淺談銀行抵押資產(chǎn)價值評估與風(fēng)險管理

興業(yè)銀行 謝舒穎

不良貸款一直制約著我國銀行業(yè)的發(fā)展。據(jù)鳳凰財經(jīng)網(wǎng)顯示，今年6月19日，銀保監(jiān)會對外公布，5月末，商業(yè)銀行不良貸款余額為1.9萬億元，繼一季度增加673億元后，商業(yè)銀行不良貸款余額又增加0.32萬億，不良率上升了0.15個百分點。此次不良率的上漲并非反映新增不良規(guī)模，而是銀行業(yè)存量不良貸款的加快暴露。而作為緩釋信貸風(fēng)險主要手段之一的抵押資產(chǎn)卻面臨著變現(xiàn)清償比率不高、抵押資產(chǎn)評估質(zhì)量不過硬的事實。因此基于保證銀行貸款安全的目的，抵押資產(chǎn)評估的理論與技術(shù)需要有所創(chuàng)新，并且銀行也要建立與此相適應(yīng)的風(fēng)險管理機(jī)制。本文討論了銀行業(yè)抵押資產(chǎn)管理現(xiàn)狀及其管理風(fēng)險，分析了導(dǎo)致抵押資產(chǎn)價值評估風(fēng)險的因素，繼而提出相應(yīng)的對策，希望對提高抵押資產(chǎn)評估質(zhì)量有所幫助。

1 銀行抵押資產(chǎn)的特點及風(fēng)險管理的必要性

抵押資產(chǎn)作為一種減少客戶違約風(fēng)險的保障措施，其發(fā)揮作用的前提在于對借款人的抵押資產(chǎn)進(jìn)行合理的價值評估而且抵押貸款實際上是一個動態(tài)變化的過程，在發(fā)放貸款前抵押資產(chǎn)價值是銀行進(jìn)行信貸決策以及確定貸款額度的重要依據(jù)。在貸款存續(xù)期間，隨著風(fēng)險地不斷累積，抵押資產(chǎn)的價值也隨之發(fā)生相應(yīng)的變化，一旦發(fā)生減值，銀行方就可能需要客戶增加抵押物以防止出現(xiàn)違約風(fēng)險。另外在清收貸款時，抵押資產(chǎn)價值也是銀行回收資金額度的重要參考依據(jù)。因此銀行方對抵押資產(chǎn)實施風(fēng)險管理就顯得十分必要。

2 銀行抵押資產(chǎn)價值評估的現(xiàn)狀及其存在的管理風(fēng)險

抵押資產(chǎn)現(xiàn)已廣泛地運用于銀行的貸款業(yè)務(wù)之中，其是否能有效地起到緩解信用風(fēng)險的作用，主要取決于抵押資產(chǎn)是否得到有效的評估，然而當(dāng)前抵押資產(chǎn)缺乏有效評估也是不爭的事實。我國銀行業(yè)抵押資產(chǎn)價值評估不精確，主要原因有兩個：一個是我國資產(chǎn)評估多以市場價值為主。一些法律文件也做了相關(guān)規(guī)定，例如中國人民銀行發(fā)布的《貸款風(fēng)險分類指導(dǎo)原則(試行)》中規(guī)定，對于抵押資產(chǎn)的評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，應(yīng)參照同類抵押資產(chǎn)的市場價格定值。建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、原國土局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)中也有類似規(guī)定。而國外則采取“抵押貸款價值”審慎評估，排除了投機(jī)因素的干擾；另一個是資產(chǎn)抵押評估缺乏監(jiān)管，信貸審查過于程序化。

基于目前我國抵押資產(chǎn)評估的現(xiàn)狀，造成銀行向借款人發(fā)放的貸款數(shù)額高于抵押資產(chǎn)價值的現(xiàn)象時 有發(fā)生，一旦借款人意識到這點，很可能會選擇放棄抵押資產(chǎn)拒絕歸還貸款，這將大大增加了銀行的違約風(fēng)險。另外，寬松的監(jiān)管以及銀行內(nèi)部的審查漏洞都為評估機(jī)構(gòu)的虛假評估提供了便利。銀行將不可避免地面臨評估機(jī)構(gòu)所帶來的道德風(fēng)險。

