論不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的防范和救濟(jì)

文/江曉華 瀘州市國(guó)土資源局龍馬潭區(qū)分局綜合服務(wù)中心 四川瀘州 646000

不動(dòng)產(chǎn)登記作為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的物權(quán)制度，指的是由權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿進(jìn)行記載的行為。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上將產(chǎn)生司法效果。不動(dòng)產(chǎn)作為恒產(chǎn)，真實(shí)準(zhǔn)確的產(chǎn)權(quán)登記信息對(duì)于健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、維護(hù)個(gè)人正當(dāng)利益、解決后期可能出現(xiàn)的房產(chǎn)、土地權(quán)屬糾紛等有重要意義。因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的防范與救濟(jì)，是不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記道理上的必經(jīng)之路。

1、完善行政審查機(jī)制，做好預(yù)防工作

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的預(yù)防和糾錯(cuò)，預(yù)防是第一步。做好不動(dòng)產(chǎn)登記過程中的預(yù)防工作，保證登記信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)工作的順利開展有積極意義。放眼世界，各國(guó)鑒于自身的文化傳統(tǒng)和法律規(guī)定，雖然在不動(dòng)產(chǎn)登記中所選用的審查方式各不相同，但是都順利地解決了不動(dòng)產(chǎn)登記問題[1]。如：法國(guó)的是形式審查主義，德國(guó)的“窗口”審查制度。而在我國(guó)，由于《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一明確，導(dǎo)致各級(jí)登記機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中要求各異，法院在審理相關(guān)案件中呢標(biāo)準(zhǔn)也五花八門。所以我國(guó)需要建立配套統(tǒng)一的審查機(jī)制，從而保證不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。我國(guó)可以參考他國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記中的可取部分，結(jié)合實(shí)際我國(guó)國(guó)情，選用形式審查與實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合的審查模式。換句話講，也就是在一般情況下，選擇進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的形式審查。形式審查，顧名思義，也就是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只需要審查登記申請(qǐng)的相關(guān)手續(xù)、申請(qǐng)材料等是否齊備、合法、有效，負(fù)責(zé)管理的審查登記申請(qǐng)有沒有與實(shí)體法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系保持一致；特殊情況下，要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行形式審查的同時(shí)，還要積極行使調(diào)查核實(shí)的權(quán)利，切實(shí)履行合理審慎義務(wù)。對(duì)于該問清當(dāng)事人相關(guān)信息的情況，應(yīng)該對(duì)當(dāng)事人耐心細(xì)心詢問；對(duì)于當(dāng)事人材料不完整的，應(yīng)該按要求讓當(dāng)事人補(bǔ)充完整；對(duì)于需要登記機(jī)關(guān)實(shí)地查看的，應(yīng)該用心到實(shí)地考察。總的來說，登記機(jī)關(guān)工作人員在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中要盡到合理審慎的審查義務(wù)[2]。

2、通過異議登記保障權(quán)利得以順利進(jìn)行及時(shí)救濟(jì)

