房地產(chǎn)成本管理與控制方面的應(yīng)用

喬鵬

中圖分類號：F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識：A 文章編號：1674-1145（2018）4-232-01

摘要 隨著我國“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略的提出，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全過程工程造價控制的要求更加迫切。2017政府工作報告中特別強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持住房的居住屬性新形勢下為房地產(chǎn)工程造價控制賦予了時代使命，只有直面房地產(chǎn)造價控制所存在的問題，根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目特點(diǎn)在工程造價全過程精細(xì)化管理才能提高資金利用效率，真正實(shí)行全員、全方位和全過程的管理，為提高造價管理及成本控制水平提供了參考價值，對我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本管理 控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的對象

房地產(chǎn)開發(fā)包括投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段，對成本的控制管理應(yīng)貫穿于成本投入的整個過程。投資決策階段即為可研階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對擬投資開發(fā)地塊在其公開掛牌前進(jìn)行可行性研究，其中必須對成本進(jìn)行測算，并對市場以及最終效益進(jìn)行分析，形成可研報告。設(shè)計(jì)階段，需要根據(jù)可研進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，這過程基本能確定大部分開發(fā)成本。招投標(biāo)階段，就需要組織超投標(biāo)部門，依照設(shè)計(jì)方案或者是圖紙以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制相應(yīng)的招標(biāo)文件，同時對招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，提出招投標(biāo)決策意見，選擇合適的供應(yīng)商，從而實(shí)現(xiàn)有效控制成本的目的。施工階段就是根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙與開發(fā)方案，編制合理可行的施工方案，按計(jì)劃準(zhǔn)時并保質(zhì)保量的進(jìn)行施工，并對施工過程進(jìn)行合理的控制，尤其是簽證變更等方面?？⒐そY(jié)算階段需對已竣工并且經(jīng)過驗(yàn)收合格的項(xiàng)目及時進(jìn)行成本結(jié)算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的難點(diǎn)

（一）缺乏全過程財(cái)務(wù)管理意識

許多房地產(chǎn)企業(yè)不重視財(cái)務(wù)管理，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)就是一個取得土地、進(jìn)行設(shè)計(jì)、組織施工并建造好房屋并進(jìn)行售賣的過程，財(cái)務(wù)管理的作用只是記賬、核算，對開發(fā)成本的管理依然停留在核算層，缺乏全過程財(cái)務(wù)管理意識，尤其忽視財(cái)務(wù)管理在開發(fā)前期的引導(dǎo)作用，并沒有從房地產(chǎn)開發(fā)的整體出發(fā)，也沒有將財(cái)務(wù)管理意識貫穿于整個開發(fā)過程。在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮時期，隨便建房都能獲得一定利潤，只是利潤多少而已，這也是導(dǎo)致這種房地產(chǎn)企業(yè)不重視全過程財(cái)務(wù)管理的一個原因。財(cái)務(wù)管理對利潤的影響很大，尤其是在房地產(chǎn)競爭越來越激烈的今天，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)過去，全過程財(cái)務(wù)管理意識顯得更為重要，這將導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)成本的高低，并影響最終的利潤，影響企業(yè)的競爭力，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展。

（二）缺乏系統(tǒng)的稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)非常重，一個好的稅收籌劃將影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤，但部分房地產(chǎn)企業(yè)卻忽視了這一點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種非常多，影響比較大的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅以及增值稅，在開發(fā)階段主要涉及的稅種有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收對企業(yè)的影響很大，但一些企業(yè)僅僅是在按部就班的進(jìn)行稅務(wù)繳納，并沒有任何稅收籌劃，會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)負(fù)擔(dān)較重的情況，從而影響房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)工程造價成本管理解決的重點(diǎn)

（一）合理地做出投資估算

雖然決策階段發(fā)生的成本僅僅占到總成本的0.5%-2%，但是對項(xiàng)目的整體成本影響高達(dá)60%-70%。開發(fā)商應(yīng)重視房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的投資評估，收集整理優(yōu)化估算資料，充分利用凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值指數(shù)成本動態(tài)評估指標(biāo)判定項(xiàng)目的可行性，利用同類項(xiàng)目資料進(jìn)行多方比對，為房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價成本控制打下良好基礎(chǔ)。

（二）提高公司的稅收籌劃水平

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的營改增，對房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面的要求越來越高，稅務(wù)管理方面也更加規(guī)范，一個好的稅務(wù)籌劃可以使開發(fā)項(xiàng)目獲得更大的競爭力，也能進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)的稅務(wù)管理，降低稅務(wù)風(fēng)險的影響。

企業(yè)在投資決策期間就需要進(jìn)行稅收籌劃，并根據(jù)稅收籌劃制定相應(yīng)的管理措施。稅收籌劃從前期介入，能有效避免出現(xiàn)后期不必要的稅務(wù)風(fēng)險以及稅務(wù)負(fù)擔(dān)。稅收籌劃不僅只是在前期做一個總的籌劃，在各個階段也應(yīng)該有相應(yīng)的稅收籌劃：在招投標(biāo)階段選擇供應(yīng)商時，不能僅以價低為最重要因素，還應(yīng)考慮供應(yīng)商的規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量以及是否是一般納稅人以及能否能取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)而取得足額的進(jìn)項(xiàng)稅等多項(xiàng)因素；融資階段也應(yīng)進(jìn)行具體的稅收籌劃，考慮不同融資方式對企業(yè)稅收以及開發(fā)成本費(fèi)用的影響。同時，加強(qiáng)對公司財(cái)會人員的培訓(xùn)以提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，重視現(xiàn)行稅收優(yōu)惠，發(fā)票管理要求。

四、結(jié)語

隨著國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場的競爭將會愈加激烈，而房地產(chǎn)企業(yè)就需要通過提升房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理的質(zhì)量來提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實(shí)力。提升對開發(fā)成本控制管理是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本的有力途徑，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的重要構(gòu)成內(nèi)容。