對住房租賃金融服務體系分工的思考及國際比較

姚豐

住房租賃市場一直是我國房地產(chǎn)體系的發(fā)展短板，隨著我國房地產(chǎn)市場進入存量時代，發(fā)展住房租賃市場被視為完善住房制度體系的重要舉措。黨的十九大提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。中央政治局會議、全國經(jīng)濟工作會議、全國金融工作會議也多次強調(diào)要加快培育和發(fā)展住房租賃市場。在此背景下，如何界定好政策性金融、開發(fā)性金融與商業(yè)性金融的職責分工，對于發(fā)揮好不同類型金融在租賃市場的比較優(yōu)勢、集約使用金融資源，推動“租購并舉”的房地產(chǎn)市場長效機制建設有著重要意義。為此，筆者就國際主要發(fā)達國家住房租賃金融服務體系進行比較分析，對我國政策性金融的定位進行了思考。

一、國際上主要發(fā)達國家的做法

美國：美國住房租賃市場較為發(fā)達，住房租賃需求穩(wěn)定，政府直接干預較少。從金融體系分工來看，由于美國資本市場高度發(fā)達，住房租賃機構(gòu)以直接融資為主，商業(yè)性貸款為輔，政策性金融機構(gòu)一般不直接介入市場，主要通過補充流動性的方式引導市場行為。美國住房租賃機構(gòu)主要通過成熟的REITs市場直接上市融資，其中尤以權(quán)益性REITs居多，來自商業(yè)銀行、儲蓄銀行的商業(yè)性貸款只是補充性質(zhì)的融資渠道。而政策性金融機構(gòu)，更多是在公共住房、保障性租賃住房等社會保障領域發(fā)揮作用，如聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)（FHLBS）為此類項目，通過低息貸款和專項補貼等；“兩房”受聯(lián)邦住房金融局（FHFA）監(jiān)督，在年度購買貸款資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，要按照規(guī)定比例承擔部分公共住房職責。

日本：日本戰(zhàn)后初期商業(yè)性金融資金短缺，為盡快緩解住宅民生問題，日本政府于1950年組建住宅金融公庫（GHLC），向公營、公團等公共部門或有意愿開發(fā)租賃住房的民間企業(yè)，發(fā)放低成本住房租賃開發(fā)貸款，用于建造開發(fā)面向中低收入者的租賃住宅。隨著日本經(jīng)濟復蘇和金融自由化程度提高，都市銀行、地方銀行、長期信用銀行等越來越多的商業(yè)性金融機構(gòu)涉足住房租賃領域，住宅金融公庫調(diào)整業(yè)務重心，逐步從原來的業(yè)務領域退出，并在2007年被住宅金融支持機構(gòu)（JHFA）所取代。住宅金融支持機構(gòu)主要通過資產(chǎn)證券化方式為商業(yè)性金融機構(gòu)提供流動性支持，同時還發(fā)放節(jié)能型租賃住宅修建、老年人租賃住宅修建、城鎮(zhèn)租賃住宅開發(fā)等特殊目的租賃貸款，在商業(yè)性金融機構(gòu)不愿意介入的領域繼續(xù)發(fā)揮作用。

德國：德國政府一直將住房當作社會福利體系的組成部分，房地產(chǎn)市場一直較為穩(wěn)定，住房租賃金融體系中，一直由住房政策性銀行占主導地位。與日本類似，戰(zhàn)后初期，德國也面臨著商業(yè)性金融資源不足和住房緊張問題，德國各級政府調(diào)動住房儲蓄銀行、房屋建筑協(xié)會、不動產(chǎn)抵押銀行等住房政策性銀行發(fā)放低息甚至無息貸款，鼓勵住房開發(fā)商集團建造租賃住房，并通過稅收減免和補貼、建設住房建設基金等方式予以支持。德國也鼓勵商業(yè)性銀行參與住房租賃金融領域，全能型銀行、專業(yè)銀行、信用社等商業(yè)性機構(gòu)也發(fā)放低租金住房開發(fā)貸款，但總體仍以住房政策銀行為主。

韓國：韓國住房租賃金融體系中：韓國住房銀行（KHB）等商業(yè)性金融機構(gòu)，主要發(fā)放租賃用房開發(fā)貸款。而國民住宅基金（NHF）、韓國住房金融公司（KHFC）等住房政策性金融機構(gòu)，主要通過政策性資金的期限、價格優(yōu)惠，為公共租賃住房建設提供支持，并為商業(yè)性金融機構(gòu)提供流動性支持。在個人租賃貸款領域，韓國獨特的押租租賃市場（Chonsei）的貸款，主要由國民住宅基金發(fā)放，同時由韓國住房金融公司下屬的韓國住房貸款擔?；穑℉FCGF）擔保。東南亞金融危機之后，韓國允許了更多的商業(yè)性金融機構(gòu)加入住房租賃市場競爭。

