房地產(chǎn)未來十年前景分析（四）

馬欣 毛星海

摘要：依據(jù)黨的十九大報(bào)告確立的新時(shí)代國家戰(zhàn)略，從四大方面針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行前景分析研究。一是黨的十九大報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的影響;二是從經(jīng)濟(jì)人口、婚姻狀況變更、城鎮(zhèn)化率、中心城市引領(lǐng)作用及三、四線城市互補(bǔ)作用進(jìn)行分析;三是從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析;四是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來十年的發(fā)展前景預(yù)測(cè)分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);未來十年;前景分析

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）12-0025-30

收稿日期：2019-07-10

第二個(gè)維度是從防范金融風(fēng)險(xiǎn)、新時(shí)代的戰(zhàn)略要求分析房地產(chǎn)行業(yè)之變局，未來房地產(chǎn)金融的變革方向及房企代建的實(shí)質(zhì)。

自1998年我國住房制度改革以來房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入長達(dá)20年的黃金時(shí)代，除去中間偶爾因?yàn)閲H金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)下行等因素出現(xiàn)短暫性微調(diào)整外，房?jī)r(jià)幾乎一路上行，隨著十九大適時(shí)提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，隨之而來全國范圍出臺(tái)諸多史無前例的行業(yè)調(diào)控政策，當(dāng)房地產(chǎn)不再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段，行業(yè)各類長效調(diào)控機(jī)制的出臺(tái)與落實(shí)，同時(shí)在“堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿”的背景下，房地產(chǎn)各類融資收緊政策密集出臺(tái)。市場(chǎng)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域已經(jīng)是難上加難。

在過去的20年發(fā)展過程中，我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要以投資驅(qū)動(dòng)型發(fā)展為主，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)市場(chǎng)過熱、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)過度擴(kuò)張的局面。在這些現(xiàn)象的背后是房企通過以銀行為主的融資渠道進(jìn)行高負(fù)債滾動(dòng)開發(fā)，隨著時(shí)間的推移這種高負(fù)債開發(fā)模式成為今天房企負(fù)債高企的根源所在。在這種運(yùn)行模式下，高負(fù)債導(dǎo)致高周轉(zhuǎn)，而高周轉(zhuǎn)又進(jìn)一步加劇高負(fù)債，形成了惡性循環(huán)。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出了“三去一降一補(bǔ)”，其中第三個(gè)“去”就是去杠桿。從一定意義上說，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的源頭就在于高杠桿。黨的十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都把新時(shí)代以投資驅(qū)動(dòng)型發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新型驅(qū)動(dòng)發(fā)展為主，特別是把防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)作為今后改革的重要國策。防范金融風(fēng)險(xiǎn)，去杠桿作為三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一，位列三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之首，因此防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)去高杠桿成為刻不容緩的首要任務(wù)。

根據(jù)市場(chǎng)公開披露的信息估算，2018年下半年房企融資渠道僅增量規(guī)模就超過1萬億元，也就是意味著全國各類房企有息負(fù)債已經(jīng)超過20萬億元。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，較2017年底，2018年全國房地產(chǎn)行業(yè)新增融資規(guī)模超過2.5萬億元，另外全行業(yè)全口徑融資成本也由2017年不到8%飆升至10%以上，高負(fù)債、高成本融資使房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相尋找新的融資渠道。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2018年，在房企高達(dá)2.5萬億元的增量融資規(guī)模中，銀行貸款與信托融資分列第一、二位，兩者合計(jì)依舊占據(jù)融資規(guī)模的半壁江山，第三梯隊(duì)是信用債券和資產(chǎn)支持證券等資本市場(chǎng)融資渠道，其他諸如房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)股權(quán)投資、海外股權(quán)融資和銀團(tuán)貸款、融資租賃、不良資產(chǎn)重組等融資渠道也占據(jù)一定份額。

從融資成本進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)，2018年上半年TOP100房企（不含央企或者國企性質(zhì)房企）融資年化綜合成本約在8%-9%，而2018年下半年則飆升至12%以上，部分房企甚至接近20%。

正如銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在2019年6月陸家嘴論壇上指出，全國“新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重”。隨后，信托、海外債、銀行貸款、保險(xiǎn)等渠道陸續(xù)開始收緊。

