老舊小區(qū)問題怎么解

增設(shè)電梯遇異議怎么辦

徐佳（江蘇蔚藍律師事務所律師）

南京半山花園小區(qū)是一處計劃加裝電梯的老小區(qū)，該小區(qū)11幢1單元共有14戶居民，其中10戶同意增設(shè)電梯。2017年6月，增設(shè)電梯工程獲得南京規(guī)劃局規(guī)劃許可，但不同意加裝的4戶業(yè)主一紙訴狀將南京規(guī)劃局告到了法院。法院最終判決反對增設(shè)電梯的居民敗訴，這是南京首起老小區(qū)加裝電梯引發(fā)的訴訟案。

老小區(qū)存在一些固有問題，讓一樓住戶時常感覺“吃虧”，如沒有架空層、潮濕;綠化樹木高，導致一樓采光有問題，陰暗、蚊蟲多;一樓離單元門比較近，大樓門鈴聲對于一樓住戶也造成一定干擾。

對于增設(shè)電梯，異議之聲的根源則是房子增值的問題。無電梯的老小區(qū)，房價最高的往往是“金三銀四”，電梯一裝，低樓層不可避免地面臨貶值，住戶因此產(chǎn)生心理落差。

物權(quán)法第九十二條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。2017年出臺的《南京市既有住宅增設(shè)電梯規(guī)劃許可手續(xù)辦理規(guī)則》也明確，業(yè)主之間有異議，經(jīng)過協(xié)商，建設(shè)者要給受損業(yè)主提出補償方案。問題是，彌補多少錢合適，標準又該怎么定？

老舊小區(qū)加裝電梯，應通過科學合理的規(guī)劃設(shè)計，使加裝電梯后對低層住戶采光和通風的影響降到最低。而對于“協(xié)調(diào)難”“落實難”等問題，還是要明確本單元或本棟“三分之二”業(yè)主同意的原則，畢竟增沒電梯初衷是為了方便大多數(shù)住戶出行。若增設(shè)電梯方案滿足城市規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)安全、消防間距及安全疏散等要求而召開聽證會后，仍有少數(shù)業(yè)主有異議無法達成一致意見的，應予以通過審批，同時還需行政主管部門聯(lián)動，簡化審批程序，街道、居委會等基層政府或基層組織要積極參與協(xié)調(diào)。

業(yè)主晚歸，收“開門費”合理嗎

楊崇玲（云南凌云律師事務所律師）

7月30日，云南昆明多個老舊小區(qū)被曝出門衛(wèi)向深夜出行的業(yè)主收取“開門費”，每次2～5元不等，有居民一晚上交了5次。對于這項費用，有門衛(wèi)稱收的是“辛苦費”，有的業(yè)主表示理解，也有業(yè)主認為收取“深夜開門費”毫無憑據(jù)，是物業(yè)不作為、亂作為。

收取“開門費”是否合法，要看小區(qū)對門衛(wèi)的要求，門衛(wèi)是誰聘請的，其工作范圍和時間是什么，住戶回家的時間是否在其工作的時間內(nèi)，或者門衛(wèi)與物業(yè)簽訂的合同里是否包含這一項。

收費不收費要尊重大多數(shù)業(yè)主的選擇權(quán)。應該有業(yè)主委員會出面與物業(yè)交涉，但是一股老舊小區(qū)沒有業(yè)主委員會，這就需要物業(yè)召開業(yè)主代表聽證會，具體協(xié)商該不該收費。如果“開門費”履行了相關(guān)物業(yè)收費的管理程序，經(jīng)過業(yè)主委員會的認可同意，也不違反相應的收費原則，則收費具有正當合理性。

業(yè)主夜間尤其是“凌晨2點以后進入小區(qū)”，勢必會額外增加小區(qū)門衛(wèi)的工作負擔。這種情況下，以“開門費”形式給予門衛(wèi)適當補償，顯然不算過分。

再者，通過收取“開門費”，事實上也能對那些習慣三更半夜出入小區(qū)的業(yè)主行為形成某種約束，從而維護其他大多數(shù)業(yè)主夜晚的休息權(quán)、寧靜權(quán)。

