居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計后評估探究
——以呼和浩特市中海錦繡城為例

文/內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)建筑學(xué)院 吳曉君 范桂芳 田 娣

1 使用后評估的概念與重要性

1）概念 使用后評估的概念興起于西方，早期使用后評估是以環(huán)境分析為主要方法，目前使用后評估的研究對象已由20世紀60年代的校園建筑、20世紀70年代的醫(yī)院、住宅、政府公共項目擴大到包括綠色生態(tài)建筑在內(nèi)的人居環(huán)境評估。使用后評估是建筑策劃的重要評價手段[1]。在我國，POE研究從20世紀80年代初開始，從最初的建筑設(shè)計擴展到城市規(guī)劃、景觀設(shè)計和室內(nèi)設(shè)計等領(lǐng)域，以城市公共空間的滿意度評價研究為主。

2）重要性 使用后評估是設(shè)計人員對建筑本身及建筑使用者的關(guān)注，通過建筑理論到建筑實踐再到建筑評價是一個全面的過程，缺一不可。使用后評估是后現(xiàn)代主義以來，建筑師將視野逐漸從建筑本身轉(zhuǎn)到使用者的重要體現(xiàn)，也是以人為本思想的反映。進入21世紀以來，城鎮(zhèn)化進程加快，巨大的建設(shè)量造成一系列資源浪費，快速設(shè)計也導(dǎo)致設(shè)計質(zhì)量參差不齊。使用后評估不僅是對使用者的關(guān)注，也是設(shè)計人員對自身的反思，在當(dāng)下顯得尤為緊迫和必要[2]。

2 實例分析

2.1 項目概況

中海錦繡城小區(qū)項目位于呼和浩特市賽罕區(qū)南二環(huán)與豐州路交匯處東南角，建設(shè)用地面積為8.706hm2，總建筑面積243508.62m2，容積率2.34。地面以上分布16棟高度小于100m的高層住宅，裙樓為商業(yè)；地下共2層，為停車庫及設(shè)備機房等，總戶數(shù)為1838戶。該項目于2009年1月開工建設(shè)，2010年9月完成并入住，并獲得2011年度中國土木工程詹天佑將優(yōu)秀住宅金獎。

2.2 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗

2.2.1 概念設(shè)計深化

1）注重區(qū)域總體環(huán)境塑造，用地布局緊湊，結(jié)構(gòu)清晰，適當(dāng)?shù)慕ㄖ芏群途眯源蛟炀哂鞋F(xiàn)代居住氛圍且適于現(xiàn)代人居住的時尚宜居社區(qū)。

2）充分考慮建筑與自然、環(huán)境與氣候的有機結(jié)合，營造“引導(dǎo)生活、創(chuàng)造生活和組織生活”的人居新格局。

3）小區(qū)功能完善，有利于社區(qū)管理和居民生活，人性化的空間尺度創(chuàng)造和諧的社區(qū)文化，保證每個套型功能分區(qū)完備，通透怡然。

4）在不降低居住品質(zhì)的前提下，節(jié)約投資、注重節(jié)能、環(huán)保及新技術(shù)的應(yīng)用。

2.2.2 規(guī)劃設(shè)計整合

1）居住區(qū)設(shè)計不能僅限于自身的完善，更應(yīng)提高到城市的角度分析。居住區(qū)是城市空間的組成部分，與城市的整體脈絡(luò)互相影響。因此，恰當(dāng)處理與周邊的關(guān)系是規(guī)劃的重要任務(wù)。

2）用地北側(cè)布置18～28層高層住宅以體現(xiàn)該居住區(qū)在二環(huán)路上鮮明的城市形象，保持有特色城市界面的連續(xù)性、完整性，特別是在用地西北角3棟高層板樓有韻律的斜向布置，使小區(qū)的標志性更加突出。沿二環(huán)路的建筑高與低、橫與豎形成對比，使建筑群更加生動。沿街配套商業(yè)、城市家具設(shè)計風(fēng)格協(xié)調(diào)且符合地區(qū)風(fēng)貌特色。

3）沿用地西側(cè)的豐洲路是城市次要市政路，在此沿街布置2層商業(yè)，可與對面商業(yè)形成整個區(qū)域的商業(yè)街。沿用地西側(cè)布置高層和小高層住宅以形成高低有序的沿街景觀。

4）建設(shè)用地與城市高壓走廊隔綠化帶與市政路相望，設(shè)計中在用地東部布置4排板式小高層以形成3個較大的開敞式庭院，從而把綠化帶景觀引入小區(qū)內(nèi)部，使其庭院更開闊，建筑和園林有機結(jié)合，使每戶都融入園林景觀中。

5）在用地中心布置2排5棟10～16層高檔板式花園洋房。這里是整個小區(qū)最安靜、景觀最好的位置，住宅與自然融為一體，寧靜溫馨，具有更高的居住品質(zhì)。

