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    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理現(xiàn)狀及改進(jìn)研究

    2019-03-01 05:58:42
    時代經(jīng)貿(mào) 2019年4期
    關(guān)鍵詞:成本目標(biāo)管理

    劉 博

    近幾年來,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)面新聞屢屢發(fā)生,比如遲遲難以交房、爛尾樓現(xiàn)象等,都極大影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身形象,而造成這些負(fù)面事件的原因,大部分都是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理不善造成的,其中一個重要原因就是成本控制層面的問題。因此,房地產(chǎn)要能夠獲得穩(wěn)健發(fā)展,必然需要不斷做好目標(biāo)成本管理,尤其是要針對現(xiàn)有管理機(jī)制下所暴露出來的一系列問題,積極尋找措施加以解決。

    一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好目標(biāo)成本管理的意義

    所謂目標(biāo)成本管理,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,就是依據(jù)既定成本目標(biāo),做好在項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制工作[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用,通常包括:征地、安置等的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,地質(zhì)勘探、測繪以及規(guī)劃、設(shè)計等前期工程費(fèi)用,與房屋開發(fā)相關(guān)的道路、照明、綠化等建造的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用,施工過程中的建筑安裝工程費(fèi)用,消防等的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,各種管理、銷售等的開發(fā)間接費(fèi)用等等。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,做好目標(biāo)成本管理有著重要意義,尤其是在當(dāng)前形勢下,首先是房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的重資產(chǎn)運(yùn)營企業(yè),開發(fā)成本支出始終是最重要的成本支出,在所有成本支出中可以占到70%到80%,而開發(fā)成本支出情況,也將直接影響到項(xiàng)目的市場經(jīng)濟(jì)效益,因此,做好目標(biāo)成本管理,是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要保障。二是當(dāng)前隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)采取的從緊態(tài)勢的宏觀調(diào)控,使得房地產(chǎn)企業(yè)的自身利益空間得到了一定擠壓,在此背景下,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷加強(qiáng)目標(biāo)成本管理,才能夠有效應(yīng)對當(dāng)前形勢給房地產(chǎn)企業(yè)所帶來的不利影響。三是隨著國家在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域所推行的結(jié)構(gòu)性供給側(cè)改革給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響,以及綠色建筑、智能建筑的不斷興起,都給傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)和壓力,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做好目標(biāo)成本管理,才能夠有更多財務(wù)資源投入到轉(zhuǎn)型升級和業(yè)務(wù)創(chuàng)新方面,從而更好地獲得市場競爭力。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

    (一)缺乏對成本風(fēng)險的有效管理

    由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般所涉及的環(huán)節(jié)非常多,大大小小的開發(fā)細(xì)節(jié)十分復(fù)雜,而項(xiàng)目的復(fù)雜性也意味著風(fēng)險集聚的可能性更大,這其中絕大部分風(fēng)險都有可能造成成本上升,比如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往施工周期會比較長,且在露天環(huán)境下進(jìn)行作業(yè),有可能造成的極端自然條件帶來的影響;再比如,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目一般工程規(guī)模較大,因此很多乙方單位在中標(biāo)之后,為了能夠節(jié)約管理成本,通常會采取分包的形式進(jìn)行分包,分包單位自身實(shí)力和管理能力如果比較低,有可能帶來的成本支出也將增高[2]。此外,包括政策因素、市場行情因素、銀行利率變化等,都是可能造成成本風(fēng)險上升的風(fēng)險。但是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行目標(biāo)成本控制過程中,往往將重點(diǎn)放在事中控制、事后控制階段,而對于風(fēng)險研判這樣的事前控制工作,則顯得力度不足、科學(xué)性不夠,影響了成本控制的風(fēng)險防范作用發(fā)揮。

