爭議空置稅

江寒秋

因為空置稅，專家“打起了架”。

先是國務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興表示，當前我國房屋空置率太高，例如北京空置率就高達10%-20%，而房產(chǎn)稅的出臺需要多種條件支持，可能需要較長時間，所以可以考慮將房地產(chǎn)稅拆分為消費稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅和物業(yè)稅，并建議率先出臺消費稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅，然后再從容考慮物業(yè)稅，“以達到理性遏制、逐步熨平房地產(chǎn)泡沫的效果”。

隨后，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌卻認為，現(xiàn)在中國住宅人均1.1套，人均建筑面積在35-40平方米之間，中國住房市場還有很大發(fā)展空間，目前最多是階段性的飽和，拆舊建新還會帶來大量的需求，加上家庭小型化和老齡化，會導(dǎo)致喪偶老人獨居、年輕人一人家庭越來越多。

我國住房到底是不是已經(jīng)飽和？空置率又該如何界定？

房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)待調(diào)整

資料顯示，我國房地產(chǎn)稅征收始于1951年，主要涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，后來逐步擴大到包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

根據(jù)財政部發(fā)布的我國今年前三個季度財政收支情況，今年1-9月，全國土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅4517億元，同比增長19.3%；土地增值稅4583億元，同比增長14.7%；房產(chǎn)稅1967億元，同比增長6.8%；城鎮(zhèn)土地使用稅1760億元，同比下降1.6%；耕地占用稅1026億元，同比下降29.2%；個人所得稅11349億元，其中涉及房屋交易的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅增長13.2%。

當前房地產(chǎn)稅收呈良性增長，但隨著我國社會發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)的變化，多位專家表示房地產(chǎn)稅稅收結(jié)構(gòu)不合理。

恒大研究院夏磊和任澤平在《房地產(chǎn)周期》中分析：“目前中國房地產(chǎn)稅體系主要有10個稅種，涉及開發(fā)建設(shè)、交易、保有三個環(huán)節(jié)，其中，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及7個稅種，交易環(huán)節(jié)，涉及7個稅種，在保有環(huán)節(jié)，有2個稅種?！薄半S著大規(guī)模住房建設(shè)時代過去，存量房時代的來臨，土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，作為保有環(huán)節(jié)稅收——房產(chǎn)稅改革的緊迫性正在上升?！毕睦诤腿螡善奖硎尽?/p>

此外，當前的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)還面臨重復(fù)征稅的問題。

中國財政科學研究院應(yīng)用經(jīng)濟學博士后盤和林表示：“我國目前可在市場上流動的土地都是國家所有，但房地產(chǎn)開發(fā)商在拿地時已經(jīng)繳納了土地出讓相關(guān)稅費，若是再對房屋所有者征收相關(guān)費用，的確有重復(fù)征稅之嫌。”

中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強據(jù)此建議，設(shè)置空置稅并不是增加一個房地產(chǎn)稅稅種，而是從結(jié)構(gòu)上進行調(diào)整，這樣才是合理的。“在整體稅負下降的前提下，降低開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負，同時適當提升保有環(huán)節(jié)的稅負。開征住房空置稅，并設(shè)置隨住房空置時間累增的稅率，以此將空置的存量住房逼入市場，從而有效增加住房供給。相較于涉及面較廣的房產(chǎn)稅，征收空置稅會是一個更好的選擇。”王業(yè)強表示。

“空置率”界定成難題

雖然空置稅有望打擊炒房、囤房，釋放存量、活躍市場，空置率、空置稅也并非首次在我國提及，但如何界定“空置”仍然是一個難題。

同一場演講中，仇保興公開表示北京的空置率已經(jīng)高達20%，但隨即被貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)駁回，他認為北京的空置率僅有7%。當前已有的空置率研究，大多數(shù)采取水電燃氣使用統(tǒng)計法、大數(shù)據(jù)估測、實地走訪等方式，但始終缺乏一個統(tǒng)一的、權(quán)威的統(tǒng)計。

