房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法淺析

連芳

【摘 要】財(cái)務(wù)報(bào)表分析還可稱之為財(cái)務(wù)分析，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、匯總和整理，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行加工、分析、比較、評(píng)價(jià)和解釋。如果說，記賬、編表屬于會(huì)計(jì)的反映功能，那么，財(cái)務(wù)報(bào)表分析則是解釋和評(píng)價(jià)功能。它是為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供管理決策和控制依據(jù)的一項(xiàng)重要管理工作。相較于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長、資金投入大、投資回收期長，由于其財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)出的信息和實(shí)際之間相差甚遠(yuǎn)，所以一般企業(yè)中采用的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法有部份的不適用性。本文對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的概念方法及其主要內(nèi)容進(jìn)行了分析，其次指出了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的不適用之處，對(duì)適合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法進(jìn)行了思索和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)報(bào)表分析；開發(fā)成本

一、財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本概念內(nèi)涵

財(cái)務(wù)報(bào)表分析還可稱之為財(cái)務(wù)分析，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中的有關(guān)收集、整理、并進(jìn)行加工分析、比較、評(píng)價(jià)、解釋的過程。通過對(duì)企業(yè)的各種數(shù)據(jù)予以收集匯總整理，對(duì)企業(yè)有一個(gè)綜合全面的了解，它是為財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供管理決策和控制依據(jù)的一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理工作。財(cái)務(wù)報(bào)表分析的對(duì)象是企業(yè)的基本活動(dòng)，包括籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)。經(jīng)營活動(dòng)是分析是財(cái)務(wù)分析最重要的領(lǐng)域之一。而財(cái)務(wù)報(bào)表是財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)和財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性

1.房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及報(bào)表分析的局限

相較于其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長、資金投入大、環(huán)節(jié)多、投資回收期長，由于其財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)出的信息和實(shí)際之間相差甚遠(yuǎn)，因而想通過常規(guī)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，比如報(bào)表數(shù)據(jù)分析、指標(biāo)率分析等來獲取房地產(chǎn)企業(yè)更接近實(shí)際情況的有用信息，變得有些吃力。因此房地產(chǎn)企業(yè)除了運(yùn)用財(cái)務(wù)分析的基本方法外，還必須針對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的局限性，及時(shí)調(diào)整和應(yīng)對(duì)，避免企業(yè)遭受風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。

2.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的重要性

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表的分析的重要性是不言而喻的：

（1）通過合理的財(cái)務(wù)分析，可以幫助各方面經(jīng)營情況，從總體上了解和評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否健全，資源配置是否合理，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，確定最佳的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

（2）各項(xiàng)收益數(shù)據(jù)反映著企業(yè)的盈利能力，也表現(xiàn)了經(jīng)營者工作業(yè)績的大小?？梢杂酶鞣N指標(biāo)進(jìn)行不同的對(duì)比，可以和本企業(yè)報(bào)告期與基期相比，目標(biāo)利潤與同行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)對(duì)比等等，在衡量經(jīng)營者工作業(yè)績的同時(shí)還可以通過分析發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理中需要改進(jìn)的問題，進(jìn)而采取相應(yīng)的辦法和管理手段加以解決，提高企業(yè)收益水平，同時(shí)也讓企業(yè)的管理水平更上一個(gè)臺(tái)階。

（3）財(cái)務(wù)分析的過程，實(shí)際上也是企業(yè)不斷挖掘內(nèi)部潛力，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)按照企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)運(yùn)行的過程。從經(jīng)營管理的各方面揭露各種矛盾、缺陷和不足，找出與標(biāo)桿企業(yè)存在的差距，找出解決辦法，讓企業(yè)朝著最終戰(zhàn)略目標(biāo)奮進(jìn)。

（4）通過分析企業(yè)所有者投資后的收益水平和風(fēng)險(xiǎn)程度，通過對(duì)現(xiàn)有企業(yè)的發(fā)展能力、經(jīng)營狀況的評(píng)估、成長性和對(duì)未發(fā)發(fā)展趨勢和目標(biāo)分析可以以幫助企業(yè)管理者規(guī)劃未來，為企業(yè)所有者的投資、貸款和貿(mào)易提供決策依據(jù)。

三、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析存在的不足

1.預(yù)收賬款及稅金未及時(shí)反映至收入中，造成報(bào)表收入與實(shí)際不符

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，從土地購買到開發(fā)建設(shè)、從產(chǎn)品（及商品房）預(yù)售到房屋交付，所涉及的工作環(huán)節(jié)數(shù)不勝數(shù)，如前期開發(fā)、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、預(yù)測、工程發(fā)包、開建、竣工、驗(yàn)收、測繪和決算等等，時(shí)間跨度長。在取得預(yù)售許可開始銷售時(shí)，取得的預(yù)售收入所收到的款項(xiàng)均進(jìn)入預(yù)收賬款科目核算，待房屋交付，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)才轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入。企業(yè)收到預(yù)收款的同時(shí)其增值稅（預(yù)繳）、城建教育附加和土地增值稅（預(yù)繳）的納稅義務(wù)也按收到的預(yù)收款隨即同步產(chǎn)生，即按照預(yù)收款金額進(jìn)行稅金的預(yù)繳納，但這部分預(yù)繳的稅金并不體現(xiàn)在損益表中，只在資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)交稅金科目用負(fù)數(shù)體現(xiàn)。直到按準(zhǔn)則規(guī)定，滿足了產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移交付的收入確認(rèn)條件后，才可以將預(yù)收房款轉(zhuǎn)為企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，此時(shí)才按照收入金額結(jié)轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)稅金及附加，并體現(xiàn)在損益表中。因而，當(dāng)期報(bào)表確認(rèn)收入的結(jié)果往往與實(shí)際收到房款的情況不一致，造成收入與實(shí)際的不符，預(yù)收款在報(bào)表則體現(xiàn)為企業(yè)大量的負(fù)債，預(yù)繳稅金則表現(xiàn)為虛的資產(chǎn)。利潤數(shù)據(jù)不能反映企業(yè)創(chuàng)造的真實(shí)價(jià)值。

