我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

楊斌

[摘? ? 要] 不動產(chǎn)登記作為我國物權(quán)法的重要組成部分，在現(xiàn)代國家治理體系中發(fā)揮著重要作用。文章闡述了不動產(chǎn)登記的必要性與重大意義，分析了我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀以及存在的一些問題，并結(jié)合實(shí)際情況，探討了我國不動產(chǎn)登記制度未來的發(fā)展趨勢。法律健全化，登記專業(yè)化，平臺統(tǒng)一化，查詢便捷化將會逐漸一一實(shí)現(xiàn)，公民的合法權(quán)益將得到更好的保障。

[關(guān)鍵詞] 不動產(chǎn);登記制度;現(xiàn)狀;發(fā)展趨勢

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 03. 070

[中圖分類號] D63? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]? A? ? ? [文章編號]? 1673 - 0194（2019）03- 0175- 03

1? ? ? 引? ? 言

隨著城市化水平的不斷提高，社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，不動產(chǎn)交易越來越突出，因此不動產(chǎn)登記工作變得越來越重要。從廣義上講，不動產(chǎn)就是不能移動的資產(chǎn)，如房子、土地等。一般意義上所說的不動產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的不動產(chǎn)土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物[1]。不動產(chǎn)不一定是實(shí)物形態(tài)的，如探礦權(quán)和采礦權(quán)[2]。不動產(chǎn)登記又可稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記，是我國物權(quán)法中的重要制度，是權(quán)利人、利害關(guān)系人申請國家確定的職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。通過這種方式來確認(rèn)和表現(xiàn)物權(quán)權(quán)屬情況，可以讓外界通過物權(quán)公示對其所有權(quán)產(chǎn)生認(rèn)可，并明確歸屬者應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)發(fā)生改變時，及時的記載并加以公開，就可以很好地明晰產(chǎn)權(quán)，避免產(chǎn)生不必要的糾紛[3]。

在不動產(chǎn)交易中，公開化的不動產(chǎn)信息可以使當(dāng)事人在從事交易之前不必投入過多的精力和費(fèi)用去調(diào)查對方當(dāng)事人是否對轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)享有物權(quán)，或被轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)之上是否有負(fù)擔(dān)等情況[4]，既降低交易成本，又提高交易完成的速度。通過不動產(chǎn)登記中的審查機(jī)制，可以發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓等問題，及時有效地處理交易過程中出現(xiàn)的違法行為。不動產(chǎn)登記制度的運(yùn)行，可以讓有關(guān)部門掌握不動產(chǎn)權(quán)屬狀況，從宏觀上把控不動產(chǎn)交易市場，在一定程度上遏制“炒房”現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)國家行政監(jiān)管與宏觀調(diào)控。

2? ? ? 我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀

我國的不動產(chǎn)登記制度最早可以追溯到民國時期，在當(dāng)時主要為土地私有制服務(wù)。新中國建國初期也實(shí)施過不動產(chǎn)登記制度，之后中斷了三十多年，直到1990年才被恢復(fù)，但只是被當(dāng)作一種行政管理手段，未作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段。2007年3月16日，十屆全國人大第五次會議通過了物權(quán)法，該法設(shè)專節(jié)規(guī)定不動產(chǎn)登記制度，確立中國不動產(chǎn)登記的基本結(jié)構(gòu)，標(biāo)志著中國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的正式確立，為不動產(chǎn)登記法的制定提供了整體架構(gòu)和思路。李克強(qiáng)總理在2013年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議中提出整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。2014年11月，國務(wù)院頒布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，明確建立不動產(chǎn)登記制度[5]。2015年3月，國土資源部發(fā)布關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知，統(tǒng)一不動產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案，青島、廈門、廣州、深圳等多個城市開始啟動不動產(chǎn)登記制度。截止到2018年6月，全國有335個地市、2 853個縣區(qū)共設(shè)立3 001個不動產(chǎn)登記辦事大廳、3.8萬個窗口，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業(yè)和群眾提供不動產(chǎn)登記服務(wù)。

我國的不動產(chǎn)登記用于物權(quán)公示起步較晚，過多強(qiáng)調(diào)登記的行政管理功能，而忽視其公示功能，在一定程度上限制了登記制度的作用。在現(xiàn)行的法律中，涉及不動產(chǎn)登記的有《物權(quán)法》、《土地管理法》等，涉及的行政法規(guī)有《土地管理法實(shí)施條例》等，此外還有一些地方性法規(guī)、政策法規(guī)也有相關(guān)規(guī)定。有關(guān)的法律法規(guī)種類繁多，且存在相互重疊內(nèi)容，缺乏統(tǒng)一的依據(jù)?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》于2014年頒布實(shí)施，目的在于實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)以及信息平臺四個方面的統(tǒng)一，但由于與該條例相配套實(shí)施的制度和法律不夠完善，使得其未能達(dá)到最好的實(shí)施效果?！稐l例》規(guī)定，將省級以上的不動產(chǎn)登記工作交由國土資源部門統(tǒng)籌，省級以下的則由政府的具體職能部門來負(fù)責(zé)，表明上下部門并不能完全統(tǒng)一協(xié)調(diào)，機(jī)構(gòu)的整合力度還需進(jìn)一步加強(qiáng)。

