淺析物業(yè)管理

文/房曉敏 山東省青州市房地產交易中心 山東青州 262500

物業(yè)管理這一行業(yè)雖然起步較晚，但是近幾年發(fā)展迅速。行業(yè)規(guī)模雖然不能與房地產等行業(yè)相比，但是卻與普通百姓的生活息息相關，因此，這是一新興的重要行業(yè)。隨著時代的進步、行業(yè)的發(fā)展，其中的問題、難點也不斷出現(xiàn)?，F(xiàn)將物業(yè)管理淺析如下。

1、物業(yè)管理模式可以多樣化，但是現(xiàn)在是以物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理的模式為主，其他管理模式發(fā)展緩慢

物業(yè)管理可以由物業(yè)服務企業(yè)提供，也可以由相關單位組織提供，或者可以由業(yè)主自行組織管理服務的模式。早期的物業(yè)以單位公房為主，所以物業(yè)管理以單位組織為主。隨著經濟發(fā)展變革，物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的管理逐漸興起。社會對工作效率的更高要求和社會分工的發(fā)展，現(xiàn)在社會上出現(xiàn)很多物業(yè)管理服務相關項目的專業(yè)服務公司，例如：安保公司、保潔公司、綠化公司等。物業(yè)企業(yè)可以將相關項目外包給這些專業(yè)公司，以降低成本、提高工作效率。業(yè)主自行組織管理服務的模式相對較少。但是這種模式能夠降低物業(yè)管理的成本和物業(yè)管理的糾紛。而且隨著安保、保潔等專業(yè)服務公司的出現(xiàn)，業(yè)委會可以在經業(yè)主大會同意的情況下，自行招聘提供相關服務項目的公司，采用市場化管理。哪種方式更適合小區(qū)的物業(yè)管理，更能讓業(yè)主得到質優(yōu)價廉的物業(yè)管理服務，就采用哪種物業(yè)管理的模式。

2、物業(yè)企業(yè)自身管理運營素質高低不齊

很多物業(yè)企業(yè)不善于創(chuàng)新，不善于在管理和服務中結合新興技術，不善于開拓服務領域。隨著行業(yè)的發(fā)展，這一行業(yè)日漸規(guī)范，像其他行業(yè)一樣，競爭也會越來越激烈，優(yōu)勝劣汰，一些自身素質較差、起步較低，又不想轉型提升的企業(yè)必定會慢慢退出這一行業(yè)。優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)可以在這一機會來臨之際，做的更好，不斷發(fā)展壯大自己。

物業(yè)企業(yè)的經費來源主要是向業(yè)主收取服務費。很少有物業(yè)企業(yè)有能力提供其他增值服務，即使能夠提供，業(yè)主也認為是應包含在普通的物業(yè)費中的，不應另外收費。這種服務業(yè)務量相對也少，物業(yè)企業(yè)通過這種方式增加的收入有限。物業(yè)企業(yè)應該適應新時代的發(fā)展，提高自身經營管理服務水平，提高員工業(yè)務水平，注重創(chuàng)新，多引進采用新時代的科學技術來提高工作效率和質量。走上信息化的道路，通過適合公司情況的物業(yè)管理系統(tǒng)進行規(guī)范化、精細化的管理，來實現(xiàn)提高整體的管理水平。

開發(fā)多途徑增加營業(yè)利潤。要將經營發(fā)展格局變大，不要只拘泥于一處物業(yè)，要讓企業(yè)發(fā)展壯大，形成規(guī)?；洜I，從而降低相關成本。成為現(xiàn)代化企業(yè)，而不只是負責衛(wèi)生和門衛(wèi)的小企業(yè)。采用新時代先進的管理經營模式，物業(yè)企業(yè)可以將自己有優(yōu)勢的服務項目對外提供，而不必拘泥于只是服務的小區(qū)物業(yè)?？梢詫⒆约翰痪邇?yōu)勢的而又必須向服務物業(yè)小區(qū)提供的服務，進行外包，由比較有業(yè)務優(yōu)勢的專業(yè)服務企業(yè)提供相關服務。這樣既能降低成本又能提高工作效率、服務質量。

有很多物業(yè)企業(yè)并沒有跟上時代發(fā)展的腳步，看不清新形勢，固步自封，不開拓、不創(chuàng)新、還在用傳統(tǒng)的效率低下的方式管理物業(yè)。這種物業(yè)企業(yè)大部分是些中小企業(yè)，但是它們占整個物業(yè)行業(yè)的比重卻不小。這種企業(yè)如果不考慮轉型，那么終將被行業(yè)的發(fā)展所淘汰。