2.2.3 單體設(shè)計特色

1）套型以“以人為本，注重生活細節(jié)，提高套型舒適度、創(chuàng)造生活、引導(dǎo)生活”為設(shè)計原則。

2）結(jié)合地域特點和居住習(xí)慣，采用南北通透的單元板式住宅，布局合理，動靜分區(qū)，功能完備。

3）每單元均設(shè)有公共門廳，方便管理也提升住宅品質(zhì)；北向單元門東向入樓，避開呼和浩特市主導(dǎo)風(fēng)向——西北風(fēng)，利于節(jié)能。

4）結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c，采用封閉陽臺，起居室南向設(shè)落地窗，視野開闊，通透明亮。

5）絕大部分做到明餐廳、明衛(wèi)，創(chuàng)造舒適居住環(huán)境。

6）緊湊小套型和部分三居，進深小，面寬舒適。

7）精心推敲空間尺度，營造舒適宜人的居住空間。

2.2.4 環(huán)境設(shè)計優(yōu)勢

1）在3棟高層點式住宅的南側(cè)形成一個開敞空間，為景觀設(shè)計創(chuàng)造條件，并成為居民交往休閑場所。這一空間和入口外部空間相互連通又有明顯區(qū)別。外部時尚、文化、繁華，而內(nèi)部是寧靜、開闊、高雅，使進入小區(qū)的居民有一種歸屬感、親切感和自豪感。

2）從北向南有3條寬40～50m的連續(xù)景觀帶，是聯(lián)系各庭院內(nèi)部空間的景觀通廊，使大小不同的庭院空間形成序列，從而增加空間的層次感，使空間更豐富有趣。將東部開敞庭院和綠化帶有機融為一體，增加庭院景觀的開闊感。

3）小區(qū)南部的規(guī)劃路設(shè)計成供居民休閑的林蔭大道，由于是用地內(nèi)部路，車流量較少，成為受居民歡迎的休閑散步場所，營造溫馨浪漫的生活氛圍。

4）發(fā)揮場地現(xiàn)狀特點，使每塊場地擁有自己的特色。運用簡潔實用的設(shè)計造景手法，營造自然式的宅間綠地景觀效果，強化每塊區(qū)域南北向斷面中景觀要素組合搭配的層次關(guān)系，突出樓體、庭院、水系、綠地及道路之間的整體和諧感。在植被設(shè)計上沿用疏林草地的設(shè)計手法，創(chuàng)造出簡潔干凈的景觀效果。駁岸處理運用多種造景手法，創(chuàng)造出豐富多變的濱水景觀帶。在人工休閑景點的設(shè)計中運用自然式的設(shè)計手法，強調(diào)置石、植物與構(gòu)筑物之間搭配的協(xié)調(diào)性，與小區(qū)的景觀設(shè)計總體風(fēng)格相一致。其中中心綠地為大樹園，以“大樹”為主題，建立區(qū)別于其他地塊的特色景區(qū)。該區(qū)造景手法主要以移栽大型喬木和花灌木為主，建立生態(tài)宜人的環(huán)境空間。

5）私家庭院在設(shè)計手法上采用以植被圍合的自然式庭院手法，創(chuàng)造生態(tài)宜人的私人空間。在空間布置上強調(diào)實用與美觀相結(jié)合，植被緊靠樓體以遮擋建筑基礎(chǔ)層，盡量擴大供人使用的場地面積，創(chuàng)造層次分明的景觀空間。在植被配置上強調(diào)植物搭配的層次感，突出點景、植物造景與大面積基礎(chǔ)植被造景的搭配，在簡潔干凈的大環(huán)境中又不失細節(jié)。緊密結(jié)合駁岸與水面打造休閑空間，強化親水性，并充分利用這條天然的界線，將更多的景觀要素引入私人庭院。

2.2.5 設(shè)計周期及設(shè)計變更的控制

按照前期的策劃，設(shè)計在合理的設(shè)計周期內(nèi)完成。為進一步滿足市場變化要求，中期對套型進行多次精細化修改，在原有設(shè)計基礎(chǔ)上進行設(shè)計優(yōu)化，對小區(qū)內(nèi)的景觀等進行二次設(shè)計。

2.2.6 設(shè)計各階段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合

1）在前期設(shè)計階段，與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進行充分溝通，在嚴格理解項目市場定位及投資分析基礎(chǔ)上，對地塊潛在價值進行挖掘，對規(guī)劃及套型進行研究。

2）在施工圖設(shè)計階段，基于營銷策劃方案對套型設(shè)計進行優(yōu)化，同時在技術(shù)措施、成本控制等方面進行把控；針對基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、裝修標準、技術(shù)措施等進行專題研討，設(shè)計、營銷、合約、前期配合，及時有效地確定設(shè)計方案。

