淺析商品房住宅小區(qū)人防地下車位所有權(quán)歸屬

文/李泓辰 吉林大學(xué)法學(xué)院 吉林長(zhǎng)春 130012

隨著城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的日趨提高，城鎮(zhèn)居民小車擁有量不斷增加，伴隨城市地價(jià)的不斷攀升和國(guó)防建設(shè)的現(xiàn)實(shí)需要，促使城市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃日趨科學(xué)、合理，新建商品房住宅小區(qū)基本上都實(shí)行了人車分流，商品房住宅小區(qū)人防地下車位建設(shè)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目常態(tài)配建設(shè)施。轉(zhuǎn)讓和使用商品房住宅小區(qū)人防地下車位已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民日常生活不可或缺的一部分，導(dǎo)致日常矛盾和糾紛不斷，業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商及小區(qū)物業(yè)等各方均期待運(yùn)用法律來(lái)解決商品房住宅小區(qū)人防地下車位所有權(quán)歸屬問題。

1、現(xiàn)行法律沒有明確界定商品房住宅小區(qū)人防地下車位所有權(quán)歸屬

《人民防空法》和《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》僅僅確定人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，戰(zhàn)時(shí)由人民防空主管部門統(tǒng)一安排使用。在未用法律條文確認(rèn)人防工程所有權(quán)歸屬的前提下，僅以平時(shí)和戰(zhàn)時(shí)為時(shí)間界限賦予了投資者和人民防空主管部門對(duì)人民防空工程在不同時(shí)限的使用管理權(quán)，模糊、淡化了人民防空工程所有權(quán)概念。最高人民法院也沒有做出關(guān)于人民防空工程所有權(quán)歸屬的相關(guān)權(quán)威解釋。法律規(guī)定的空白，導(dǎo)致商品房住宅小區(qū)人防地下車位轉(zhuǎn)讓和使用糾紛的處理和車位業(yè)主權(quán)益的保障處于無(wú)法可依狀態(tài)。群眾亟待出臺(tái)商品房住宅小區(qū)人防地下車位法律規(guī)范，及時(shí)有效化解矛盾。

2、商品房住宅小區(qū)地下車位是否具有人防工程法律屬性，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房住宅小區(qū)地下車位是否為履行法律義務(wù)配套建設(shè)的人防設(shè)施來(lái)確定

商品房住宅小區(qū)地下車位，因其位置的特殊性，許多專家學(xué)者和相關(guān)主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商將其界定為人民防空工程，認(rèn)為應(yīng)依《人民防空法》和《人民防空工程建設(shè)管理規(guī)定》來(lái)進(jìn)行管理。

依據(jù)《人民防空工程建設(shè)管理》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資者，凡是新建商品房均應(yīng)按照地面首層建筑面積修建防空地下室，這說明地面房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)配套的首層建筑面積之內(nèi)的防空地下室屬于房地產(chǎn)開發(fā)商依法履行的國(guó)防義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商在地面首層建筑面積之外修建的地下室是房地產(chǎn)開發(fā)商自愿修建的非人防義務(wù)地下室，雖然該區(qū)域可用于防空，但其不具備國(guó)防義務(wù)屬性，不是房地產(chǎn)開發(fā)商必須配套建設(shè)的國(guó)防義務(wù)設(shè)施，應(yīng)定性為普通城市地下空間開發(fā)工程，不屬于人民防空法律法規(guī)調(diào)整適用的范圍。因此，商品房地下車位不能都籠統(tǒng)界定為人防地下車位，應(yīng)當(dāng)以是否為履行人防配套建設(shè)義務(wù)劃分為商品房住宅小區(qū)人防義務(wù)地下車位和商品房住宅小區(qū)非人防義務(wù)地下車位（普通地下車位）。

3、國(guó)家應(yīng)當(dāng)出臺(tái)法律明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商履行法定義務(wù)自建配套的商品房住宅小區(qū)人防地下車位的所有權(quán)歸屬及依法使用的問題

目前，未出臺(tái)相關(guān)法律明確房地產(chǎn)開發(fā)商自建配套商品房住宅小區(qū)人防地下車位所有權(quán)，致使商品房住宅小區(qū)人防地下車位管理混亂。許多專家學(xué)者認(rèn)為，人防地下車位屬于國(guó)防資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商只有使用權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，只能由房地產(chǎn)開發(fā)商出租給小區(qū)業(yè)主。但實(shí)際生活中，商品房住宅小區(qū)地下車位均由房地產(chǎn)開發(fā)商變相賣給了業(yè)主（有的房地產(chǎn)開發(fā)商在賣商品房時(shí)就要求必須同時(shí)購(gòu)買地下車位），業(yè)主出錢了，自身權(quán)利卻無(wú)法維護(hù)。