從當(dāng)下的融資環(huán)境以及房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)控的大背景來看，房企的高負(fù)債所帶來的高風(fēng)險(xiǎn)性促使“開發(fā)企業(yè)必須去杠桿”，尤其是凈負(fù)債率過高的房企需要采取更為堅(jiān)定的去杠桿措施。目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)“去產(chǎn)能”化兩輪驅(qū)動(dòng)下，房企極難在長期維持高負(fù)債的情況下保證自身平穩(wěn)發(fā)展。

基于目前房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債、高杠桿的開發(fā)現(xiàn)狀可能造成的金融風(fēng)險(xiǎn)，中央相關(guān)部門出臺(tái)一系列多措并舉的組合拳及去杠桿措施，核心目的不是為了打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而是通過這些政策與措施規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，并在“房住不炒”的總基調(diào)下堅(jiān)決遏制土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。同時(shí)也控制居民部門杠桿率，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)資金向制造業(yè)流動(dòng)。

防范金融風(fēng)險(xiǎn)不可能一蹴而就，政策的實(shí)施有其連貫性、持續(xù)性。但由此認(rèn)為行業(yè)從此進(jìn)入融資難、發(fā)展難的悲觀思想，這也是片面的、錯(cuò)誤的理解。房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于一個(gè)調(diào)整期，處在一個(gè)“結(jié)構(gòu)性改革”時(shí)代。由于房地產(chǎn)行業(yè)已高速運(yùn)轉(zhuǎn)二十多年，一方面為國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，但在高速的發(fā)展過程中也暴露出許多先天與后天的問題，目前相關(guān)行業(yè)政策措施更多的體現(xiàn)是“矯枉過正”，使房地產(chǎn)行業(yè)由投資型驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)為創(chuàng)新型驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式、行業(yè)內(nèi)部又處于結(jié)構(gòu)性改革的雙重變革背景下，同時(shí)在近期的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)做好“六穩(wěn)”——穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期。作為房地產(chǎn)行業(yè)以穩(wěn)發(fā)展、抗風(fēng)險(xiǎn)為主，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域既要防止貨幣條件過緊引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，也要防止大水漫灌加劇扭曲和繼續(xù)累積風(fēng)險(xiǎn)，由此要清醒地認(rèn)識(shí)到無論是防范金融風(fēng)險(xiǎn)出臺(tái)的相關(guān)政策、措施還是高負(fù)債去杠桿亦或增加資金流動(dòng)性而加杠桿，都要站在宏觀的經(jīng)濟(jì)層面去理解分析，對(duì)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，即要有措施防范于未然，但不能因此因噎廢食，止步不前。發(fā)展住房金融支持住房消費(fèi)仍面臨有利的政策和市場(chǎng)形勢(shì)。同時(shí)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，無論是開發(fā)商還是消費(fèi)者都對(duì)銀行的服務(wù)提出了更高的要求，還要結(jié)合各行的自身特點(diǎn)，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，合理確定業(yè)務(wù)發(fā)展空間。因此，金融機(jī)構(gòu)信貸資金既要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，為全面建設(shè)小康社會(huì)做出積極貢獻(xiàn)，又要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理，警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，保障信貸資金安全，維護(hù)金融體系穩(wěn)定，要嚴(yán)格按照中國人民銀行等國家主管部門的一系列要求，規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展。

金融的屬性是以投資獲利，做為銀行獲利的方式主要是通過儲(chǔ)蓄與放貸之間的利差進(jìn)行獲利。目前我國經(jīng)濟(jì)正處于供給側(cè)深化改革階段，房地產(chǎn)業(yè)處于防范金融風(fēng)險(xiǎn)及行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，隨著供給側(cè)改革不斷深入及國家戰(zhàn)略實(shí)施的成效，金融領(lǐng)域必將規(guī)范的回歸其金融屬性，未來房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?huì)有更為健全的金融制度來保障、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)“代建”是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團(tuán)隊(duì)等方面積累的成熟的經(jīng)驗(yàn)，可為委托方提供項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務(wù)。其實(shí)質(zhì)也是融資的一種手段。一直以來，房地產(chǎn)都被視為重資產(chǎn)行業(yè)。如今，金融機(jī)構(gòu)的涉足把重資產(chǎn)部分轉(zhuǎn)移，而傳統(tǒng)的開發(fā)商則逐步向輕資產(chǎn)道路邁進(jìn)。由此，不參與投資，僅負(fù)責(zé)開發(fā)、運(yùn)營、營銷、服務(wù)的代建市場(chǎng)開始興起。代建公司通過整合的資源可以最大限度地為企業(yè)節(jié)省建設(shè)成本，為終端客戶提供更令人放心的高品質(zhì)房產(chǎn)。同時(shí)品牌溢價(jià)可以讓項(xiàng)目?jī)r(jià)格高于當(dāng)?shù)仄放苾r(jià)格，提高企業(yè)收益。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)代建的銷售額達(dá)932億元，近三年，房地產(chǎn)代建累計(jì)合約總建筑面積超過7000萬平方米，凈利潤水平持續(xù)高于20%，銷售額逼近千億。未來房地產(chǎn)代建有望占據(jù)地產(chǎn)行業(yè)10%以上的市場(chǎng)份額，或?qū)⒄Q生千億收入的代建企業(yè)。目前包括綠城、萬科、建業(yè)、中海、濱江、富力、旭輝等全國19家房企均已搶入其中。

