我國房地產金融風險及其對策分析

羅穆東

摘 要：我國房地產業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，對我國經(jīng)濟的發(fā)展起著十分重要的作用。而房地產金融起步較晚，發(fā)展迅速，在其發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些風險。據(jù)此，研究我國房地產金融風險，并找出解決對策。首先，從房地產金融的背景出發(fā)，分析了房地產金融的發(fā)展現(xiàn)狀;其次，根據(jù)房地產金融風險的分類和發(fā)生原因，得出了房地產金融市場存在的問題;然后，得出了房地產金融風險的影響和防范該風險的必要性;最后，總結出了解決房地產金融風險的對策。

關鍵詞：房地產;金融風險;金融機構;監(jiān)管

中圖分類號：F23 文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.06.052

1 背景

21世紀以來，我國居民可支配收入日益增多，居民的生活水平也有了顯著的提高。在新時代下，居民更加追求舒適的住房環(huán)境，拉動了其住房消費的增長，極大地促進了我國房地產市場的發(fā)展。房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其發(fā)展和金融市場密切相關。由于我國房地產金融市場還處于起步階段，各項管理機制還不健全，政府的各項政策還不完善。因此，在當前房地產行業(yè)迅猛發(fā)展的背景下，國家應該對房地產金融行業(yè)進行嚴格把控，以規(guī)范國內房地產金融市場，促進其健康有序發(fā)展。

李克強總理在2018年的政府工作報告中明確指出，要大力發(fā)展新興產業(yè)，改造提升傳統(tǒng)產業(yè)。房地產業(yè)作為傳統(tǒng)產業(yè)同新興的金融產業(yè)相結合，極大地迎合了國家促進新興產業(yè)蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)產業(yè)深刻重塑的政策決定。這給我國房地產金融企業(yè)的發(fā)展提供了強大的政策支持，表明房地產金融行業(yè)將在未來擁有廣闊的發(fā)展前景。

正是由于房地產金融行業(yè)的各項管理機制不健全，使其風險防范機制十分薄弱，在市場上容易誘發(fā)各種房地產金融風險。該風險是指經(jīng)營房地產金融業(yè)務的相關機構為房地產行業(yè)提供籌資、融資、結算等金融服務的過程中，由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。這種風險大致可分為系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險。因此，識別、分析以及解決房地產金融風險對于其健康穩(wěn)定發(fā)展十分重要。

2 我國房地產金融的現(xiàn)狀

同世界上其他發(fā)達國家相比，我國的房地產金融產業(yè)起步較晚，但還是其發(fā)展速度卻十分迅猛，甚至在速度和規(guī)模上超過了國內其他傳統(tǒng)金融行業(yè)。近年來，我國房地產開發(fā)投資總量不斷增加，房屋價格連年高漲、居高不下，在相當程度上超出了民眾承受能力;房地產信貸的規(guī)模迅速膨脹。這種現(xiàn)象的持續(xù)發(fā)展將會引發(fā)嚴重的房地產金融風險，這種風險一旦爆發(fā)，便會對我國的金融機構和金融體系產生嚴重的威脅。

房地產行業(yè)對我國經(jīng)濟大增長起到了巨大的推動作用，使得我國的GDP年平均增長率連續(xù)十幾年保持在8%以上?？梢姡康禺a行業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)。我國的房地產金融也在長期不斷發(fā)展過程中形成了自己的特點，其總體規(guī)模不斷發(fā)展擴大;融資渠道較為單一，缺少多樣有效的融資方式;融資對銀行信貸的依賴日益加深，風險集中在銀行等金融機構;房地產開發(fā)企業(yè)融資比例較高;外資涌入給房地產金融市場和銀行業(yè)帶來了潛在風險。

3 房地產金融風險的分類

我國的房地產金融風險有系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險。其中，系統(tǒng)性風險是指受國內國際政治、經(jīng)濟等宏觀經(jīng)濟變量的影響，引發(fā)的系統(tǒng)失衡、房地產價格暴跌、房地產市場走勢低迷，從而導致從事房地產金融業(yè)務的金融機構遭受損失的可能性，將會引起房地產金融領域出現(xiàn)連續(xù)的崩潰。這種風險是很難通過保護措施來消除。

房地產金融非系統(tǒng)風險主要是指從事房地產金融服務的某個金融機構在進行業(yè)務操作時所受到的風險，根據(jù)其特點可分為以下幾類：市場風險、信用風險和流動性風險。

4 房地產金融風險發(fā)生的原因

4.1 我國房地產行業(yè)間接融資渠道比重大，比較依賴于商業(yè)銀行

我國房地產金融發(fā)展程度較低，房地產行業(yè)的資金來源主要以向銀行等金融機構貸款的間接融資方式為主，而通過發(fā)行股票、債券等直接融資較少，這使得國內房地產行業(yè)比較依賴于商業(yè)銀行貸款的間接融資。同時，購房者也通過向商業(yè)銀行貸款購買住房。這些原因給我國房地產金融帶來了很大的風險，只要房地產企業(yè)和居民出現(xiàn)了資金鏈斷裂，就會使得房地產業(yè)癱瘓，從而波及商業(yè)銀行和國內的金融系統(tǒng)，給國內的經(jīng)濟帶來嚴重破壞。

4.2 部分城市房價過高，房地產泡沫嚴重

近年來，我國一二線城市房價持續(xù)上漲，造成市場價格很大程度上超過了其真實價值的現(xiàn)象，極大地扭曲了房價，最終形成房地產泡沫。一旦房地產價格下跌，泡沫將會破裂，倘若處理不當將會發(fā)生房地產危機。