總體來看，在除美國外的多數(shù)國家，政策性金融都曾在住房租賃金融體系中發(fā)揮著主導作用，但這是特定歷史條件下的產(chǎn)物。戰(zhàn)后初期，多數(shù)國家面臨戰(zhàn)后重建問題，商業(yè)性金融資源短缺，政策性銀行可以憑借資源優(yōu)勢，發(fā)放低成本長期融資支持大規(guī)模興建公共租賃住房，可以盡快解決住房民生問題。隨著經(jīng)濟復蘇和融資渠道的日益豐富，多數(shù)國家公共租賃用房占比已經(jīng)很低，很多國家政策性金融的作用和影響力已經(jīng)開始減弱。

二、對我國住房租賃金融服務體系分工的思考

目前，我國總體已處于“存量房”時代，隨著住房租賃業(yè)務的發(fā)展和住房體系結(jié)構(gòu)調(diào)整，商業(yè)性金融也面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。很多商業(yè)性金融機構(gòu)已經(jīng)將住房租賃市場視為未來的產(chǎn)業(yè)藍海和業(yè)務增長點，開始投入大量資源、積極搶占市場，并在實踐中逐漸形成了風險可控、商業(yè)可持續(xù)的金融支持模式。因此，總體來看，我國住房租賃金融領域可能不太存在金融資源短缺問題，開發(fā)性、政策性金融介入的迫切性不強。筆者認為，需要借鑒國際金融體系分工發(fā)展的經(jīng)驗邏輯，結(jié)合我國金融市場環(huán)境綜合考慮，不宜一概而論或簡單照搬別國經(jīng)驗，可從以下幾個角度去思考：

1.如何管理好住房租賃資金用途

發(fā)展住房租賃市場，需要防范以住房租賃為名義，違規(guī)、變相為非租賃住房融資，進行政策套利的行為。在此方面，商業(yè)性金融機構(gòu)擁有更加完善、成熟的管理制度，在業(yè)務人員、網(wǎng)點分布等方面更具優(yōu)勢，可以更好地做好信貸審查和貸后資金管理，有效管理資金用途。

2.如何提供全周期、綜合性金融服務

商業(yè)性住房租賃項目流程長，在購地、開發(fā)、運營以及個人住房租賃消費等多個環(huán)節(jié)都需要金融產(chǎn)品的持續(xù)跟進，企業(yè)開戶、結(jié)算、融資、租賃、現(xiàn)金管理等也需要提供綜合性金融解決方案。在更好地提升客戶體驗方面，商業(yè)性金融更具優(yōu)勢。

3.如何營造公平的住房租賃市場競爭環(huán)境

開發(fā)性、政策性金融依托國家信用支撐，債券發(fā)行低風險評級、零風險權(quán)重，金融監(jiān)管區(qū)別對待等方面政策優(yōu)惠。如果過度介入住房租賃金融領域，可能會擠出商業(yè)性金融機構(gòu)的投資空間，搶占優(yōu)質(zhì)客戶資源、與商業(yè)性金融爭利，不利于形成不公平的競爭環(huán)境。

4.如何集約使用開發(fā)性、政策性金融資源

《國務院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發(fā)〔2011〕45號）提出“大力推進以公共租賃住房為重點的保障性安居工程建設”。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，目前在保障性安居工程貸款中的比例不足3%，公共租賃住房獲得的金融資源尚不充分。開發(fā)性、政策性金融在保障性住房等市場化資源介入不足的領域尚有很大空間。

三、主要結(jié)論

我國住房租賃市場長期發(fā)展滯后，加大對住房租賃市場的金融支持，能夠加速租賃市場資本形成，對租賃市場規(guī)?；l(fā)展和住房金融改革都具有重要意義。在當前的形勢下，厘清政策性金融、商業(yè)性金融的職能分工和業(yè)務邊界，對于發(fā)揮比較優(yōu)勢，集約、有效使用金融資源，推動住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展，有著積極作用和現(xiàn)實意義。

綜合考慮以上因素，筆者認為，應盡量發(fā)揮市場配置資源作用，各類金融機構(gòu)各司其職，構(gòu)建多元化、商業(yè)可持續(xù)的住房租賃金融體系。具體而言，凡符合風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則的住房租賃項目，應盡量由商業(yè)性金融支持。開發(fā)性、政策性金融是商業(yè)性金融的補充，主要支持保障性安居工程項目，重點做好公共租賃住房金融服務。

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