“輕資產(chǎn)”已經(jīng)成為行業(yè)細(xì)分的標(biāo)志，而“代建”更是房地產(chǎn)行業(yè)典型的輕資產(chǎn)模式。房企基于自身品牌與專業(yè)能力在不投入自有資金的前提下實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，且利潤穩(wěn)定;而委托方可以借助代建方良好的品牌及專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。可見，任何企業(yè)都有自己的最優(yōu)規(guī)模，不同的戰(zhàn)略路徑?jīng)Q定了企業(yè)的“遠(yuǎn)景”是否觸手可及。

第三個(gè)維度是從房地產(chǎn)的調(diào)控角度進(jìn)行解讀，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，不僅本身體量較大，還關(guān)聯(lián)了其它相關(guān)四十多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。因此，建立長效調(diào)控機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長期、健康發(fā)展是非常重要的。

房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的關(guān)鍵在于人地掛鉤、金融穩(wěn)定和因城施策。2019年4月19日中共中央政治局召開的會(huì)議中再次要求要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制?？梢姺康禺a(chǎn)的調(diào)控目的是明確的，核心作用是為建立房地產(chǎn)的長效管控機(jī)制，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)。按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立居住導(dǎo)向的新住房制度和長效機(jī)制，通過人地掛鉤和金融穩(wěn)定，推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤，保持房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定，從開發(fā)商為主轉(zhuǎn)變?yōu)檎㈤_發(fā)商、租賃中介公司、長租公司等多方供給，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，抑制投機(jī)型需求。

房地產(chǎn)長效機(jī)制主要包括兩個(gè)方面，一方面“房住不炒”不僅是國策也是我國房地產(chǎn)行業(yè)的長效機(jī)制的核心內(nèi)容，通過房地產(chǎn)稅收政策、金融政策、土地政策等，使其每一項(xiàng)均成為長效機(jī)制的組成部分。另外就是因城施策，每個(gè)城市的發(fā)展情況是有差異性的，不搞一刀切，根據(jù)所在城市的房地產(chǎn)情況進(jìn)行有效調(diào)節(jié)，從而建立起城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

因城施策必須把“房住不炒”定位放在前頭，并以此作為判斷所在城市的樓市形勢(shì)、出臺(tái)或調(diào)整相關(guān)政策的依據(jù)，認(rèn)真評(píng)估各項(xiàng)調(diào)控措施，審慎出臺(tái)調(diào)整政策，不向市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)。

綜上所述，通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)3個(gè)維度的分析解讀，第一個(gè)維度供需關(guān)系中涉及的庫存情況知曉并非所有城市都庫存高企，具體還是要根據(jù)不同城市區(qū)別看待這個(gè)問題，從人均住宅面積需求來看未來房地產(chǎn)的需求量是不容小覷的，市場(chǎng)需求是客觀存在的：從空置率來看不同區(qū)域、不同城市級(jí)別也要區(qū)別看待。從未來城市群發(fā)展脈絡(luò)來分析其所引發(fā)的新增量需求，從城市住房質(zhì)量的改善需求量來看未來改善型需求占比將逐年遞增。從租賃市場(chǎng)中看到一方面目前的市場(chǎng)仍缺乏規(guī)范性，相關(guān)制度還有待建立與完善，另外也要看到租賃市場(chǎng)未來蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)。第二個(gè)維度是從房地產(chǎn)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度對(duì)金融高杠桿現(xiàn)狀及融資難度進(jìn)行分析，闡述了包括代建核心本質(zhì)及房地產(chǎn)金融去高杠桿的迫切性，讓讀者能清晰了解國家為何如此重視防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。第三個(gè)維度是從政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的維度來看，長效機(jī)制、因城施策并不是要打壓房地產(chǎn)業(yè)，恰恰相反是讓整個(gè)行業(yè)更加健康的發(fā)展、更加良好的發(fā)揮其擔(dān)負(fù)的作用與使命。由此從供需關(guān)系、從長效調(diào)控機(jī)制中解讀分析看出，未來中國的房地產(chǎn)業(yè)在中國新一輪經(jīng)濟(jì)增長周期中必將保持健康發(fā)展的趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)仍將作為中國經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)發(fā)揮著應(yīng)有的不可替代的作用。

