金融政策對房地產(chǎn)價格的影響分析

王文波

摘要：近些年，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，并逐漸成為我國各地主要財政收入來源。此外，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸在我國國民經(jīng)濟增長以及提供就業(yè)崗位等方面扮演著重要角色。而基于房地產(chǎn)交易大環(huán)境以及相關(guān)調(diào)控措施難以落實使得當(dāng)前房價過高等其他問題逐漸現(xiàn)象，嚴(yán)重影響我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。故此次就金融政策對房地產(chǎn)的影響進行分析，探討基于政府引導(dǎo)的金融引導(dǎo)政策維穩(wěn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：金融政策 房地產(chǎn) 影響

通過金融政策的干預(yù)引導(dǎo)，可以有效維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，促使市場房價穩(wěn)定、保持合理的結(jié)構(gòu)以及實現(xiàn)供需的總體平衡，從而構(gòu)建良好和諧的房地產(chǎn)市場。通常而言，房價主要受到市場供求關(guān)系影響，因此基于金融政策對房價進行調(diào)控時，往往需要對房地產(chǎn)市場總體供求體量以及結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。

一、金融政策干預(yù)房地產(chǎn)價格必要性

分析近幾年我國在售商品房均價以及城鎮(zhèn)居民可支配收入，其中2014年我國商品房平均售價達每平方6223元，而當(dāng)年統(tǒng)計的我國城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入為28844元；而該情況到了2015年，則為在售商品房均價為6793元每平方，較上一年增幅7.4%，實際城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入為31195元，較上一年增幅2%；到了2016年，該數(shù)據(jù)又變化為在售商品房均價為7476元每平方，較上一年增幅10%，實際城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入為33616元，較上一年增幅7.6%。依據(jù)小康社會住宅面積標(biāo)準(zhǔn)，通常普通家庭其面積為100-120平方為宜。由此可見，面對高昂房價，單憑個人收入遠不夠支持住房需求。房價上漲過快，住房供需結(jié)構(gòu)不合理是實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的主要問題?；诮鹑谡吒深A(yù)十分必要。

房地產(chǎn)行業(yè)其投入巨大，且房屋使用年限較長。依照國際管理，通常地區(qū)商品房空置率為5%-10%之間較為合理，正常的房屋空置率可以有效抑制房價的上漲趨勢，而近些年我國逐漸出現(xiàn)投資房地產(chǎn)趨勢，人們逐漸將資產(chǎn)投入到房地產(chǎn)行業(yè)，一時間“炒房”成了時下熱門行業(yè)。大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，進一步促進房價增速，消費者消費物理，一些城市逐漸出現(xiàn)房屋空置等情況。據(jù)不完全統(tǒng)計我國家庭房屋空置率達到22%左右，“鬼城”、“空城”已經(jīng)出現(xiàn)。依據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，就現(xiàn)階段而言我國自有住房率已然接近九成，遠遠超過20%的家庭擁有多套房，且實際空置率已經(jīng)達到22%左右。此外，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及起步相對較晚，但經(jīng)過多年的努力，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要動力產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的銷售面積以及開發(fā)面積不斷增加，從而人數(shù)以及企業(yè)數(shù)量不斷增加，最終使得房地產(chǎn)的增加量在GDP中的比重弊端增加。就另一方面而言，房地產(chǎn)具有與其他行業(yè)強關(guān)聯(lián)性以及擴散性效果，在不斷自我發(fā)展的同時，也會進一步帶動上下游行業(yè)的向前發(fā)展，對于國民經(jīng)濟的發(fā)展與提高具有重要意義。

二、金融政策發(fā)展歷程與特點

上世紀(jì)九十年代，我國出現(xiàn)房地產(chǎn)投資熱潮。一時間與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)包括地皮、鋼材以及項目等均出現(xiàn)異?；鸨闆r。火爆的市場情況拉高了國內(nèi)的通貨膨脹，出現(xiàn)一系列經(jīng)濟運行等問題。當(dāng)時政府基于金融政策手段進行調(diào)控，最終維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)。

