房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)結(jié)算常見問題及解決策略

許兆靈

（福州綠閩置業(yè)有限公司，福建 福州 350000）

0 引言

所謂工程預(yù)結(jié)算，其包含了編制與審核的工作，實(shí)際開展過程涉及到的部門比較多，并具有一定的復(fù)雜性，編制人員需要具備較高的責(zé)任意識，并且還要有耐心。

為了能夠切實(shí)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求，需要對工程項(xiàng)目預(yù)結(jié)算進(jìn)行科學(xué)合理的把控，防止工程實(shí)際施工期間產(chǎn)生造價失控的問題。現(xiàn)階段，在工程預(yù)結(jié)算期間，還存在著一系列的問題，除土地成本外，建筑工程造價是房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本最重要的組成部分，相應(yīng)工程預(yù)結(jié)算管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的重要性也尤為凸顯。本文從房地產(chǎn)業(yè)主方角度初步探討了工程預(yù)結(jié)算管理中存在的問題，并提出相應(yīng)解決措施，以期在工程預(yù)結(jié)算環(huán)節(jié)更有效控制成本。

1 房地產(chǎn)預(yù)結(jié)算管理中存在的問題

1.1 變更簽證的嚴(yán)謹(jǐn)性影響核算的反復(fù)性和準(zhǔn)確性

（1）圖紙的頻繁或大規(guī)模變化會帶來核算上的反復(fù)，如因產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)改變，建筑物整體或局部外立面調(diào)整，一份變更有時涉及幾十份圖紙的藍(lán)圖替換，過多的設(shè)計(jì)變更和不能明確標(biāo)注前后變化之處的設(shè)計(jì)變更，均需要預(yù)算人員投入更多的精力去重新核算或甄別變化之處。（2）變更簽證有效性重判增大預(yù)算人員工作難度。例如，招標(biāo)階段就工期緊張情況已向投標(biāo)單位進(jìn)行披露和工期約定，那么趕工費(fèi)用應(yīng)視為已包含在投標(biāo)總價中，現(xiàn)場任何的趕工措施都不應(yīng)該再給與簽證，而現(xiàn)場工程師有時會忽略合同約定，只要現(xiàn)場事實(shí)發(fā)生就給予確認(rèn)，屆時由預(yù)算人員再進(jìn)行無效簽證費(fèi)用剔除難度就會增大。（3）變更簽證描述不明確可能造成重復(fù)計(jì)算或漏算。如設(shè)計(jì)變更發(fā)出時，現(xiàn)場已按原圖施工部分或全部，現(xiàn)場工程師應(yīng)明確說明此事實(shí)，并標(biāo)注已發(fā)生的拆改量，而不是簡單描述已按變更圖施工，造成預(yù)算人員漏算。

1.2 開口合同增大后期結(jié)算難度

為實(shí)現(xiàn)盡快銷售，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常出現(xiàn)剛出施工圖，施工單位須馬上進(jìn)場的情況。由于采用固定總價合同形式招標(biāo)時間不充足，業(yè)主方基本會采用費(fèi)率合同或模擬工程量清單暫定總價合同，二者均是開口合同，為后期結(jié)算增大困難：一方面工程量核對投入的時間、精力相比招投標(biāo)階段大幅增加；另一方面由于各地定額編制水平以及清單描述準(zhǔn)確程度不同，造成的價格爭議也較大。若這些在招標(biāo)階段可以解決的問題一直擱置到結(jié)算階段，也會給正常入住交付造成隱患，甚至付出更多的成本代價。

1.3 合同價格不均衡導(dǎo)致后期結(jié)算成本損失

如對于措施費(fèi)用，越來越多的業(yè)主選用總價包干或建筑平米單價包干，故而在合同總價一定的情況下，施工單位有時會壓低措施費(fèi)報(bào)價以抬高實(shí)體部分報(bào)價，以期在后續(xù)變更簽證環(huán)節(jié)利益最大化；同樣在投標(biāo)階段，業(yè)主方也會盡可能要求投標(biāo)單位將清單中未涉及、但后續(xù)變更簽證可能會用到的零星單價做以報(bào)價，此部分報(bào)價有時不參與總價競爭會被忽視，如零星用工單價、機(jī)械臺班、窩工單價等，但一旦發(fā)生停工，工程量大幅增加，單價偏高會導(dǎo)致索賠費(fèi)用劇增。

1.4 施工圖紙表述的完整性影響預(yù)結(jié)算的準(zhǔn)確性

嚴(yán)謹(jǐn)高質(zhì)量的施工圖紙是預(yù)算人員準(zhǔn)確核算的有力依據(jù)和有效保障，直接影響到核算工作的容易程度和準(zhǔn)確性。有些施工圖紙對具體問題或采用概括性表述，或缺乏節(jié)點(diǎn)詳圖，或四處引用圖集而圖集亦表述不清，造成預(yù)算人員核算困難。如鋼筋接頭方式（綁扎、機(jī)械連接、焊接等），有的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)總說明中僅描述不同連接方式的鋼筋直徑范圍要求，而不進(jìn)一步詳細(xì)區(qū)分不同使用部位的鋼筋直徑范圍要求，使得預(yù)算人員需做進(jìn)一步圖紙澄清或采用不正確的處理方式憑經(jīng)驗(yàn)核對。

