淺析房地產(chǎn)企業(yè)投融資策略

周文武

摘 要：本文筆者結(jié)合自身工作實踐經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)投融資策略進行了探討，以期為廣大業(yè)內(nèi)人士提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)? 投融資

主觀上，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)從建設(shè)期投入資金到房屋銷售回籠資金，要經(jīng)歷一個很長的資金循環(huán)過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資周期長、周轉(zhuǎn)率低，對資金需求量大，需要短期內(nèi)募集大量資金。目前，銀行貸款仍是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要手段，而大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模相對較小，市場競爭力水平較低，財務(wù)管理缺乏完善性，在資金管理上有諸多漏洞存在，容易發(fā)生不能償還和抽逃資金的現(xiàn)象，使企業(yè)的信用等級受到了極大的消極影響，造成中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以順利貸款。從客觀上來講，國家先后出臺了很多宏觀調(diào)控政策，實施多種手段，如限購限貸、資金監(jiān)管和貨幣緊縮等，進而造成房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不斷變少。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要立足于政策變化和自身實際情況對融資方式進行選擇和重新設(shè)計，從而將所存在的融資問題有效解決。

一、運用委托貸款業(yè)務(wù)

因為銀行將貸款業(yè)務(wù)的限制放寬以及政府收緊了貨幣政策，房地產(chǎn)企業(yè)借助銀行將貸款獲得難度日益增大，在房地產(chǎn)企業(yè)不能獲得銀行貸款的時候，企業(yè)可以嘗試運用委托貸款。委托貸款主要有包括兩個方面，即現(xiàn)金池和第三方委托貸款。盡管第三方委托貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險較大，但就資金緊張的企業(yè)而言，委托貸款靈活性較強。

二、通過并購融資

隨著市場房地產(chǎn)市場競爭日趨白熱化，行業(yè)之間經(jīng)常出現(xiàn)并購的現(xiàn)象。到2018年后，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會遇到更棘手的問題，特別是對部分中小型的區(qū)域性的房地產(chǎn)企業(yè)，在競爭日益激烈的市場環(huán)境中，小型仿佛產(chǎn)企業(yè)為了得到更好的發(fā)展必須對自身的發(fā)展戰(zhàn)略作出改變，這些都為房地產(chǎn)企業(yè)之間的重組和并購奠定了堅實基礎(chǔ)。在并購的過程中，大型房地產(chǎn)企業(yè)的資金極為雄厚、廣闊的資源和良好的品牌口碑，在整個市場競爭中所具優(yōu)勢極為顯著，借助對中小房地產(chǎn)企業(yè)的并購，可以促進市場布局的完善，擴大市場份額，提升企業(yè)競爭力。而中小房企在融資和經(jīng)營上都處于不利地位，為了獲得良好的生產(chǎn)，被大型房企并購也是一種確保良好運營的有效方式。

三、推進股權(quán)投資基金

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)私募基金的發(fā)起是重要的資金來源，也成為了良好的投融資渠道。因此，通過制定合伙制，積極組織基金管理團隊，并將更多擁有實戰(zhàn)經(jīng)驗和能力的人才聚集在一起，充分借助合伙制稅收的優(yōu)勢將股權(quán)投資基金發(fā)起，同時，立足于實際情況選擇適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)銀行，以此當(dāng)作股權(quán)投資資金的受托人。第一，股權(quán)投資基金既可以對資金的來源予以提供，同時可以將管理、金融等專業(yè)知識提供給企業(yè)，促進企業(yè)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展;第二，在私募股權(quán)基金投資的過程中，資金和企業(yè)家聯(lián)系起來，讓各類資本與勞動力的兩種生產(chǎn)要素結(jié)合起來，形成合力，從而創(chuàng)造更大的生產(chǎn)力。

四、大力發(fā)展信托基金

房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)是對銀行融資受限做了有效的補充，雖然其融資成本較高，一般在 10%左右，但相較于其他融資渠道而言，房地產(chǎn)信托受到的限制較少，審批相對簡單、發(fā)放使用靈活，可以規(guī)避銀行開發(fā)貸款所必須滿足 “四證齊全、30%自有資金及二級開發(fā)資質(zhì)”的較高硬性要求，可以針對不同規(guī)模、不同階段的房企量身定做個性化的融資方案，甚至可以與銀行開發(fā)貸款建立組合方案，最大程度上滿足企業(yè)資金需求，具有制度優(yōu)勢和產(chǎn)品創(chuàng)新性。

五、大力發(fā)展境外融資

一是境外債權(quán)融資成本相對較低。國內(nèi)銀行融資成本偏高高，盡管2015年以來央行連續(xù)降息，但2014-2016年企業(yè)平均債權(quán)融資成本為4.4-5.11%，2014-2016年企業(yè)平均銀行貸款成本為6.49-7.24%。但從世界范圍看，我國的貸款利率相對歐美日等發(fā)達國家1%-2%的低利率明顯偏高。二是在國外的融資環(huán)境比國內(nèi)更為寬松，企業(yè)發(fā)行債券的模式也更成熟和簡單。三是能有效規(guī)避匯率風(fēng)險。針對“走出去”房企而言，一方面當(dāng)房企融資產(chǎn)生的負債與投資的資產(chǎn)幣種為同一種貨幣時，可以避免會計折算風(fēng)險;另一方面也可以避免資金回流產(chǎn)生的匯率交易風(fēng)險。

總而言之，在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認真思考，想方設(shè)法打破融資瓶頸，多方尋求適合自身發(fā)展的投融資新新渠道，保障企業(yè)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化自身產(chǎn)品品質(zhì)，并逐步提升市場開拓能力。同時，立足于自身實際創(chuàng)新融資渠道，對企業(yè)資金鏈條予以進一步完善，有效解決企業(yè)資金短缺的現(xiàn)象，促進其穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]孟琦.房地產(chǎn)行業(yè)投融資新策略探討[J].當(dāng)代經(jīng)濟，2013，（6）：46-47.