探究房地產(chǎn)企業(yè)項目動態(tài)財務管理

尚東

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)極具綜合性特點，其項目大多是多種行業(yè)融為一體的綜合性建設項目。從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)項目的建設還存在許多問題，例如：在財務管理上，企業(yè)無法對項目建設過程中的財務狀況進行實時監(jiān)控，對于其風險與成本的變動了解不到位，從而導致投資成本過大、企業(yè)發(fā)展陷入困境的局面出現(xiàn);在房地產(chǎn)項目信息管理中，出現(xiàn)信息不對稱，無法及時針對市場信息對相關(guān)方案進行科學調(diào)整，導致項目管理風險加大，房地產(chǎn)項目的額外開支與成本過高。本文就房地產(chǎn)企業(yè)項目動態(tài)財務管理展開研究，了解其相關(guān)概述，分析其對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要作用，提出加強動態(tài)財務管理的重要措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè)項目;動態(tài);財務管理

近年來，在市場需求以及企業(yè)管理現(xiàn)代化的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展過程中，其所面臨的生存環(huán)境也越來越嚴峻，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)高度競爭所帶來的投資風險加劇，再加上諸多指標和預先設置好的管理工具和財務分析的方式在財務管理，以及項目管理環(huán)節(jié)上的不足之處導致企業(yè)內(nèi)部許多潛在的財務問題逐漸暴露出來，這最終都將會制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。傳統(tǒng)的財務管理不適應于目前的房地產(chǎn)企業(yè)項目的建設，只有加強項目動態(tài)財務管理，才能確保其項目建設活動的順利開展。

一、了解有關(guān)房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理的內(nèi)容

實施項目動態(tài)財務管理是房地產(chǎn)財務管理的一種重要方式，同時也是能夠加強資金控制的一種科學手段。動態(tài)財務管理主要是針對企業(yè)未來發(fā)展進行預期分析，然后進一步分析總結(jié)企業(yè)目標與未來經(jīng)營之間所存在的差距，最后利用動態(tài)財務管理方式對企業(yè)發(fā)展進行動態(tài)監(jiān)控，從而更好地規(guī)避財務管理等一些未知的發(fā)展風險，實現(xiàn)企業(yè)財務穩(wěn)定、企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)項目建設活動中實行動態(tài)財務管理模式，其主要是針對房地產(chǎn)項目的各項工程建設用款，從不同角度與方向出發(fā)，增強項目建設合理性，科學控制其財務資金的運用，同時利用動態(tài)成本監(jiān)督的方法合理把控房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟預算與成本投入，利用一些科學的動態(tài)財務指標來改善項目投資，促進項目活動建設。

二、分析房地產(chǎn)項目實施動態(tài)財務管理的必要性

（一）有利于順應時代發(fā)展要求，優(yōu)化企業(yè)的財務管理模式

如今，隨著現(xiàn)代化改革的深入，房地產(chǎn)項目應用動態(tài)財務管理成為了時代發(fā)展的要求，傳統(tǒng)的靜態(tài)財務管理模式已經(jīng)無法為房地產(chǎn)項目開發(fā)以及順利運作提供支撐了。房地產(chǎn)項目作為綜合性較高的項目活動，其開發(fā)不僅需要投入的大量的建設資金成本以及一定的技術(shù)能力，還需要提供一些關(guān)于創(chuàng)新性思維建設的創(chuàng)新性的房地產(chǎn)項目方案。顯然，靜態(tài)財務管理已經(jīng)無法提供動態(tài)變化的數(shù)據(jù)以及先進的新型技術(shù)、相應的技術(shù)團隊等等。由此可見，利用動態(tài)財務管理方法來對項目建設過程中的財務數(shù)據(jù)與成本投入情況進行實時監(jiān)控是企業(yè)項目建設的必要內(nèi)容，其能夠有效地對可控的財務投入成本進行動態(tài)管理，從而降低房地產(chǎn)的成本投入，這不僅可以節(jié)省項目建設的成本，還可以為房地產(chǎn)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展建立長遠的戰(zhàn)略發(fā)展計劃。

（二）更好地利用信息化技術(shù)，解決靜態(tài)財務管理技術(shù)層面的問題

之前房地產(chǎn)企業(yè)項目的靜態(tài)財務管理，大多采用傳統(tǒng)的財務管理方式，這需要耗費大量的開發(fā)與建設的時間成本，增加項目所投入的建筑材料與建設人員額外成本與額外花銷。目前，隨著信息化技術(shù)的快速發(fā)展，企業(yè)的現(xiàn)代化管理越來越重視信息化技術(shù)的運用，靜態(tài)財務管理已經(jīng)嚴重阻礙了企業(yè)項目的發(fā)展，企業(yè)必須以信息化技術(shù)作為基礎支撐，實現(xiàn)對公司內(nèi)部財務數(shù)據(jù)的科學分析與管理，對資本進行有效控制，從而為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。目前，動態(tài)化的財務管理主要是利用信息平臺或相應的運算服務體系來處理項目建設過程中所出現(xiàn)的大量的財務數(shù)據(jù)，同時針對其與預期的運算進行合理分析。利用現(xiàn)代化信息管理與計算服務系統(tǒng)來對房地產(chǎn)項目進行動態(tài)把控，這不僅優(yōu)化了企業(yè)財務管理模式，還為房地產(chǎn)項目的有效運行與安全維護提供了有效保障，促進了房地產(chǎn)項目建設的經(jīng)濟效益的最大化。