3、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾

業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的收費不理解，對物業(yè)企業(yè)提供的服務不滿意。

部分業(yè)主認為物業(yè)服務收費價格過高。早期的物業(yè)管理相對簡單，管理項目相對較少，業(yè)主對安全和綠化、衛(wèi)生等的要求也相對較低，但是隨著時代的快速發(fā)展，要求越來越高。業(yè)主普遍認為物業(yè)管理的技術水平要求較低、工作形式單一簡單，因此，對物業(yè)企業(yè)的成本認識存在偏見。忽視了很多潛在的成本和隨著時代的發(fā)展出現(xiàn)的新增成本。例如，大部分物業(yè)服務企業(yè)為水、電、暖等單位代收費用。這就會產生一定的成本。因對物業(yè)服務不滿意，部分業(yè)主不愿繳納物業(yè)費。有的物業(yè)企業(yè)為了獲得物業(yè)服務項目，利用業(yè)主只看價格而對物業(yè)服務項目和質量不了解的情況，不惜以較低的物業(yè)服務價格獲得服務項目，有的甚至低于物業(yè)服務的成本價。在這種情況下，物業(yè)企業(yè)為了不賠本，只能減少服務項目，降低服務標準。這樣就影響了業(yè)主對物業(yè)服務的滿意度。另外，還存在個別業(yè)主惡意拒繳、欠繳等現(xiàn)象。

對這些矛盾的解決存在雙方不平衡的現(xiàn)象。業(yè)主對物業(yè)的不滿相對來說投訴的渠道較多，較易解決，例如，業(yè)主能通過物價、物業(yè)主管部門等政府部門和法院等多種途徑維護自身權益，但是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主的惡意欠費問題卻相對難解決。理論上，物業(yè)企業(yè)雖然可以通過法院起訴業(yè)主不繳納物業(yè)費，但是實際操作時，由于有一定的費用和執(zhí)行難，而每個業(yè)主欠費金額小、數(shù)量多等因素，導致物業(yè)企業(yè)很少采用這種方式維護自身權益。

4、相關法律法規(guī)可以進一步完善

隨著時代的發(fā)展出現(xiàn)了很多新情況和矛盾，為解決這一問題并推動物業(yè)管理行業(yè)良性發(fā)展并保護物業(yè)企業(yè)和業(yè)主權益，很多地區(qū)陸續(xù)出臺了物業(yè)管理方面的規(guī)范，進一步規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，并協(xié)助解決物業(yè)管理與業(yè)主之間的糾紛。結合新情況可以進一步完善法律法規(guī)，明確實施細則，規(guī)范處理規(guī)程。解決物業(yè)糾紛執(zhí)行難、違規(guī)成本低的問題，要讓沒有履行相關義務的企業(yè)和業(yè)主受到應有的懲罰。明確綜合用途、結構復雜的物業(yè)權責范圍。適當擴大物業(yè)管理法律法規(guī)的適用范圍。不僅要將住宅物業(yè)包括在內，其他類型的物業(yè)，像商業(yè)辦公、廠房、倉庫、公益性物業(yè)等的物業(yè)管理也應納入其中。

5、完善、細化住宅專項維修資金的使用規(guī)范，可以采用先進技術，與時俱進

專項維修資金的使用需要經專有部位占建筑物總面積2/3 以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3 以上的業(yè)主同意。很多地區(qū)的專項維修資金使用存在確認業(yè)主同意難的問題。大部分地區(qū)還是采用業(yè)主在紙質意見征集表上簽字同意的傳統(tǒng)方式。這種方式需要找到業(yè)主本人簽字，對申請人和業(yè)主都不方便，易造假，效率低。有的較發(fā)達先進地區(qū)已經采用了新的信息技術，與不動產登記系統(tǒng)、行政審批查詢系統(tǒng)聯(lián)網，業(yè)主可以通過刷身份證、意見表決APP 等方式，確認自己的意見。部分業(yè)主對維修資金的分攤范圍不理解。應增強專項維修資金在業(yè)主中的宣傳力度。部分綜合用途、結構復雜的物業(yè)不易確定分攤范圍?？梢酝ㄟ^完善住宅專項維修資金的使用規(guī)范細化維修資金分攤范圍，避免出現(xiàn)糾紛。