中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控分析及政策建議

徐萌

摘 要：中國的城市住房主要以公有為主，而共有住房建設(shè)資金基本上由中央政府撥款，多數(shù)居民買不起城市商品房，這是目前住房改革過程中的重點。文章就此主要對中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控分析及政策建議進(jìn)行了探討，內(nèi)容供大家參考。

關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；政策建議

前言

2018年4月23日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。會議指出，要堅持積極的財政政策取向不變，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，注重引導(dǎo)預(yù)期；而針對股市、債市、樓市等焦點，會議要求推動信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時跟進(jìn)監(jiān)督，消除隱患。至此，2018年全年宏觀調(diào)控方向基本確定，各項配合工作也已箭在弦上。

1研究背景

2017年是樓市密集調(diào)控的一年。全國商品房市場量價再創(chuàng)歷史新高。銷售額達(dá)13.37萬億，同比增長13.7%；銷售面積16.94萬m2；同比增長7.7%。此外，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步增加，房企分化格局延續(xù)。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭企業(yè)的銷售均破5000億元大關(guān)，銷售規(guī)模超千億元的企業(yè)數(shù)量達(dá)17家。

3月22日，在廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會2017年度會員大會暨2018年廣東房地產(chǎn)市場景氣分析會上，眾多業(yè)內(nèi)人士的共同看法是，2018年是房地產(chǎn)資金形勢非常緊張的一年。在未來一段時間內(nèi)，各地樓市調(diào)控仍會保持高壓態(tài)勢。而房企要穩(wěn)住，著重控制債務(wù)、加快回款。

2017年，全國樓市開啟“五限時代”，即“限購、限貸、限價、限售、限商”。進(jìn)入2018年，樓市調(diào)控繼續(xù)維持高壓態(tài)勢，房企面臨市場下滑和資金鏈的雙重風(fēng)險。

對于2018年的房地產(chǎn)市場走勢，相關(guān)專家認(rèn)為，2018年到2019年，未來的10個月到20個月之間，房地產(chǎn)行業(yè)的資金會非常緊張。他認(rèn)為，債務(wù)問題會成為今年房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的問題，而房企的回款是今年重中之重。所以2018年房企要持續(xù)宏觀調(diào)控政策的實施。

2中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控分析

2.1宏觀調(diào)控政策

時光推移，自國家出臺宏觀調(diào)控政策后，在不斷推行與發(fā)展中，其管控的力度與范圍逐步擴增，諸如：2010年的時候，中央銀行便連續(xù)發(fā)布了八次調(diào)節(jié)（上調(diào)）法定存款準(zhǔn)備金率的政策，其中有三次為連續(xù)加息；繼2010年國家出臺的“國十一條”后，國務(wù)院在2011年的時候又頒布了八條專門針對房地產(chǎn)市場調(diào)控的管控手段與措施，這便是人們俗稱的“新國八條”，在這一措施中針對二套房貸首付要求最少需付六成，相應(yīng)的各項住房限購政策管控力度都有所強化；緊接著在同一年圍繞房產(chǎn)稅問題，在上海、重慶等地區(qū)展開試點，各地區(qū)也開始執(zhí)行新限貸政策和房屋限購令，與之相隨的便是住宅價格也開始被控制。

2.2宏觀調(diào)控政策對整個房地產(chǎn)市場的影響

自政府出臺宏觀調(diào)控政策后，直接對銀行利率和樓市投資者帶來嚴(yán)重影響，諸如：銀行利率頻頻創(chuàng)造新高，樓市投資者的資金收攏速度急劇下滑，進(jìn)而便出現(xiàn)房屋開放商資金疲軟，消費者保持觀望現(xiàn)象，最終造成的結(jié)果是整個房地產(chǎn)市場持低迷走勢，各地樓市成交量均有所下降，特別是對一線城市樓市價格的打擊較大紛紛回落。

單就北京來講，作為一線城市、國家首都，首當(dāng)其沖，本身投資比例較大，信用額度要求高，加上限購，及提高利率等類政策，無不在打壓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格在一段時間內(nèi)有所回落；然而正因為上海、北京等一線城市受宏觀調(diào)控政策的影響較大，反而給二三線城市帶來了機會，究其原因是因為某些剛需消費者，在一線城市無法買到房屋，便轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，這在一定程度上促進(jìn)了二三線城市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