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生錯(cuò)誤的時(shí)候，可以通過異議登記來對(duì)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記進(jìn)行及時(shí)救濟(jì)。異議登記是鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記爭(zhēng)議發(fā)生后，在行政復(fù)議之前進(jìn)行的，它可以在不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生爭(zhēng)議之后對(duì)實(shí)際權(quán)利人的進(jìn)行臨時(shí)保護(hù)。當(dāng)異議登記申請(qǐng)人在提出異議登記申請(qǐng)的時(shí)候，不會(huì)強(qiáng)制要求異議登記申請(qǐng)人拿出充分的證據(jù)來證明其權(quán)利的確受到損害。就這點(diǎn)而言，異議登記的關(guān)鍵作用在于：防止在不動(dòng)產(chǎn)登記爭(zhēng)議的解決過程中發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移[3]。所以，可以將異議登記的適用原則進(jìn)行具體規(guī)定：在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記行政復(fù)議的前置程序時(shí)，只要異議登記一經(jīng)申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就必須及時(shí)對(duì)其進(jìn)行登記。也就是說，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記，當(dāng)事人在主動(dòng)或者被動(dòng)尋求法律救濟(jì)之前，必須首先到相關(guān)部門進(jìn)行申請(qǐng)異議登記，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人的異議登記申請(qǐng)要進(jìn)行直接登記，不用考慮其審查理由成立與否、證據(jù)充分與否，直接登記即可，不能拖延或者拒絕。需要注意的是，一個(gè)當(dāng)事人只能申請(qǐng)一次異議登記。一旦進(jìn)行異議登記，當(dāng)事人就要在法定期限內(nèi)通過行政復(fù)議去尋求進(jìn)一步救濟(jì)，否則異議登記就會(huì)失效，而且當(dāng)事人不可以重復(fù)申請(qǐng)異議登記。

3、健全行政訴訟與國(guó)家賠償機(jī)制

要想在行政訴訟程序中最大程度保障登記的公信力，國(guó)家應(yīng)該完善相關(guān)法律法規(guī)。在不動(dòng)產(chǎn)登記過程過程，出現(xiàn)由于登記機(jī)關(guān)自身的原因而導(dǎo)致的當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記并造成一定的損失時(shí)，當(dāng)事人可以將相關(guān)登記機(jī)關(guān)作為被告向法院提起行政訴訟，從而維護(hù)自身的合法權(quán)益[4]。如果相關(guān)登記機(jī)關(guān)在沒有正當(dāng)理由的情況下拖延或者拒絕登記，也就是說相關(guān)登記機(jī)關(guān)濫用行政權(quán)力去侵害權(quán)利人的合法利益時(shí)，國(guó)家要采取相應(yīng)措施對(duì)登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力進(jìn)行監(jiān)督，并給予相應(yīng)程度的行政處罰。另外，應(yīng)該建立健全國(guó)家賠償機(jī)制?，F(xiàn)有的只賠償?shù)怯涃M(fèi)對(duì)權(quán)利人已經(jīng)造成的損失來說于事無補(bǔ)為。所以在登記查詢的過程中，可以要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的相關(guān)部門從收取的費(fèi)用中抽出部分費(fèi)用作為登記賠償基金，用來專項(xiàng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的賠償。另外可以引入保險(xiǎn)賠償相關(guān)制度。也就是說，從當(dāng)事人手里收取的登記費(fèi)中，抽取一定比例的費(fèi)用投入保險(xiǎn)公司作為保險(xiǎn)費(fèi)，一旦不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記造成相應(yīng)的損害，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)對(duì)權(quán)利人進(jìn)行賠償。最后還可以進(jìn)行追償制度[5]。在涉及到由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)相關(guān)工作人員、當(dāng)事人或者第三方故意或者過失而造成損失時(shí)，保險(xiǎn)公司在賠償當(dāng)事人損失后，可以依法向這些造成損失的責(zé)任人進(jìn)行追償。

結(jié)語：

不動(dòng)產(chǎn)登記和每個(gè)人的切身利益息息相關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種行政確認(rèn)工作，保障其登記信息的真實(shí)性與準(zhǔn)確性是非常重要的。因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記的日常工作中，登記人員要把握登記機(jī)構(gòu)審查職責(zé)的邊界，嚴(yán)格按照法律賦予的權(quán)限和規(guī)定的程序進(jìn)行登記，對(duì)程序問題進(jìn)行從嚴(yán)審查，對(duì)實(shí)體問題適度審查，盡量有效防范和減少登記風(fēng)險(xiǎn)。總之，做好不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記的防范與救濟(jì)，建立高效的審查和糾錯(cuò)機(jī)制，從源頭保證不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)、準(zhǔn)確性，將推動(dòng)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度日趨完善成熟。