占用綠地的停車場，能否收費

朱紹坤（云南凌云律師事務所律師）

老小區(qū)改造工程的初衷是惠民、利民，然而改造后的管理問題卻引發(fā)了許多矛盾，首當其沖的是停車收費問題。

近日，揚州某老小區(qū)有居民反映，在市政改造后，小區(qū)物業(yè)公司開始向小區(qū)車主收取每車每月80元的停車費。有居民認為這項收費不合理，改造后的車位是在原來綠化的基礎(chǔ)上修建的，綠地屬全體業(yè)主共有，業(yè)主自用為何要收取停車費？收了停車費，那么這筆費用到底用于何處，又有誰來監(jiān)管？為了保證公平，是不是應將這部分費用補償給沒有車的業(yè)主？

大多數(shù)城市的老舊小區(qū)實行免費停車，“先到先得”，有些居民為搶占車位，在小區(qū)內(nèi)隨意設(shè)置車位鎖，安全隱患較大，易造成人身傷害，加上小區(qū)附近的一些住戶為了避免交警“貼條”將車輛“擠”進小區(qū)，更加劇了老舊小區(qū)停車難。停車難還引發(fā)了一系列并發(fā)癥：破壞小區(qū)綠化設(shè)施、占據(jù)消防通道、小區(qū)內(nèi)通行不暢，引發(fā)許多業(yè)主間摩擦及業(yè)主和物業(yè)間矛盾。

老舊小區(qū)改造中，增設(shè)的停車位一般占用小區(qū)公共綠地、共用道路，這些屬于業(yè)主共有，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定制定汽車停放費標準，物業(yè)則可以根據(jù)物業(yè)服務合同來操作停車費收取。

上述揚州某小區(qū)物業(yè)公示，收取的停車費主要用于車位的日常保養(yǎng)以及秩序維護。剩余部分則根據(jù)規(guī)定，業(yè)主大會成立前，物業(yè)應將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可用于補貼物業(yè)服務費。業(yè)主大會成立后，收益按照業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用。

樓頂承載超重，誰來管

陳思（律師）

近日，山東泰安某老小區(qū)樓頂上被曝布滿雜物，太陽能熱水器、雜物、盆栽、電視信號接收器……擁擠在住宅樓樓頂?shù)倪@些設(shè)施、物品在惡劣天氣來襲時存在較大安全隱患。

老舊小區(qū)很多建設(shè)于數(shù)十年前，“年事已高”，樓頂承重能力隨著多年損耗已大打折扣，樓頂本身還要承載防水材料、雨雪等物質(zhì)的重量，如果居民在樓頂再進行違建，或把雜物、花草搬上去且時常上人，很容易超出樓頂承重的臨界點。樓頂超重的危害短期內(nèi)未必看得出，但五到十年后必定會對建筑結(jié)構(gòu)造成嚴重影響。

除非在樓頂上違規(guī)建筑大型房屋或棚子，平時居民堆放物品之類的行為往往不會引發(fā)其他業(yè)主的關(guān)注。樓頂屬居民共有區(qū)域，如果因物品擺放產(chǎn)生矛盾，一般只能由物業(yè)、居委會或街道出面協(xié)調(diào)。但是，物業(yè)和居委會都無法強制居民搬走樓頂物品。

從法律角度看，居民對于小區(qū)內(nèi)公共空間有利用的權(quán)利，也有維護的義務。物權(quán)法第七十條規(guī)定，業(yè)主時建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和其同管理的權(quán)利。第八十三條還規(guī)定了業(yè)主對于侵權(quán)行為可以采取的維權(quán)方式，對任意棄置垃圾、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依法要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

許多老舊住宅區(qū)是單位自建的宿舍樓，沒有物業(yè)，情況復雜，進行綜合整治的難度較大，管理處于真空狀態(tài)，但現(xiàn)在放任樓頂承載超重，就是給五到十年后埋下“炸彈”。建議有此類現(xiàn)象的小區(qū)，由居委會或街道出面，組織居民成立居民管理小組，把樓頂承載超重的危害說清楚，協(xié)商解決違章搭建和亂擺亂放問題。

張靜/采訪整理 開開/設(shè)計