5 商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來十年的發(fā)展前景預(yù)測(cè)分析

5.1商業(yè)地產(chǎn)

作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的組成部分商辦類地產(chǎn)，如果從行業(yè)本質(zhì)看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)就是對(duì)地產(chǎn)和商業(yè)這兩種最核心資源的整合。經(jīng)歷了30年的發(fā)展，從1990年銷售面積近409萬平方米（當(dāng)時(shí)沒有商辦用房名稱，住宅用地之外的用房統(tǒng)稱工商用房）銷售金額為13.5億元，到2018年商辦用房1.6334億平方米銷售面積，銷售金額達(dá)到19626億元，從另一個(gè)側(cè)面見證了改革開放40年，特別是近30年來我國由單一的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)變?yōu)榉睒s昌盛的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程，對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)起到了其它產(chǎn)業(yè)不可替代的作用。

在當(dāng)下，高速發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)也有繞不開的3個(gè)層面的問題需要說明，第一是回顧當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀，并由此闡述未來發(fā)展前景的問題;第二是以淘寶為代表的電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式的沖擊問題;第三是未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向問題。首先分析第一層面商業(yè)地產(chǎn)目前的庫存。

第一是目前的商業(yè)地產(chǎn)庫存主要體現(xiàn)在辦公與商業(yè)用房上。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)2019年一季度商品房待售面積統(tǒng)計(jì)，到3月底全國辦公樓待售面積為3650萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積為13421萬平方米，對(duì)比2018年全年辦公產(chǎn)品銷售面積為4363萬平方米，商業(yè)用房銷售面積為11971萬平方米相比，而2018年全年辦公產(chǎn)品增量為3884萬平方米，商業(yè)用房增量在11259萬平方米，由此計(jì)算辦公用房與商業(yè)用房在不增加增量的情況下去化年限均在一年左右，從2018年辦公用房與商業(yè)用房的銷售量與增量相比，基本相吻合，也就是說在有增量的情況下商辦地產(chǎn)基本上是保持一年的庫存量，由此說明商辦市場(chǎng)上的庫存總體量還是可控的，況且作為商辦項(xiàng)目保持一定數(shù)量的庫存是正常的，商辦項(xiàng)目庫存有著與住宅庫存一樣的問題，就是分布不均，比如部分弱三、四線城市由于之前對(duì)商業(yè)項(xiàng)目盲目開發(fā)，致使商業(yè)用房庫存的去化周期要達(dá)到5-6年之久。未來這類萎縮的三、四線城市商業(yè)庫存更加是雪上加霜，可能造成永久性的資產(chǎn)閑置，這類問題也反映在一、二線城市中盲目選址的商辦項(xiàng)目，所以對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的庫存來講，從數(shù)據(jù)上看并不太高，總體上講一、二線城市去化庫存的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于三、四線城市，同時(shí)作為商業(yè)地產(chǎn)適當(dāng)?shù)膸齑嬉彩沁@個(gè)行業(yè)正?，F(xiàn)象。從人口結(jié)構(gòu)來看，2018年末，我國總?cè)丝跒?39538萬人，全年出生人口1523萬人，按出生人口與死亡人口數(shù)量對(duì)比，人口總量仍然處于相對(duì)平穩(wěn)的增長期。2018年末，我國城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到83137萬人，比2017年末增加1790萬人;鄉(xiāng)村常住人口56401萬人，減少1260萬人。2018年末，全國0-15歲人口為24860萬人，占總?cè)丝诘?7.8%;16-59歲人口為89729萬人，占64.3%;60歲及以上人口為24949萬人，占17.9%，勞動(dòng)年齡人口總量仍近9億人，就業(yè)人口總量仍達(dá)7.8億人，勞動(dòng)力資源仍然豐富。從以上國家統(tǒng)計(jì)局人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)司統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可以看出兩個(gè)重要信息，一是通過國家制定的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)城鎮(zhèn)人口數(shù)量將會(huì)持續(xù)增加，二是目前我國的勞動(dòng)力占總?cè)丝诘?4%，這部分人是消費(fèi)的主力軍，由此從人口結(jié)構(gòu)來看，未來十年間商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)主力人數(shù)仍占我國人口總?cè)藬?shù)的64%，由此從消費(fèi)者的人口基數(shù)保證了商辦地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)。