3 導(dǎo)致銀行抵押資產(chǎn)價值評估風(fēng)險的因素分析

抵押資產(chǎn)價值評估風(fēng)險來自于內(nèi)部選擇及外部監(jiān)管，歸結(jié)起來主要受以下幾個方面的影響。

3.1 抵押資產(chǎn)的價值類型選擇

抵押資產(chǎn)價值類型的選擇，將在很大程度上影響抵押資產(chǎn)的準(zhǔn)確評估。現(xiàn)階段評估機(jī)構(gòu)對抵押資產(chǎn)進(jìn)行評估時多參照的是當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r值。市場價值即抵押資產(chǎn)在某一時點的價值，在實務(wù)操作中通常將現(xiàn)場勘察日、抵押權(quán)設(shè)定日或貸款發(fā)放日作為評估基準(zhǔn)日，并以評估基準(zhǔn)日該抵押資產(chǎn)的市場價值作為抵押資產(chǎn)的價值。選取市場價值作為抵押資產(chǎn)的價值對于借貸雙方來說初始價值是已知的，但是在抵押合同存續(xù)期間，由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及政策等因素影響， 抵押資產(chǎn)的市場價值將不斷地發(fā)生變動，一旦出現(xiàn)抵押資產(chǎn)的市場價值小于貸款合同的價值時，理性的借款方便會選擇違約，那么銀行原設(shè)定抵押資產(chǎn)用以保證貸款安全的初衷將難以實現(xiàn)。

3.2 評估技術(shù)的運用風(fēng)險

在評估技術(shù)的運用上，評估假設(shè)條件的設(shè)定、基準(zhǔn)日的確定、以及折算率的選取都將對抵押資產(chǎn)的評估產(chǎn)生一定的影響。尤其在折算率選取上，實務(wù)操作中普遍存在折扣率選擇的風(fēng)險敏感性不足以及折扣率計量的依據(jù)模糊等問題。銀行在確定貸款額度時，首先會針對不同類別的抵押品設(shè)定一個最高抵押率，抵押率為1與折算率的差值，例如居住房地產(chǎn)70%、商業(yè)房地產(chǎn)60%、工業(yè)房地產(chǎn)50%等。值得注意的是銀行在設(shè)定最高抵押率后，并未在整個貸款期間內(nèi)對其進(jìn)行不斷修正。這種方式過于籠統(tǒng)，未根據(jù)借款人的信用風(fēng)險、抵押品的新舊程度以及貸款期限進(jìn) 行詳細(xì)區(qū)分，增大了抵押貸款風(fēng)險。另外，實務(wù)中還存在著抵押品評估質(zhì)量普遍較低且流于形式的問題，這些都將導(dǎo)致銀行在貸款出現(xiàn)抵押擔(dān)保缺口時難以及時采取有效的風(fēng)險緩釋措施。

3.3 法律法規(guī)等因素影響

抵押資產(chǎn)價值評估是否合理，評估程序是否規(guī)范，外部監(jiān)管是否到位，這些都需要法律進(jìn)行規(guī)范。然而，目前我國在抵押資產(chǎn)評估方面的法律規(guī)范相對較少或不夠詳細(xì)具體。使得在進(jìn)行抵押資產(chǎn)評估時面臨操作困難的尷尬局面。例如當(dāng)前越來越多的將權(quán)利用作抵押資產(chǎn)，而對于有些權(quán)利用作抵押資產(chǎn)的實施辦法，法律尚未作出明確規(guī)定。另外在貸款存續(xù)期間， 抵押品的部分失效、權(quán)屬變更和糾紛等情況也都可能造成抵押品價值的波動，這些都會給評估工作帶來了一定的困難。

3.4 缺乏對評估機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)督

對評估機(jī)構(gòu)缺乏有效的監(jiān)督也是誘發(fā)道德風(fēng)險的一大因素。目前，抵押貸款業(yè)務(wù)操作中一般由借款人作為委托人委托評估機(jī)構(gòu)對抵押資產(chǎn)進(jìn)行評估。由于我國抵押資產(chǎn)評估市場起步晚，缺乏全面的行為規(guī)范，加之監(jiān)管部門對評估機(jī)構(gòu)監(jiān)督約束機(jī)制不健全，使得一些評估機(jī)構(gòu)有機(jī)可乘，為了增加業(yè)務(wù)量一味迎合借款人，對抵押資產(chǎn)進(jìn)行不實的評估，對銀行在發(fā)放貸款環(huán)節(jié)造成了誤導(dǎo)。

3.5 銀行內(nèi)部因素影響

除了外部監(jiān)管等因素，銀行自身的管理制度也將對抵押資產(chǎn)的評估產(chǎn)生影響。首先，抵押資產(chǎn)評估專業(yè)性強(qiáng)，銀行雖有設(shè)立相關(guān)崗位，但存在著人員素質(zhì)不過硬的隱患，這都將造成過度依賴中介評估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象，容易產(chǎn)生道德風(fēng)險。其次，銀行自身沒有建立抵押資產(chǎn)價值評估的相應(yīng)管理制度，對于抵押資產(chǎn)未建立一套從貸前到貸后的動態(tài)監(jiān)測機(jī)制，這就容易造成當(dāng)?shù)盅嘿Y產(chǎn)發(fā)生減值時未能采取有效的措施，容易造成違約風(fēng)險。