1.5 結(jié)算時間過長造成合作雙方管理成本增大

原則上工程竣工備案驗(yàn)收之時，業(yè)主與施工單位應(yīng)辦理完畢結(jié)算，實(shí)際上建筑市場均是在交付3-6 個月左右辦理完畢，有的是一年甚至兩年方辦理完畢。鑒于圖紙混亂、變更簽證較多、合同爭議較多、人工材料變化幅度大要求調(diào)差、結(jié)算資料不完整等種種主客觀理由，結(jié)算雙方一般拉鋸時間較長，尤其在雙方項(xiàng)目管理班子分流撤除的情況下，有些問題愈難解決，導(dǎo)致雙方投入的管理成本增大，當(dāng)然施工單位的資金成本更會增加，從而引發(fā)矛盾。

2 加強(qiáng)預(yù)結(jié)算管理的措施

針對以上工程預(yù)結(jié)算管理中出現(xiàn)的問題，初步探討改進(jìn)措施如下：

2.1 提高圖紙質(zhì)量、加強(qiáng)審圖，減少后續(xù)設(shè)計(jì)變更

首先，設(shè)計(jì)任務(wù)書要細(xì)化、量化到位，與設(shè)計(jì)院人員溝通到位，挑選的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)專業(yè)水平和責(zé)任心到位，在設(shè)計(jì)方管理環(huán)節(jié)保證基本出圖質(zhì)量；其次，施工藍(lán)圖正式出具前，保證業(yè)主方各部門及各合作公司（如監(jiān)理、總包、造價咨詢）在白圖階段審圖到位，圖紙清晰完整且準(zhǔn)確表達(dá)業(yè)主要求，相應(yīng)后續(xù)設(shè)計(jì)變更減少，核算壓力減輕。

2.2 盡量簽署固定總價合同

在確定項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃時，施工圖紙出具后預(yù)留正常的招投標(biāo)時間，完成工程量清單編制及核對，簽署固定總價合同；若已簽署開口合同，則宜在施工圖紙出具3-6 個月內(nèi)與施工單位盡快簽署轉(zhuǎn)總價包干合同。確定合同總價不僅減少雙方合同風(fēng)險，減輕后續(xù)結(jié)算壓力，同時也會提高合同履行過程中工程產(chǎn)值核定及工程款撥付的準(zhǔn)確性。建設(shè)單位和施工方均需要承擔(dān)著價格變動所導(dǎo)致的風(fēng)險問題，避免由施工企業(yè)全部承擔(dān)所有風(fēng)險，全面做好公平公正。建設(shè)單位與施工企業(yè)之間簽訂標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的合同，確保建筑工程的施工項(xiàng)目順利實(shí)施，在預(yù)結(jié)算階段不會出現(xiàn)糾紛事件。

2.3 現(xiàn)場工程人員要熟悉合同，做好現(xiàn)場費(fèi)用把控的第一關(guān)

工程人員是現(xiàn)場簽證的主要實(shí)施者，對簽證發(fā)生的緣由、責(zé)任主體必須有明確的判斷。一方面工程人員要認(rèn)真參與合同交底，另一方面也要多研究合同，具備一些基本的造價知識，清楚哪些費(fèi)用已經(jīng)包含在合同中，避免現(xiàn)場無效簽證。

2.4 加強(qiáng)預(yù)算人員專業(yè)素質(zhì)及管理能力

已有較多的房地產(chǎn)公司委托專業(yè)造價咨詢機(jī)構(gòu)參與工程量核對和預(yù)結(jié)算審核，因而，業(yè)主方預(yù)算人員不僅要有較好的專業(yè)素質(zhì)，能夠發(fā)現(xiàn)專業(yè)問題指導(dǎo)合作單位，同時也要會管理，既能與相關(guān)部門溝通及時處理預(yù)結(jié)算中遇到的各類問題，又能鞭策監(jiān)督咨詢公司在有效的時間內(nèi)核算結(jié)果準(zhǔn)確、效率高不反復(fù)。應(yīng)該對相關(guān)工作人員的培訓(xùn)工作進(jìn)行加強(qiáng)，并加大高素質(zhì)人才的引進(jìn)力度，同時使其嚴(yán)格按照相關(guān)要求來開展工程的預(yù)結(jié)算工作。另外，也可以將本單位內(nèi)部的工作人員派出到其他成功的企業(yè)中進(jìn)行學(xué)習(xí)，也可以對本領(lǐng)域內(nèi)的專家進(jìn)行聘請，開展一系列的講座，從而使工作人員的專業(yè)素質(zhì)水平得以真正提高，更好地為建筑工程預(yù)結(jié)算工作服務(wù)。

2.5 提高結(jié)算速度，減少結(jié)算風(fēng)險

固定總價合同以及開口合同轉(zhuǎn)總價包干合同簽署后，影響結(jié)算速度的主要是變更簽證和合同爭議。變更簽證要保證一單一結(jié)、隨完隨結(jié)，提早進(jìn)行費(fèi)用確認(rèn)，不積壓到結(jié)算環(huán)節(jié)；合同爭議及索賠提前確認(rèn)事實(shí)、進(jìn)行多種方案測算和預(yù)談判，以便能夠在恰當(dāng)?shù)臅r機(jī)隨時進(jìn)行決策。將結(jié)算工作前置，實(shí)現(xiàn)在竣工備案時辦理完成結(jié)算將不再是一個高目標(biāo)。

3 結(jié)語

工程預(yù)結(jié)算管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本控制最重要的一環(huán)，不僅需要預(yù)算人員強(qiáng)化自身專業(yè)能力，同樣需要設(shè)計(jì)、工程等各方人員共同參與，在設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、變更簽證控制、施工現(xiàn)場管理等各階段進(jìn)行全過程控制，共同將工程造價控制在最為合理的范圍內(nèi)。