第二是城鎮(zhèn)化率。國家的目標(biāo)是到2030年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，目前為59%，由此每年還要增加1%左右，一個(gè)百分點(diǎn)就是1400萬人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，隨著國家制定了未來發(fā)展的7個(gè)城市中心群，那么這1400萬人將主要流向7個(gè)城市中心群的城市中，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展又是一個(gè)利好作用。

第三是中心城市的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)起到的作用。人隨產(chǎn)業(yè)走是一個(gè)定式，國家之所以制定7個(gè)城市中心群的目的也是從產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的角度考量，將相關(guān)資源聚集在這7個(gè)城市中心群，中心城市群之間產(chǎn)業(yè)互相協(xié)作發(fā)展，而且未來的城市群將通過日漸成熟的AI技術(shù)走向智能城市化發(fā)展道路，城市群發(fā)展與提升其核心目的就是最大可能的釋放生產(chǎn)力，提升社會(huì)生產(chǎn)效能。商業(yè)地產(chǎn)在弱三、四線城市將不再是發(fā)展方向，而是主要回歸到7個(gè)城市中心群進(jìn)行新的一輪布局，以滿足未來城市群對(duì)商辦的需求。

第四是所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃，主要關(guān)注所在城市的未來發(fā)展?jié)摿俺鞘谢盍Χ?。比如南京市?018年新年伊始，對(duì)建設(shè)具有全球影響力的創(chuàng)新名城進(jìn)行全面動(dòng)員部署，政府頒布了新年1號(hào)文《關(guān)于建設(shè)具有全球影響力創(chuàng)新名城的若干政策措施》，引起各方高度關(guān)注。這份文件指明了未來南京的發(fā)展方向、并制定了發(fā)展目標(biāo)及具體的工作內(nèi)容，對(duì)于南京而言這是一份大戰(zhàn)略格局發(fā)展規(guī)劃文件，由此南京拉開了創(chuàng)建創(chuàng)新名城的序幕，明確了南京將以創(chuàng)新為核心打造新時(shí)代名城。南京曾經(jīng)作為傳統(tǒng)工業(yè)城市，面對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的壓力，勇于開拓、勇于自我革新，利用南京大院大所及高校云集的資源進(jìn)行整合以創(chuàng)新為主線重塑全市產(chǎn)業(yè)格局。作為承載經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間的商業(yè)地產(chǎn)，無論是商業(yè)載體還是辦公載體相信在這樣的背景下必然大有可為。

第五是雙創(chuàng)政策的落實(shí)與開展。雙創(chuàng)的意思即“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，出自2014年9月夏季達(dá)沃斯論壇上李克強(qiáng)總理的講話，李克強(qiáng)提出，要在960萬平方公里土地上掀起“大眾創(chuàng)業(yè)、草根創(chuàng)業(yè)”的新浪潮，形成“萬眾創(chuàng)新、人人創(chuàng)新”的新勢(shì)態(tài)。此項(xiàng)政策與商業(yè)地產(chǎn)有著直接關(guān)系，從政府層面要求發(fā)揮大眾的創(chuàng)業(yè)精神、創(chuàng)新意識(shí)，但從商業(yè)地產(chǎn)來講，這將會(huì)直接帶來大量的辦公載體需求，所以作為商業(yè)地產(chǎn)到所在城市布局時(shí)對(duì)其“雙創(chuàng)”方面的開展情況也要作為一項(xiàng)重要指標(biāo)進(jìn)行考量。

第六是企業(yè)工商注冊(cè)增長率，從國家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)看出，從2016年全國新注冊(cè)企業(yè)為552.8萬戶，2017年全國新注冊(cè)企業(yè)為607萬戶，2018年全國新注冊(cè)企業(yè)為670萬戶，2017年比2016年新增9.8%，2018年比2017年新增10.37%，依據(jù)數(shù)據(jù)顯示我國新增企業(yè)呈每年10%的遞增速度，這也是經(jīng)濟(jì)總體上行從另一個(gè)側(cè)面的體現(xiàn)。此數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的向好面將是作為商業(yè)地產(chǎn)對(duì)前景分析重要參考依據(jù)。