3.1 界定房地產(chǎn)開發(fā)商履行法律義務(wù)而申請(qǐng)易地建設(shè)的人防工程所有權(quán)歸屬。房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)樯唐贩块_發(fā)原地客觀條件限制不能自建配套人防工程的，只能依法申請(qǐng)異地建設(shè)，并且必須按照國(guó)家規(guī)定的防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，繳納等額面積足額標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用。人防主管部門在收取建設(shè)費(fèi)用后負(fù)責(zé)統(tǒng)籌安排，有計(jì)劃地開展易地建設(shè)人防工程設(shè)施建設(shè)。人防部門作為投資主體組織建設(shè)的人防工程，按照物權(quán)法的規(guī)定，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸人防部門所有（代表國(guó)家持有）。易地建設(shè)的人防工程，國(guó)家沒有規(guī)定按房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的易地建設(shè)費(fèi)數(shù)額來(lái)確定、劃撥房地產(chǎn)開發(fā)商可擁有的異地建設(shè)人防工程的具體位置、面積大小，以及平時(shí)的使用管理權(quán)和收益權(quán)，而是確定平戰(zhàn)期間均由人防主管部門統(tǒng)一安排使用，這也充分說明房地產(chǎn)開發(fā)商依法履行法律義務(wù)而申請(qǐng)易地建設(shè)的人防工程歸國(guó)家占有、使用和收益，其所有權(quán)、使用權(quán)完全歸國(guó)家所有。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)商依法履行義務(wù)自建配套的商品房住宅小區(qū)人防地下車位，法律不宜確定其所有權(quán)歸投資者房地產(chǎn)開發(fā)商所有。如確定其歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有，這實(shí)際上會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商依法履行義務(wù)自建配套的商品房住宅小區(qū)人防地下車位與房地產(chǎn)開發(fā)商依法履行義務(wù)申請(qǐng)易地建設(shè)人防工程所有權(quán)歸屬完全不同。申請(qǐng)易地建設(shè)人防工程，并不是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商不進(jìn)行人防工程原地建設(shè)的行政處罰，而是房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)榭陀^條件限制不能原地履行法律義務(wù)配套建設(shè)人防工程而依法采取的繳納易地建設(shè)費(fèi)另建的補(bǔ)救措施。房地產(chǎn)開發(fā)商無(wú)論是依法履行義務(wù)配套自建人防工程，還是依法履行義務(wù)申請(qǐng)易地建設(shè)并繳納易地建設(shè)費(fèi)由國(guó)家統(tǒng)一建設(shè)人防工程，二者在法律本質(zhì)上沒有區(qū)別，都屬于依法履行投資建設(shè)人防工程的義務(wù)。如確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)商依法履行義務(wù)配套自建人防工程和依法履行義務(wù)申請(qǐng)易地建設(shè)人防工程的所有權(quán)歸屬完全不同，則有違公平原則。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)商依法自建配套的商品房住宅小區(qū)人防車位不能以人防工程“誰(shuí)投資、誰(shuí)使用”原則簡(jiǎn)單推定為房地產(chǎn)開發(fā)商依法配套自建的商品房住宅小區(qū)人防車位歸開發(fā)商所有和使用。

3.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)商依法自建配套的商品房住宅小區(qū)人防車位與其它自愿建設(shè)的人防工程及城市地下空間開發(fā)利用其它地下工程不同。投資者自愿依法開發(fā)建設(shè)的各種人防工程及開發(fā)利用城市地下空間進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)的其它地下工程，不具有法律義務(wù)強(qiáng)制履行屬性，不具有公共服務(wù)屬性，且投資建設(shè)主體和使用主體、土地使用權(quán)明晰，無(wú)法律沖突現(xiàn)象，與房地產(chǎn)開發(fā)商依法自建配套的商品房住宅小區(qū)人防車位所具有的法律義務(wù)屬性和服務(wù)小區(qū)業(yè)主的特定性及所有權(quán)的模糊性，有本質(zhì)區(qū)別。因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商因履行法律義務(wù)所依法自建配套的商品房住宅小區(qū)人防車位，不能簡(jiǎn)單推定適用“誰(shuí)投資、誰(shuí)使用”原則。

3.3.2 大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商依法自建配套商品房住宅小區(qū)地下車位人防工程沒有取得地下土地使用權(quán)。建設(shè)配套的地下車位人防工程是依附于地表土地使用權(quán)而延伸建設(shè)的，房地產(chǎn)開發(fā)商將商品房賣完后，商品房住宅小區(qū)的土地使用權(quán)已被全體業(yè)主共同分?jǐn)?、共同所有。如將房地產(chǎn)開發(fā)商依法自建配套的沒有土地使用權(quán)的商品房住宅小區(qū)人防工程地下車位確定歸房地產(chǎn)開發(fā)商所有和使用，不具有合法性。

3.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)商依法自建配套的商品房住宅小區(qū)人防工程地下車位即或取得了地下土地使用權(quán)，也計(jì)入了容積率，但仍不能從根本上否認(rèn)其履行法律義務(wù)配套建設(shè)人防工程的實(shí)質(zhì)。作為法律強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)商為商品房住宅小區(qū)必須提供的附屬設(shè)施，具有公益性質(zhì)，不宜將其所有權(quán)確定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有和使用。

4、建議法律明確界定房地產(chǎn)開發(fā)商履行法律義務(wù)配套自建的商品房住宅小區(qū)人防地下車位所有權(quán)

本人建議商品房住宅小區(qū)人防地下車位的所有權(quán)明確歸國(guó)家和小區(qū)業(yè)主共有，平時(shí)交給小區(qū)業(yè)主使用，戰(zhàn)時(shí)由國(guó)家統(tǒng)一使用。這既能有效解決當(dāng)前商品房住宅小區(qū)人防地下車位所有權(quán)歸屬不明所引起的糾紛，又能杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)商變相出售人防車位，損害國(guó)家和業(yè)主權(quán)益的行為，同時(shí)又明確了履行現(xiàn)行國(guó)防法律義務(wù)的強(qiáng)制性和惠及小區(qū)業(yè)主的公益性。