（三）有利于促進財務管理的動態(tài)評價，彌補靜態(tài)財務管理的不足

傳統(tǒng)靜態(tài)財務評價指標大多要求項目兩階段的財務指標必須一致、并進行橫向比較，這在實際項目開展過程中可能會因為財務管理指標的單一化而增加企業(yè)項目投資風險。這時就要選擇動態(tài)財務評價方式，其具體體現(xiàn)在：①由于不同階段的財務指標，它所采取的樣本數(shù)據(jù)會與之前的有不同之處，所以不同階段其所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)結(jié)果不同，針對項目實施過程中個階段的財務狀況，將其進行縱向比較，同時采用定量處理的評價方式;②從以往財務管理的評價指標，動態(tài)財務評價指標主要的側(cè)重點仍是運用定性指標的選取方法。定性指標的選取方式雖然帶有主觀色彩，但是其仍然具有其自身優(yōu)勢，特別是在財務指標評價體系構(gòu)建方面的運用方面，進行動態(tài)財務評價體系指標選取的重要條件就是要以定性指標選取法主，并建立較為完善的評價指標體系，這能夠更好地加強項目成本管控。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)項目動態(tài)財務管理的重要措施

（一）實行基礎信息管理，保證財務信息的可靠性

動態(tài)財務管理中的基礎信息管理主要是在房地產(chǎn)項目建設過程中，構(gòu)建信息管理與服務平臺，解決其過程中所出現(xiàn)的信息不對稱的問題，著重解決項目活動存在的額外資本投入問題，利用信息平臺實時監(jiān)控，從而更好地規(guī)避發(fā)展中可能面臨的風險。同時，要熟知房地產(chǎn)項目具體的各個細節(jié)內(nèi)容，然后在了解信息與資料分類的同時，明確項目建設的目標。實行基礎信息管理，才能更好地分析建設中期與建設后期之間的不同情況，針對房地產(chǎn)項目不同階段的具體發(fā)展情況制定科學的發(fā)展方案，同時在實時監(jiān)控管理的前提下，制定動態(tài)信息發(fā)展方案，并針對實際情況及時合理調(diào)整方案可行性，確保項目的順利有效開展。

（二）加強房地產(chǎn)資金、稅務的管理，實行科學的財務管理

房地產(chǎn)企業(yè)在實施動態(tài)財務管理過程中，大多會將動態(tài)監(jiān)控重心放在房地產(chǎn)資金、稅務內(nèi)容上，并將所獲取的數(shù)據(jù)信息進行實時匯總、分析，同時針對具體實際情況制定處理應對方案。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理主要是將財務信息與房地產(chǎn)項目開發(fā)的不同階段的發(fā)展情況相結(jié)合，針對項目前期的開發(fā)計劃、資金初始方案等做出具體的分析。房地產(chǎn)企業(yè)項目在建設開工并且擁有相應建筑資金之后，企業(yè)需要運用動態(tài)財務管理方法來完成好項目款項應用與管理等相關(guān)工作，及時處理好項目資金在項目建設過程中的使用工作，同時要準確把控在項目建設過程中產(chǎn)生的額外花銷與其他支出，還要處理好各項資金的支付工作，促進整個工作流程的完善，為相關(guān)方案的科學性提供保證。此外，實施動態(tài)財務管理還要重點關(guān)注項目建設的稅務管理，增強稅收的合理性，要在符合稅收法律政策法規(guī)的前提下，開展對房地產(chǎn)項目的評測，按照科學的方法處理納稅申報、項目稅務籌劃、等方面的問題，最終實現(xiàn)稅收收益最大化，促進房地產(chǎn)企業(yè)項目建設活動的展開。

（三）強化項目績效與成本管理，減輕房地產(chǎn)企業(yè)項目風險

績效考核是衡量房地產(chǎn)項目建設速度與建設質(zhì)量的主要內(nèi)容，同時也是有效提高企業(yè)工作人員工作能力以及工作積極性的重要前提。房地產(chǎn)企業(yè)項目建設績效考核評估的考核內(nèi)容主要體現(xiàn)在如下兩個方面：①針對工作內(nèi)容進行動態(tài)績效考核，要不定期的去抽查、檢驗、評價房地產(chǎn)建設項目的具體工作信息與建設的實際狀況，了解項目建設進行的具體情況;②對項目的綜合性進行評估，對房地產(chǎn)項目建設從開工到完工整個過程中的狀況進行科學評估，對工期、費用、質(zhì)量、合同、資源、組織、信息等各個重要因素進行分析評價，制定具體的績效考核指標，將每一個房地產(chǎn)項目建設中的細節(jié)做到量化處理。

四、結(jié)束語

目前，在房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理存在的問題會使得企業(yè)的發(fā)展陷入了財務僵局，再加上現(xiàn)代化財務管理觀念及財務方法的不斷更新變化，僅靠傳統(tǒng)的負責經(jīng)營和管理的財務管理模式已經(jīng)不符合時代發(fā)展潮流，財務管理辦法已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的需要，因此財務管理模式的創(chuàng)新是大勢所趨，房地產(chǎn)企業(yè)需要用動態(tài)財務管理來推動相關(guān)管理模式的優(yōu)化，實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

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