為七十年，新的《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，但對(duì)于續(xù)期費(fèi)用、續(xù)期長(zhǎng)度等一系列問(wèn)題并未說(shuō)明。在70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期費(fèi)用不確定的情況下，住房貸款機(jī)構(gòu)對(duì)于未來(lái)的收益與成本的不能準(zhǔn)確衡量?！胺课莓a(chǎn)權(quán)70年”還會(huì)影響住房反向抵押貸款證券化。在住宅用地續(xù)費(fèi)責(zé)任主體不明確的情況下，證券機(jī)構(gòu)可能承擔(dān)住宅用地續(xù)期的相關(guān)費(fèi)用，因而不愿將住房反向抵押貸款轉(zhuǎn)變成可轉(zhuǎn)讓的證券。由于缺乏購(gòu)買反向抵押貸款證券的二級(jí)市場(chǎng)，而貸款機(jī)構(gòu)在前期需要持續(xù)投入大量現(xiàn)金，并且一般在十幾年內(nèi)只有資金流出卻沒(méi)有資金流入，貸款機(jī)構(gòu)可能面臨巨大的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

除此以外，我國(guó)住房反向抵押貸款的開展還缺少政府的支持。美國(guó)政府在住房反向抵押貸款的開展與推行中發(fā)揮著舉足輕重的作用，從頒布《1987年國(guó)家住房法案》明確規(guī)定開展住房反向抵押貸款開始，美國(guó)政府就不斷對(duì)其進(jìn)行制度法規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等方面的創(chuàng)新設(shè)計(jì)與完善，同時(shí)財(cái)政撥款補(bǔ)貼住房反向抵押貸款的咨詢。美國(guó)的住房反向抵押貸款取得的成功，離不開美國(guó)政府的大力支持。而我國(guó)住房反向抵押貸款的開展，政府的支持力度有限且集中于政策文件上的鼓勵(lì)開展，而在貸款機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)、住房70年產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題上還需要政府的大量支持。

【注釋】

①數(shù)據(jù)來(lái)源：http://city.ce.cn/news/201812/21/t20181221_6658907.shtml