目前我國的不動產(chǎn)登記具有多層級、多部門的特點(diǎn)。從中央到地方，都設(shè)有不動產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)，實(shí)行國家、省、市、縣4個級別的不動產(chǎn)登記層次;橫向來看，我國的不動產(chǎn)登記是由多個行政部門負(fù)責(zé)管理的，比如，林業(yè)的各種權(quán)力由林業(yè)部門管理，房屋的各種權(quán)利由房產(chǎn)部門管理，土地、礦業(yè)、漁業(yè)等也都應(yīng)有相應(yīng)的管理部門[6]。曾有近十個部門可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，雖然充分與相關(guān)部門的職權(quán)相結(jié)合，但作為公示手段來說，過于分散的登記不利于登記機(jī)關(guān)的相互聯(lián)系，使得登記過程變得煩瑣，各類資料的系統(tǒng)性和完整性難以保障。各部門頒發(fā)的各類不動產(chǎn)登記證書樣式多元化，不利于體現(xiàn)政府統(tǒng)一登記的公信力。此外，分散登記對于不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)查詢系統(tǒng)的構(gòu)建也帶來不小的難度，現(xiàn)有的查詢方式較為煩瑣，查找信息要耗費(fèi)大量的精力。這些都充分說明我國的不動產(chǎn)登記信息還沒有“完全公開”，沒有達(dá)到真正的公示作用。

在工作人員配置上，日本的不動產(chǎn)登記人員要經(jīng)過專業(yè)、嚴(yán)格的程序進(jìn)行任命;德國的登記人員權(quán)限以及社會地位與法官相差無幾。而我國還缺少一套完整而嚴(yán)格的不動產(chǎn)登記人員的選拔機(jī)制，非專業(yè)人員比例較大。在實(shí)際的不動產(chǎn)登記中，工作人員水平良莠不齊，工作質(zhì)量得不到最大保障，可能出現(xiàn)錯誤登記、遺漏登記、遺失登記、遺失登記資料、延遲登記等問題，將會給當(dāng)事人帶來巨大的麻煩和損失。

3? ? ? 發(fā)展趨勢

國家政策的制定和落實(shí)是循序漸進(jìn)的過程，自2014年以來，國家高度重視不動產(chǎn)登記工作，加大推進(jìn)力度，各級部門積極響應(yīng)，不動產(chǎn)登記逐漸走上正軌，針對還存在的一些問題，努力尋找最優(yōu)解決辦法。在不斷的學(xué)習(xí)和摸索中，不動產(chǎn)登記工作將會實(shí)現(xiàn)法律健全化，登記專業(yè)化，平臺統(tǒng)一化，查詢公開化。

法律健全化。建立完善不動產(chǎn)登記法，對不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一，是國際通行的做法。同時，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》的基礎(chǔ)上，制定具體可行的實(shí)施細(xì)則，對不動產(chǎn)登記程序、登記機(jī)關(guān)的職權(quán)、登記權(quán)利種類、登記范圍、登記責(zé)任等具體內(nèi)容做出詳細(xì)、規(guī)范、統(tǒng)一的實(shí)施細(xì)則，與國務(wù)院的行政法規(guī)相沖突的相關(guān)部門規(guī)章和地方性法規(guī)將進(jìn)一步修改和完善。

登記專業(yè)化。登記的專業(yè)化主要包括登記機(jī)構(gòu)專業(yè)化和工作人員專業(yè)化。實(shí)行分散登記是無法保障工作的專業(yè)性的，登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一是社會進(jìn)步的必然趨勢和結(jié)果[7]。將分散到多個部門的登記工作整合起來，設(shè)立專門的不動產(chǎn)登記部門，專業(yè)技術(shù)可以得到保障，也便于對登記工作的整體管理，提高辦事效率。同時，建立登記人員嚴(yán)格的考核任用機(jī)制，把登記人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)和專業(yè)化考核作為不動產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容，打造業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、人文素質(zhì)高的專業(yè)化登記人員隊(duì)伍，保障當(dāng)事人、利害關(guān)系人的不動產(chǎn)權(quán)益，從而提升不動產(chǎn)登記的公信力。

平臺統(tǒng)一化。將各級不動產(chǎn)登記納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，使國家、省、市、縣四層級具備統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺、統(tǒng)一的操作軟件、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，登記信息可實(shí)時共享，實(shí)現(xiàn)相關(guān)登記信息與同級住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批、交易信息的實(shí)時互通共享，是完善不動產(chǎn)登記查詢制度的重要基礎(chǔ)。

查詢便捷化?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理案件有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。隨著統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理平臺建立與完善，查詢不動產(chǎn)登記信息也將會更加便捷。面向社會大眾的不動產(chǎn)登記信息查詢平臺逐漸向社會開放，有需求的單位或民眾可以登錄系統(tǒng)，查詢獲得不動產(chǎn)權(quán)利人的授權(quán)的不動產(chǎn)登記信息。

4? ? ? 結(jié)? ? 語

不動產(chǎn)物權(quán)對于公民行使其基本權(quán)利以及實(shí)現(xiàn)其在國家和社會中的安身立命，均具有基礎(chǔ)性作用。我國的不動產(chǎn)登記制度還存在一些不足，只有解決這些問題，才能促進(jìn)不動產(chǎn)登記制度的完善，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的有效保護(hù)。在不斷的進(jìn)步和發(fā)展中，我國的不動產(chǎn)登記將會越來越規(guī)范，更好地為公民的權(quán)利提供基礎(chǔ)性保障。

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