千禧年后我國相繼頒布了房改相關(guān)政策，提出貸款首付不低于房價30%，最長還款不得大于20年等規(guī)定，推出住房公積金并延長公積金還款年限等一系列措施抑制房價投資過熱情況。全球金融危機期間，為了應(yīng)對金融危機對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，我國連續(xù)4次下調(diào)利率，并3次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金利率。二套房貸款政策逐漸走上歷史舞臺。2009年至今，我國房價不斷攀升、屢創(chuàng)新高，為了維穩(wěn)房地產(chǎn)國家持續(xù)執(zhí)行金融收緊政策。僅2010年我國就6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并出臺國十一條規(guī)定，二套房首付不得低于總房價40%，針對第三套房貸款等則不允許銀行予以貸款發(fā)放等。隨后一年，我國就將存款類金融機構(gòu)人民幣的存款準(zhǔn)備金率調(diào)升0.5個百分點，基于一月份所出臺的“新國八條”相關(guān)規(guī)定，實際家庭住房第二套住房其貸款首付不得低于60%，其次貸款的利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍。雖然高壓政策持續(xù)作用于房地產(chǎn)行業(yè)，但就2016年我國房地產(chǎn)表現(xiàn)來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)依然保持16%以上的投資增速。對于國家政府而言，應(yīng)當(dāng)進一步制定調(diào)控政策，從而基于更為嚴(yán)苛的政策舉措，有效穩(wěn)定房價變動，從而有效抑制投機行為，避免國內(nèi)房地產(chǎn)出現(xiàn)市場泡沫。

三、金融政策影響房地產(chǎn)行業(yè)特點分析

自我國放手房地產(chǎn)行業(yè)，任由市場化自由運作后，整個房地產(chǎn)行業(yè)得到快速發(fā)展。由最開始的理論與實踐探索到現(xiàn)在的市場反應(yīng)調(diào)控，我國一系列金融政策的出臺對引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展起到很好作用，一些政策同時取得了很好的成果，但后期房地產(chǎn)市場投資與房價依然保持上揚，這主要與金融政策的滯后性有關(guān)，實際政策落實未達到理想效果。

四、基于金融政策調(diào)控房產(chǎn)價格措施分析

（一）基于利率影響房價

利率的高低直接關(guān)系到人們的購房成本，因此對于央行而言，其會依據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況適當(dāng)采用利率手段影響基準(zhǔn)利率水平以及利率結(jié)構(gòu)從而影響房地產(chǎn)的供需平衡。房地產(chǎn)對于利率的變化較為敏感，利率的降低勢必有助于緩解購房者的還貸壓力，更多資金將涌入房地產(chǎn)市場，更多用戶選擇買房保值；此外利率的提高導(dǎo)致房屋需求進一步減少，一些理性的投資者則會逐漸將資金應(yīng)用于其它行業(yè)，有助于其他行業(yè)的進一步發(fā)展。

（二）基于信貸影響房價

房產(chǎn)信貸主要指央行基于商業(yè)央行等金融機構(gòu)對開發(fā)商抵押貸款等行為進行管理的措施。房地產(chǎn)行業(yè)對于信貸的依賴程度越大，央行基于信貸對房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)整越有效。目前常見的信貸措施主要有調(diào)整再貼現(xiàn)率、公開市場操作以及調(diào)整存款準(zhǔn)備金率等手段。實際信貸的規(guī)模主要依據(jù)所需要發(fā)放貸款規(guī)模所決定。銀行可貸款額度的增加，勢必使得個人出資減少，相反銀行貸款低則個人出資相應(yīng)的增加?；谠撽P(guān)系，央行可以有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。筆者就該關(guān)系進行分析：對于需求側(cè)而言，金融政策作用于銀行貸款，迫使銀行貸款能力下降，導(dǎo)致購房需求降低，最終使得房地產(chǎn)價格的進一步降低；而對于供給側(cè)而言，金融政策的作用于銀行貸款，迫使銀行貸款能力的降低，使得住房的供給側(cè)能力減少，最終使得房地產(chǎn)價格出現(xiàn)上揚。

（三）基于貨幣供應(yīng)調(diào)控房價

貨幣供應(yīng)量的上漲勢必導(dǎo)致市場物價的上漲，更多的資金將用于消費市場。物價的上漲將會導(dǎo)致房屋建筑原材料等的價格上漲，繼而導(dǎo)致房屋建造成本的上漲。開發(fā)商為了確保利潤，則會進一步提升房價。此外，貨幣供應(yīng)量充足時，投資者以及開發(fā)商等對房地產(chǎn)投入將大大增加，而期間市場需求相對旺盛，房屋成交量一定程度上會被提高。當(dāng)貨幣供應(yīng)不足時則企業(yè)資金變少，資金鏈的供應(yīng)不足有可能造成工程的停滯，房地產(chǎn)行業(yè)則逐漸出現(xiàn)萎縮情況，爛尾樓工程將逐漸增多。

五、結(jié)束語

近些年，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了新一輪的發(fā)展勢頭。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對于地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有促進意義，但同時對社會以及個人帶來一定負(fù)面影響。房價的不斷攀升大大提高個人購房壓力，同時對社會的穩(wěn)定發(fā)展等帶來一定影響。因此基于有效的金融政策干預(yù)，維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)合理健康發(fā)展十分必要，政府部門應(yīng)當(dāng)借助有效手段，依據(jù)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展特點，采取合理金融政策，維穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

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（作者單位：云南省省級職工住房資金管理中心）