4.3 房地產金融體系不完善，結構單一

我國房地產金融起步較晚，目前正處于成長和發(fā)展階段，主要靠商業(yè)銀行和一些信托投資公司提供金融服務，缺乏多層次的房地產金融市場機構體系;我國房地產有價證券的發(fā)行融資規(guī)模有限，房地產信托規(guī)模較小、功能單一。

4.4 市場監(jiān)管存在問題

我國針對房地產金融機構的設立、資金運用和業(yè)務進行規(guī)范的法律法規(guī)較少，一旦房地產金融業(yè)在進行經(jīng)濟活動時出現(xiàn)違法行為，很難根據(jù)相應的法律法規(guī)處理。由于我國實行的是金融分業(yè)監(jiān)管，各個監(jiān)管部門很難有效監(jiān)督管理房地產金融機構，加之我國正在大力推廣金融業(yè)的對外開放，也使房地產金融市場的監(jiān)管更加困難。

5 房地產金融存在的問題

5.1 房地產行業(yè)融資結構不合理

國內房地產企業(yè)自有資金不足，其資金來源主要以向銀行等金融機構貸款的間接融資方式為主，缺乏發(fā)行股票和債券的直接融資方式，造成房地產行業(yè)融資

渠道單一、融資結構不合理。

5.2 房地產金融創(chuàng)新緩慢

政府實行金融監(jiān)管，嚴格管制利率等金融指標，同時規(guī)定了金融機構經(jīng)營業(yè)務的范圍，很大程度上阻礙了我國房地產金融發(fā)展創(chuàng)新的腳步，使我國房地產金融創(chuàng)新進步緩慢。

5.3 房地產金融法制建設滯后，監(jiān)管和調控體系不完善

到目前為止，我國有關房地產金融方面的法律法規(guī)較少，無專門的監(jiān)管機構，使有關房地產金融的法制建設很難推進，使其活動缺乏有效監(jiān)管和保證。

5.4 房地產金融運作欠效率，資金投向結構不合理

我國房地產金融起步晚，在發(fā)展過程中缺乏科學、合理、健康的經(jīng)營模式，導致了房地產金融市場資金的配置效率很低。另外，房地產市場中用于商業(yè)用房的投資遠遠高于住宅用房的投資，使市場中出現(xiàn)了結構性失衡。

6 房地產金融風險的影響

房地產金融風險會引起房地產價格下降，造成股價急劇下跌。房地產金融風險形成以后便會迅速向其他金融市場蔓延，使國內出現(xiàn)大幅度的金融風波，進而給整個金融體系和國民經(jīng)濟帶來嚴重危害。

7 防范房地產金融風險的必要性

7.1 房地產行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占有重要地位

在“四個全面”的戰(zhàn)略布局下，政府全面推進建成小康社會，擴大了住房對居民美好生活需要的重要作用。隨著我國經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活水平顯著提高，其對住房的需要日益增加，促進了房地產業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱型產業(yè)。

7.2 房地產行業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展密切相關

由于國內的傳統(tǒng)房地產業(yè)和金融業(yè)正面臨著巨大變革，兩者只有在合作中相互促進才能得到共同的繁榮發(fā)展。房地產業(yè)和商業(yè)銀行、非銀行金融機構以及資本市場之間存在著密切的聯(lián)系，他們無法脫離另一方孤立存在。房地產業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)提供資金等金融服務，與此同時房地產業(yè)的發(fā)展也促進了金融業(yè)的發(fā)展。

8 解決房地產金融風險的對策

8.1 加快金融創(chuàng)新，促進房地產金融健康發(fā)展

金融創(chuàng)新將金融市場上產生的新的金融工具、金融服務模式應用到房地產市場中，極大地滿足了房地產市場對金融的需求，拓展了它的服務范圍，增加了它的利潤，在一定程度上保證了其安全有效運營，促進了房地產金融的健康發(fā)展。

8.2 健全住房抵押貸款管理制度，化解房地產金融風險

化解房地產金融風險的關鍵在于國家應該建立健全相應的住房抵押貸款的管理制度，采用各種房地產金融政策對房地產業(yè)進行管理調控。同時商業(yè)銀行也應嚴格審查房地產企業(yè)和居民信用度，規(guī)范貸款業(yè)務操作流程，確保貸款的合理發(fā)放和安全收回。

8.3 建立房地產風險預警體系和對評估機構制約機制，強化房地產金融監(jiān)管

我國房地產金融的健康發(fā)展很大程度上依賴于政府部門的監(jiān)管和調控。因此，政府應該建立房地產風險預警機制，同時要求專業(yè)的資產評級公司為房地產金融進行評級，嚴格評估其風險等級，以便對其實行統(tǒng)一監(jiān)管，在源頭上解決房地產金融風險。

9 結語

房地產業(yè)和金融業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位，房地產金融風險將會嚴重影響我國的經(jīng)濟金融體系。政府應高度重視房地產金融發(fā)展過程中遇到的各種問題，制定各項法律法規(guī)用以規(guī)范我國房地產金融業(yè)的發(fā)展，規(guī)避和解決各類房地產金融風險，促進房地產金融的健康穩(wěn)定發(fā)展和改革創(chuàng)新，使其在我國國民經(jīng)濟中發(fā)揮更加重要的作用。

參考文獻

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