3房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下的政策建議

3.1維持積極財政政策

要將加快調(diào)整結(jié)構(gòu)與持續(xù)擴大內(nèi)需結(jié)合起來，保持宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行。隨著我國經(jīng)濟由高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，繼續(xù)實施減稅降費，財政收入增速趨于放緩，同時財政支出依然剛性增長，對重點領(lǐng)域和項目的支持力度不斷增大，財政收支矛盾仍然突出。而繼續(xù)實施積極的財政政策，調(diào)整優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控一般性支出，能夠兜住、兜牢民生底線，確保對供給側(cè)改革、脫貧攻堅、生態(tài)環(huán)保等領(lǐng)域和重點項目的支持力度，堅持盡力而為、量力而行。

據(jù)了解，2018年的政府工作報告明確提出，積極的財政政策取向不變，要聚力增效。其中，全年赤字率擬按2.6%安排，比去年預(yù)算低0.4個百分點，這主要是我國經(jīng)濟穩(wěn)中向好、財政增收有基礎(chǔ)，也為宏觀調(diào)控留下更多政策空間。在中國財政科學(xué)研究院副院長白景明看來，今年我國擬安排赤字率雖比去年下降了0.4個百分點，但赤字規(guī)模和去年持平，均為2.38萬億元，這充分反映既要確保對重點領(lǐng)域和項目的支持力度，又要堅決防控風(fēng)險，為今后宏觀調(diào)控拓展政策空間。

3.2加快我國土地政策改革

我國當(dāng)前高度計劃性的土地供給與市場化的人口大遷移之間存在嚴(yán)重矛盾，城市土地的增長根本沒有跟上人口的流動，這一現(xiàn)象大城市比中小城市更為嚴(yán)重，這也是導(dǎo)致房價高的重要原因之一。因此，加快我國當(dāng)前土地政策改革，實行土地隨人口流動的供給政策是當(dāng)務(wù)之急?？梢越梃b重慶的地票制度，讓農(nóng)民帶著流動的土地進(jìn)城。當(dāng)然在實施過程中要加強對地票交易的監(jiān)管，保護農(nóng)民利益。同時，對于土地招拍制度也應(yīng)該進(jìn)行規(guī)范，價高者得地的模式可以停止，可以學(xué)習(xí)重慶土地市場供給經(jīng)驗，政府掌握土地一級市場的供給，減少開發(fā)商競標(biāo)抬價和持地待漲行為。此外，加強對各地地價動態(tài)監(jiān)測，及時掌握地價異常變動；加強對國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的宏觀調(diào)控，防止其頻頻成為地王，產(chǎn)生惡劣社會影響。

3.3要嚴(yán)格防控房地產(chǎn)市場風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。加強住房信貸管理，嚴(yán)格限制信貸資金用于投資投機性購房，防止信貸資金過度向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，有效防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險。穩(wěn)控住房價格，合理引導(dǎo)市場預(yù)期和購房行為，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.4以城市群為重點 保障市場穩(wěn)定運行

以城市群為調(diào)控主場，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴圍。在“房子是用來住的，不是用來炒的”導(dǎo)向下，2017年各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控，力度不放松、目標(biāo)不動搖。房地產(chǎn)的調(diào)控總體上表現(xiàn)為持續(xù)時間更長、涉及城市更多、政策強度更大。從政策出臺時間維度來看，2016年3月以來，有三次地方強調(diào)控期，2017年3-5月是政策密集出臺高峰期。2016年的調(diào)控城市主要是一二線熱點城市，而今年以來，從單個城市調(diào)控向城市群協(xié)同、片區(qū)聯(lián)動收緊轉(zhuǎn)變。上半年，長三角、珠三角、京津冀三大城市群內(nèi)部三四線城市聯(lián)動中心城市出臺收緊政策；下半年，三四線城市調(diào)控進(jìn)一步擴圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區(qū)重點城市周邊的三四線城市?？傮w來看，以城市群為主體，中心城市聯(lián)動周邊三四線協(xié)同調(diào)控的城市群調(diào)控場已經(jīng)形成。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)市場發(fā)展到當(dāng)今局面，是眾多制度缺失的結(jié)果，要想從根本上解決這一局面，就必須從制度上進(jìn)行根本性改革?？傊疀]有長效的宏觀調(diào)控制度的建立與完善，就沒有穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

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