3）居民入住后作為售后和物業(yè)的技術(shù)支持，協(xié)助解決業(yè)主糾紛，并對業(yè)主的行為給予正確引導(dǎo)。

2.2.7 細節(jié)控制

1）建筑墻體除短肢剪力墻外的填充墻均采用當(dāng)?shù)厥a(chǎn)的陶?；炷疗鰤K，既節(jié)約成本又能發(fā)揮很好的保溫隔熱作用。

2）小區(qū)人行道路采用了滲水路面，在改善行走舒適性的同時，提高了土壤的透氣、透水性，有利于地面的水平衡，并在 一定程度上減輕了市政排水設(shè)施的負擔(dān)。

3）機電安裝綜合管線布置遵循的原則：小管讓大管、有壓管讓無壓管、無保溫管讓保溫管；電氣管線布置在上方、風(fēng)管布置在下方；電氣、水管分井布置；強電、弱電分槽、分井布置。為保證地下室車庫較高的建筑空間，在進行管道綜合布置時盡量提高管道安裝標高，同時必須考慮管道設(shè)備維修空間，提高建筑的觀感。

2.2.8 限額設(shè)計

本項目開發(fā)對成本控制采取十分慎重的方式：設(shè)計前期參考其他同類項目進行成本估算，經(jīng)多方討論分析，對結(jié)構(gòu)、水電、外飾材料、門窗、安防、空調(diào)、燃氣爐等設(shè)備的檔次和價格進行估算,作為設(shè)計的初步依據(jù)。

在設(shè)計中期根據(jù)當(dāng)時套型方案現(xiàn)場建造3個樣板間，既為成本控制提供了第一手數(shù)據(jù)，又可直觀地感受空間效果，進一步優(yōu)化套型布局，增加產(chǎn)品競爭力；在施工圖設(shè)計時再次對結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備選型等進行討論，力圖更加精確地控制成本。

2.2.9 設(shè)計成本控制

1）在樣板區(qū)建成后，在保證整體效果不發(fā)生大的變化的前提下，對外飾面材料進行進一步的精簡和替換，如為更好地節(jié)約能源，取消除沿街以外樓棟的頂部玻璃幕墻造型，改為混凝土結(jié)構(gòu)、調(diào)整保溫板材料和做法、簡化并美化室內(nèi)外欄桿做法等；門窗的設(shè)計上也進行優(yōu)化調(diào)整，在滿足立面效果和設(shè)計規(guī)范的前提下對窗扇大小、開啟扇大小進行細致調(diào)整，在滿足功能及美觀前提下降低整體造價。

2）在保證景觀效果的前提下降低施工復(fù)雜程度和人工成本，設(shè)計中減少大喬木的栽植數(shù)量，以其他性價比高的樹種替換，減少園區(qū)內(nèi)的硬景面積以植被代替，優(yōu)化硬景的細部節(jié)點及做法，節(jié)約成本。將“以最低的成本打造最好的景觀”作為指導(dǎo)設(shè)計的原則，通過精心設(shè)計使普通材料達到最佳的組合效果并由設(shè)計細節(jié)提升品質(zhì)，包括地面鋪裝、花池（臺）、矮墻、景觀小品、軟景與細節(jié)等方面，通過自然材料與現(xiàn)代材質(zhì)的搭配，體現(xiàn)時尚、現(xiàn)代、自然、生動的景觀主題。

3）降低室內(nèi)裝飾藝術(shù)造型的復(fù)雜程度，通過減少復(fù)雜的地面拼花降低石材使用量，墻面用仿大理石瓷磚代替石材，效果更好且節(jié)約成本。

2.3 有待改進的方面

2.3.1 商業(yè)設(shè)計

前期方案及施工圖設(shè)計中，未考慮商業(yè)做餐飲，未進行排煙道及隔油池等相關(guān)設(shè)計，在后期又進行了此部分的補充設(shè)計。由于前期定位問題，帶來后期設(shè)計施工費用的增加。在以后的設(shè)計中應(yīng)盡量避免此類問題的發(fā)生。

2.3.2 大堂精裝修

首層精裝修采用墻面貼磚的做法，早期交工的部分單元使用普通水泥砂漿作為黏結(jié)層，導(dǎo)致大面積脫落。為避免墻磚在垂直面上鋪貼脫落風(fēng)險，后期可使用聚合物水泥砂漿和部分干掛等施工工藝，避免類似現(xiàn)象的發(fā)生。

3 結(jié)語

使用后評價有多學(xué)科交叉的理論背景，是建筑學(xué)、環(huán)境心理學(xué)、環(huán)境行為學(xué)、社會學(xué)、自然科學(xué)等學(xué)科的綜合課題。使用后評估是一個漫長的持續(xù)推進的過程，也是一個系統(tǒng)思考建成環(huán)境的過程。項目落成后，隨著環(huán)境和人們需求的改變，其評價的基礎(chǔ)也在改變。通過設(shè)計總負責(zé)人的角度觀察和總結(jié)設(shè)計中遇到的問題，結(jié)合使用者的需求，對設(shè)計中的誤區(qū)和盲區(qū)提出相應(yīng)的優(yōu)化和改進策略。