第七是城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平。通過2008年到2017年的消費(fèi)水平數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年我國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平為14061元，截至2017年已達(dá)到31032元，消費(fèi)水平對(duì)比2008年年增長率達(dá)到22%，強(qiáng)勁的消費(fèi)增長率是商辦地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力所在。

第八是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。2008年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為絕對(duì)數(shù)為15549.4元，2018年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入39251元，比上年增長7.8%，扣除價(jià)格因素影響，實(shí)際增長5.6%。近十年來城鎮(zhèn)居民可支配收入以高增長率增加，居民人均可支配收入實(shí)際增速高于人均國內(nèi)生產(chǎn)總值增速，居民收入增長與經(jīng)濟(jì)增長實(shí)現(xiàn)基本同步。這對(duì)消費(fèi)起直接作用，對(duì)城市的商業(yè)繁榮起到基礎(chǔ)作用。

第九是城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出。2018年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出26112元，比上年增長6.8%;隨著居民收入穩(wěn)定增長、減稅降費(fèi)及促消費(fèi)政策逐步顯效，居民消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放，消費(fèi)領(lǐng)域新動(dòng)能不斷累積，消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì)將會(huì)延續(xù)，消費(fèi)市場(chǎng)總體上有望繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。

第十是第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員與第三產(chǎn)業(yè)占GDP比率兩項(xiàng)數(shù)數(shù)據(jù)。2008年我國第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)為25087萬人，到了2017年就業(yè)人數(shù)達(dá)到了34872萬人次。第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)逐年遞增，年平均增幅達(dá)到39%，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比率2018年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值900309億元，比上年增長6.6%。其中，第三產(chǎn)業(yè)增加值469575億元，增長7.6%。第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為52.2%。全年最終消費(fèi)支出對(duì)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻(xiàn)率為76.2%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值64644元，比上年增長6.1%。國民總收入896915億元，比上年增長6.5%。從此項(xiàng)數(shù)據(jù)說明我國的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度是比較快的，從另一個(gè)側(cè)面反映了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展及生存環(huán)境呈良好態(tài)勢(shì)。

第十一是社會(huì)消費(fèi)品零售總額。2018年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額380987億元，比上年增長9.0%，保持較快增長。其中，限額以上單位消費(fèi)品零售額145311億元，增長5.7%。按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額325637億元，增長8.8%;鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額55350億元，增長10.1%。按消費(fèi)類型分，餐飲收入42716億元，增長9.5%;商品零售338271億元，增長8.9%。消費(fèi)升級(jí)類商品較快增長，全年限額以上單位化妝品類、家用電器和音像器材類、通訊器材類商品零售額增速分別比限額以上社會(huì)消費(fèi)品零售額增速高3.9、3.2和1.4個(gè)百分點(diǎn)。12月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長8.2%，環(huán)比增長0.55%。

2018年全國網(wǎng)上零售額90065億元，比上年增長23.9%。其中，實(shí)物商品網(wǎng)上零售額70198億元，增長25.4%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為18.4%，比上年提高3.4個(gè)百分點(diǎn);非實(shí)物商品網(wǎng)上零售額19867億元，增長18.7%。從三駕馬車（投資、消費(fèi)、出口）對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)情況來看，消費(fèi)依舊是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。一季度，最終消費(fèi)支出對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)率為65.1%。從住戶調(diào)查數(shù)據(jù)看，居民人均消費(fèi)支出實(shí)際增長5.4%，增速與上年同期持平;與政府消費(fèi)支出相關(guān)的一般公共服務(wù)、外交、國防和公共安全等財(cái)政支出名義增長11.3%，比上年同期提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí)。一季度，居民消費(fèi)支出中的服務(wù)消費(fèi)占比為47.7%，比上年同期提高了1.4個(gè)百分點(diǎn)。通過以上的數(shù)據(jù)反映消費(fèi)市場(chǎng)每年呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，消費(fèi)仍是經(jīng)濟(jì)增長主引擎，服務(wù)消費(fèi)占比提升，未來中國經(jīng)濟(jì)將會(huì)漸漸擺脫以外向型出口貿(mào)易的經(jīng)濟(jì)增長單一方式，而將主要依靠拉動(dòng)內(nèi)需來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)新一輪的增長，所以我國的零售消費(fèi)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大增長比重。（未完待續(xù)）

作者簡(jiǎn)介：馬欣、毛星海，南京玻璃纖維研究設(shè)計(jì)院有限公司地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部。