究竟應(yīng)該如何界定空置率？

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，關(guān)于目前我國城市的空置率問題，“我們也不清楚，當前的空置情況不好界定”。而按照國家電網(wǎng)“一年用電不超過20度”的標準，2017年全國大中城市的房屋空置率是11.9%，小城市的房屋空置率為13.9%，農(nóng)村的房屋空置率則為14%。

20世紀90年代中后期，我國引入了“空置面積”的統(tǒng)計指標。2003年，有關(guān)部門承諾“改進房屋空置統(tǒng)計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標體系”；2010年，統(tǒng)計部門再次明確“研究建立空置住房調(diào)查辦法”，但截至目前仍未見到相關(guān)進展公布。

綜合當前國際上已有比較成熟的住房空置率統(tǒng)計的國家的情況來看，空置率統(tǒng)計是一套復(fù)雜的系統(tǒng)，包括基本的數(shù)據(jù)了解、常規(guī)的走訪了解、數(shù)據(jù)庫建立共享等。此外，對空置的定義也有比較明確的分類，包括季節(jié)性空置、待出租等多種情況。

目前，國內(nèi)尚未形成空置率的統(tǒng)計系統(tǒng)。

2015年，時任國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、現(xiàn)國家統(tǒng)計局黨組成員盛來運表示，空置率統(tǒng)計難以推出，“從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時間很難給出標準，要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐，調(diào)查缺乏客觀科學的依據(jù)。未來寄望于不動產(chǎn)登記制度的實施”。

香港“空置稅”不可比

今年6月，香港開征“一手房空置稅”：針對空置一年或以上、未作出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收空置稅。

深港房地產(chǎn)專家羅振坤表示，香港的空置稅跟內(nèi)地理解的可能有點不同，“香港的空置稅主要是由于近年來香港房價急升，開發(fā)商多以‘擠牙膏的方式分多批推售房子、制造供不應(yīng)求的假象，所以用空置稅來逼迫開發(fā)商加快推售手上的一手物業(yè)，增加市場供應(yīng)”。

但內(nèi)地情況不一樣?！皟?nèi)地的一手房已經(jīng)有足夠的手段控制開發(fā)商的捂盤行為，沒必要使用空置稅?！绷_振坤表示，“比如近期深圳發(fā)布《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法（試行）》，要求房企住宅開發(fā)一年內(nèi)開工四年內(nèi)竣工，已經(jīng)對開發(fā)商拖延、捂盤形成了一定的打擊。此外在針對捂盤行為方面，內(nèi)地還有對拿預(yù)售證十天內(nèi)必須推售，并且同一批預(yù)售證房源必須同一批推出等規(guī)定。”

此外，多位專家分析，即使出臺空置稅，也沒那么快能推出，且稅率不會那么高。羅振坤表示，“推行空置稅、壓制投資需求主要是為打擊二手市場囤房行為，如果稅率定得太高，現(xiàn)在的市場情況下，一線以外的市場大多會崩盤，估計內(nèi)地短期內(nèi)不會推出。”王業(yè)強也認為，“開征空置稅無疑有利于增加租賃住房市場供應(yīng)，推動租賃住房市場發(fā)展。但是，香港征收200%的空置稅做法實際上屬于一種懲罰性的稅收，內(nèi)地城市即使開征空置稅，也不至于采用這么高的稅率。”

但即使香港開征了空置稅，市場效果也不如政策預(yù)期。“香港的空置稅率折算大約為價值的5%，如果物業(yè)每年增值超過5%，空置稅基本上形同虛設(shè)。參照過往幾年香港房價的升幅，空置稅只能起到對買家心理上的影響，不會增加供應(yīng)量?！绷_振坤分析，“近期香港在多年低息環(huán)境下首次跟隨美國加息，對市場形成一定沖擊，房價指數(shù)高位回落，一手房價也在萬科在屯門的項目帶頭低開后有回落跡象，但這與空置稅沒有直接關(guān)系?！?/p>

在空置稅征收方面，王業(yè)強建議逐步推進，“從目前情況來看，增收空置稅需要先制定空置標準，此外空置稅的出臺也不應(yīng)是一個單一事件，需要對房地產(chǎn)相關(guān)稅種進行歸并，總體設(shè)計，系統(tǒng)推進房地產(chǎn)稅制改革”。