    (二)缺乏系統(tǒng)科學(xué)的成本管理規(guī)制和體系

    當(dāng)前,我國雖然很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都建立起了內(nèi)部成本控制規(guī)制和體系,但是其科學(xué)性、有效性方面還是有所不足。首先是在成本控制體系的執(zhí)行過程中存在“重控制,輕效率”的片面現(xiàn)象,即房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中,沒有認(rèn)識到成本控制的目標(biāo)是在達(dá)到質(zhì)量要求的前提下,實(shí)現(xiàn)成本的最小控制,但是很多房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視了這一點(diǎn),為了能夠盡量控制成本,往往可能采取一些不合規(guī)、不合行業(yè)準(zhǔn)則的現(xiàn)象,比如2017年6月,鎮(zhèn)江市“金色陽光”樓盤所被曝光的“瘦身鋼筋”事件,就直接反映了開發(fā)商為了片面控制成本而淡漠行業(yè)準(zhǔn)則的行為[3]。其次是在成本控制過程中,會采取“成本轉(zhuǎn)移”的方式來控制成本,比如將因?yàn)轭A(yù)算不利導(dǎo)致的成本上升部分轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者,這樣將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場競爭力。三是在目標(biāo)成本管理過程中,控制和監(jiān)督固然是重要一方面,而將成本管理中發(fā)現(xiàn)的問題、研究產(chǎn)生的思考經(jīng)過整合,積極向企業(yè)經(jīng)營層建言獻(xiàn)策,促進(jìn)內(nèi)部成本控制體系不斷優(yōu)化,也是目標(biāo)成本管理工作的重要職能,但是很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作明顯輕視了這一點(diǎn)。

    三、改進(jìn)對策

    (一)探索建立成本管理風(fēng)險測試常態(tài)化機(jī)制,增強(qiáng)事前控制能力

    成本管理風(fēng)險測試機(jī)制的目的在于分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在宏觀調(diào)控、外部市場環(huán)境變化和內(nèi)在經(jīng)營壓力下發(fā)生內(nèi)外部環(huán)境、質(zhì)態(tài)變化狀況的不利變動時,能夠承擔(dān)風(fēng)險沖擊的能力[4]。通過定量評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場波動或危機(jī)時面臨的成本支出風(fēng)險的嚴(yán)重程度,深入分析抵御風(fēng)險的能力,并切實(shí)形成可以提供給財務(wù)有權(quán)層的應(yīng)對措施,從而有效預(yù)防和緩釋一些風(fēng)險事件對成本管理造成的沖擊。實(shí)際操作工程中,通過對各種影響成本變化的風(fēng)險因素設(shè)定輕、中、嚴(yán)重這三種情況的假設(shè),分別確定相關(guān)風(fēng)險事件的發(fā)生概率以及發(fā)生后給成本支出造成影響的情況,同時根據(jù)實(shí)際情況制定相關(guān)的應(yīng)對方案,并另外計量假定需要采取措施需要應(yīng)對所需要付出的成本。這樣做的意義是能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)成本管理上的前瞻性和全面性,為此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以修訂建立成本管理風(fēng)險測試機(jī)制和相關(guān)應(yīng)急預(yù)案,定期開展成本管理風(fēng)險測試,針對可能發(fā)生的風(fēng)險情景,積極做好應(yīng)對措施;同時,不斷推進(jìn)系統(tǒng)開發(fā),通過系統(tǒng)為管理能力提高提供科技支持,提高成本管理風(fēng)險測試指標(biāo)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時性和完整性。

    (二)優(yōu)化成本控制體系

    首先是要改變過去的一些片面的、不合理的成本控制理念比如“重控制,輕效率”“成本轉(zhuǎn)移”等,進(jìn)一步強(qiáng)化成本控制的科學(xué)意識和主體責(zé)任意識,在此基礎(chǔ)上,不斷優(yōu)化成本控制體系,一是要圍繞客觀形勢變化,進(jìn)一步梳理目標(biāo)成本管理在事前控制、事中控制、事后控制等各個環(huán)節(jié)的操作流程,提高成本控制效率;二是結(jié)合目前科技信息發(fā)展趨勢,引進(jìn)并做好數(shù)據(jù)大后臺建設(shè)工作,依托大數(shù)據(jù),不斷強(qiáng)化目標(biāo)成本控制的精準(zhǔn)性和有效性。三是要進(jìn)一步規(guī)范信息報告和決策建議機(jī)制建設(shè),促進(jìn)成本管理部門在結(jié)合日常工作的實(shí)際情況,積極主動地向企業(yè)經(jīng)營層提供成本管理創(chuàng)新的辦法和思路??傊ㄟ^打造效率型的成本控制體系,最終實(shí)現(xiàn)“效率高帶來效益高”的目標(biāo)。

    綜上所述,對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理的有效性始終是自身發(fā)展過程中的需要重點(diǎn)做好的環(huán)節(jié),目標(biāo)成本管理水平如何,將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的綜合效益、市場競爭力,也因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須強(qiáng)化目標(biāo)成本管理,扎實(shí)做好目標(biāo)成本管理工作,為自身在市場化背景下的穩(wěn)健發(fā)展提供堅實(shí)支撐。

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