淺談閑置宅基地和農(nóng)房盤(pán)活利用

徐海燕

近年來(lái)，盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房日漸引起重視，成為提高土地利用率、增加農(nóng)民收入、促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的一個(gè)重要途徑。從江蘇淮安市的情況看，將宅基地和農(nóng)房流轉(zhuǎn)給他人的，約占10%；宅前屋后復(fù)墾種植的，占20%；空置房屋的，占20%；農(nóng)民自己居住的，占50%，而這部分農(nóng)民也有相當(dāng)一部分人在城里有房，或者子女已在城里購(gòu)房?？梢?jiàn)閑置宅基地和農(nóng)房開(kāi)發(fā)利用這一課題大有文章可做。

當(dāng)前，淮安閑置宅基地和農(nóng)房盤(pán)活利用的形式主要有：整體拆遷，以宅基地?fù)Q樓房和社保，這種形式主要用于工業(yè)園區(qū)和城市建設(shè)；自愿拆遷，政府補(bǔ)貼，土地復(fù)墾后再承包給農(nóng)戶(hù)，政府以耕地增量換取建設(shè)用地指標(biāo)；建設(shè)鄉(xiāng)村集中居住區(qū)（農(nóng)村社區(qū)），這種模式由城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃，鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌建設(shè)，政府補(bǔ)貼、集體籌資、農(nóng)戶(hù)認(rèn)購(gòu)相結(jié)合；最后是私下流轉(zhuǎn)，包括集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間自由交易、親友間互換、出租給經(jīng)營(yíng)實(shí)體等。

從現(xiàn)實(shí)中，影響農(nóng)民盤(pán)活閑置宅基地和農(nóng)房也有幾個(gè)因素：一是進(jìn)城的農(nóng)民留作房子養(yǎng)老，二是留守的農(nóng)民圖個(gè)生產(chǎn)方便，三是中國(guó)農(nóng)村傳統(tǒng)思想的束縛，故土難移，葉落歸根，四是與城里樓房比，農(nóng)家小院勝別墅，鄉(xiāng)村自然風(fēng)光好，五是他們覺(jué)得城里人際關(guān)系不熟，六是現(xiàn)代的小家庭多數(shù)不愿跟老人長(zhǎng)期在一起生活。因此，盤(pán)活利用好閑置宅基地和農(nóng)房需要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、文化傳承以及人的情感等多重因素。實(shí)踐中，應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

堅(jiān)持宅基地開(kāi)發(fā)和流轉(zhuǎn)的原則不動(dòng)搖。堅(jiān)持農(nóng)村宅基地集體所有制不變。堅(jiān)持“依法、自愿、有償”原則，切實(shí)維護(hù)農(nóng)戶(hù)宅基地的合法權(quán)益。因地制宜規(guī)劃，節(jié)約集約利用宅基地。同時(shí)，要做到有條件的放開(kāi)，城鎮(zhèn)居民、工商資本租賃農(nóng)房居住或開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的，租賃合同的期限不得超過(guò)二十年。

循序漸進(jìn)地開(kāi)展閑置宅基地和農(nóng)房盤(pán)活利用工作。一是閑置宅基地和農(nóng)房盤(pán)活利用要與農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)相適應(yīng)。有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)計(jì)劃分片區(qū)幾個(gè)村合建一個(gè)集中區(qū)。要知道鄉(xiāng)村振興的主體是農(nóng)民，目前農(nóng)村新的經(jīng)營(yíng)主體包括家庭農(nóng)場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)合作社，還不能取代以家庭為單位的土地經(jīng)營(yíng)。二是閑置宅基地和農(nóng)房盤(pán)活利用要與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃相適應(yīng)。尤其要加強(qiáng)對(duì)用途管制。要流轉(zhuǎn)出經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益，形成美麗的家園和希望的田園。比如農(nóng)業(yè)生態(tài)文化旅游、農(nóng)村美食文化旅游，創(chuàng)建一個(gè)旅游項(xiàng)目，點(diǎn)亮一片綠色產(chǎn)業(yè)。三是閑置宅基地和農(nóng)房盤(pán)活利用要與鄉(xiāng)村治理體系相適應(yīng)。因?yàn)榇寮?jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（合作社）成員資格的確定是以戶(hù)籍和承包土地為條件的。村民如何參與村級(jí)組織的民主決策、民主管理、民主理財(cái)?shù)仁马?xiàng)，值得研究。要充分保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，不得強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”。

著力推進(jìn)宅基地的整體開(kāi)發(fā)與利用。一是結(jié)合村莊整治，搞好宅基地的水利配套，讓居住農(nóng)戶(hù)不再為雨天排澇發(fā)愁。二是綠化村莊，美化環(huán)境，保護(hù)古村落和具有文化價(jià)值的大樹(shù)木。三是開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)旅游，讓農(nóng)民在綜合經(jīng)營(yíng)中增加收益。

同時(shí)，加大財(cái)政對(duì)閑置宅基地和農(nóng)房盤(pán)活利用的配套和投入，加強(qiáng)農(nóng)村公共服務(wù)和社會(huì)保障制度建設(shè)，為農(nóng)民盤(pán)活閑置宅基地和農(nóng)房免除后顧之憂(yōu)。