4 加強(qiáng)銀行抵押資產(chǎn)價值評估及風(fēng)險管理的對策

4.1 變更抵押資產(chǎn)價值類型

為保障銀行貸款安全，綜合抵押資產(chǎn)的長期性以及市場的持續(xù)變動等因素，在進(jìn)行抵押資產(chǎn)評估時以抵押貸款價值取代市場價值。鑒于抵押貸款價值在實務(wù)操作中存在一定難度，因此在價值類型確定上可以采取循序漸進(jìn)方式，在市場價值的基礎(chǔ)上逐步向抵押貸款價值轉(zhuǎn)變。

4.2 完善折扣率風(fēng)險管理

折扣率是指抵押品的市場公允價值與擔(dān)保貸款的差值同市場公允價值的比率，受到各種因素的影響，折扣率是動態(tài)變化的，銀行應(yīng)根據(jù)不同情況確定合理的折扣標(biāo)準(zhǔn)，盡量降低風(fēng)險。如何確立恰當(dāng)?shù)恼劭勐?？首先，各銀行應(yīng)根據(jù)自身的風(fēng)險偏好以及風(fēng)險管理能力，并依照區(qū)域、行業(yè)、客戶的風(fēng)險特征對抵押資產(chǎn)進(jìn)行分類，逐步建立起分層級的折扣率控制體系。其次，加強(qiáng)對折扣率的驗證管理。例如建立定期驗證報告制度。

4.3 呼吁立法的不斷完善

針對抵押評估缺乏相關(guān)法律規(guī)范的情況。各評估單位可以將執(zhí)業(yè)過程中遇到的疑難案例中所面臨的法律訴求作為記錄，定期向評估業(yè)協(xié)會報送，再由評估業(yè)協(xié)會整理后向當(dāng)?shù)厝舜蠓答?。立法部門在立法的過程中，也可通過與評估行業(yè)人員進(jìn)行座談會等形式，了解他們的愿望和要求，從而使法案更成熟且質(zhì)量更高。只有一個公平、透明的法律環(huán)境，才能保證抵押評估工作更順利高效地進(jìn)行。

4.4 轉(zhuǎn)換付費模式，引入保證金制度加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)的有效監(jiān)管

為有效地減少評估機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險，可將當(dāng)前借款人作為評估委托人向評估機(jī)構(gòu)支付評估費的模式轉(zhuǎn)換為由銀行先行付費，銀行可在抵押貸款放款時向借款人收取此項費用。另外銀行方面可引入保證金制度，對參與抵押資產(chǎn)評估的評估機(jī)構(gòu)收取一定比例的風(fēng)險保證金。若評估機(jī)構(gòu)在合作中誠實守信，對抵押資產(chǎn)進(jìn)行真實準(zhǔn)確地評估，銀行將退還保證金，否則銀行將沒收保證金、中斷合作并在銀行業(yè)協(xié)會中予以通報。實施評估機(jī)構(gòu)保證金制度不僅能有效降低銀行的監(jiān)管費用，防范道德風(fēng)險， 還能起到進(jìn)一步規(guī)范抵押評估市場的作用。

4.5 加強(qiáng)銀行內(nèi)部人才隊伍建設(shè)，建立有效抵押資產(chǎn)價值評估管理制度

從銀行內(nèi)部入手，完善管理策略，為實現(xiàn)抵押資產(chǎn)的有效評估保駕護(hù)航。首先，銀行應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有人員的素質(zhì)及專業(yè)能力成立專門的抵押評估管理部門，同時積極面向社會招納具備資產(chǎn)評估知識的專業(yè)人才。在銀行內(nèi)部定期對評估崗位人員進(jìn)行有關(guān)資產(chǎn)評估知識技能、評估審查程序以及風(fēng)險防范意識等方面的培訓(xùn)。其次，將抵押資產(chǎn)評估系統(tǒng)同信貸審批系統(tǒng)相結(jié)合，對抵押品價值進(jìn)行實時的動態(tài)監(jiān)控，為信貸管理提供信息支撐。

5 結(jié)語

總之，抵押資產(chǎn)評估的核心作用在于協(xié)助銀行正確判斷抵押品的價值，保證與抵押品相對應(yīng)的貸款能夠及時收回。貸前在確定抵押品價值時，從市場價值為導(dǎo)向逐步向抵押貸款價值轉(zhuǎn)變。貸中，銀行內(nèi)部應(yīng)加強(qiáng)人才隊伍建設(shè)并對抵押品價值實施實時的動態(tài)監(jiān)控以防范客戶的違約風(fēng)險。在對評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管方面可采用引入保證金機(jī)制等手段以防范道德風(fēng)險。通過內(nèi)外結(jié)合的手段，使抵押資產(chǎn)評估充分發(fā)揮其價值鑒證的職責(zé)，將不良貸款率降到最低。