2.期間費(fèi)用在未結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)全部計(jì)入當(dāng)期損益，造成報(bào)表虧損

在房地產(chǎn)企業(yè)中的所指的期間費(fèi)用是指三項(xiàng)費(fèi)用，即管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。它是為整個(gè)產(chǎn)品（即商品房）從建設(shè)到完工的而支付的。在收入未確認(rèn)的情況下，期間費(fèi)用無論商品房有沒有完工，仍然計(jì)入當(dāng)期損益，即損益表中沒有收入只有期間費(fèi)用，體現(xiàn)為虧損。即使預(yù)收款再多，賬面也只能看到虧損。成本、費(fèi)用與收入明顯不配比，從而造成利潤指標(biāo)失實(shí)。

3.開發(fā)成本不實(shí)，影響了報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的判斷

房地產(chǎn)企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展，往往會(huì)儲(chǔ)備大量土地，并用購買時(shí)實(shí)際成本入賬。隨著市場行情的變化，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，若土地價(jià)值發(fā)生變動(dòng)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響也大，因?qū)嶋H成本中不會(huì)包括貨幣時(shí)間價(jià)值，土地增值收益也不包含在內(nèi)。資產(chǎn)價(jià)值不實(shí)直接導(dǎo)致對(duì)土地成本的核算不實(shí)，影響開發(fā)成本的真實(shí)性。因而資產(chǎn)負(fù)債報(bào)表中體現(xiàn)的資產(chǎn)也就嚴(yán)重實(shí)失。另外在開發(fā)過程中支付給施工單位的工程款由于施工時(shí)間、完工時(shí)間、決算時(shí)間、審計(jì)等原因，支付時(shí)間跨度大，有時(shí)會(huì)跨幾個(gè)會(huì)計(jì)年度完成，因而不能及時(shí)進(jìn)行成本核算，結(jié)轉(zhuǎn)成本，也造成成本數(shù)據(jù)失實(shí)。

四、適合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法的思考

1.針對(duì)預(yù)收賬款的分析處理

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，針對(duì)預(yù)收賬款的性質(zhì)進(jìn)行判斷。假如客戶已簽合同并支付首付款，或者已交齊大部份房款，余款約定在一定期限交納或者等待銀行按揭付款，這種情況，即使未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，也基本可以確定風(fēng)險(xiǎn)已被轉(zhuǎn)移。因而應(yīng)從預(yù)收款轉(zhuǎn)入當(dāng)期主營業(yè)務(wù)收入，而不必等到房屋實(shí)際交付至業(yè)主手中時(shí)再確認(rèn)收入。按這種辦法調(diào)整對(duì)預(yù)收款中應(yīng)確認(rèn)的收入進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，結(jié)轉(zhuǎn)同時(shí)按配比原則計(jì)提該結(jié)轉(zhuǎn)收入相應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金和期間費(fèi)用。分析企業(yè)盈利能力時(shí)應(yīng)對(duì)預(yù)收賬款類別進(jìn)行詳細(xì)分析， 比如對(duì)已收到的預(yù)收款按已交定金、已交首付、已簽合同、已交全款等等類別分別列出明細(xì)進(jìn)行說明。對(duì)真實(shí)的經(jīng)營情況和盈利能力進(jìn)行合理判斷。

2.針對(duì)期間費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)的處理

對(duì)期間費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)，除了按收入比例計(jì)提外，還可結(jié)合項(xiàng)目完成程度，在在建商品房和已完工商品房之間進(jìn)行分配調(diào)整，分析確定為當(dāng)期收入和商品房應(yīng)承擔(dān)的支出才結(jié)轉(zhuǎn)入當(dāng)期成本費(fèi)用，而不是按實(shí)際開支計(jì)入當(dāng)期損益。

3.針對(duì)開發(fā)成本的處理

對(duì)土地成本的真實(shí)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。對(duì)企業(yè)購入儲(chǔ)備的尚未開發(fā)的土地可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)比照周邊地價(jià)評(píng)估，若評(píng)估價(jià)值超過購買價(jià)值，扣除必要資金成本后超出實(shí)際購買價(jià)值的部份可確認(rèn)為土地增值額，會(huì)計(jì)處理上可以調(diào)增資本公積；這樣處理則企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值更接近于實(shí)際，開發(fā)成本的土地成本也就接近真實(shí)合理水平。另對(duì)于工程款中沒有入賬但本應(yīng)該入賬的款項(xiàng)， 以及沒有到付款節(jié)點(diǎn)的工程可以結(jié)合實(shí)際完工程度，按照收入成本配比原則，用合同價(jià)或預(yù)算價(jià)預(yù)估計(jì)入當(dāng)期成本，待決算完成后再進(jìn)行差額調(diào)整。從而保證開發(fā)成本接近最真實(shí)成本。

4.多利用現(xiàn)金流量表及報(bào)表附表的信息

因?yàn)楝F(xiàn)金流量表是以現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)編制的，與資產(chǎn)負(fù)債表及損益表的編制基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制不同，在房地產(chǎn)企業(yè)投入高、會(huì)計(jì)周期較長的特點(diǎn)下，資金進(jìn)出量大且頻繁，現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)顯得更為客觀和重要。另外，可利用報(bào)表附注在內(nèi)的財(cái)務(wù)報(bào)表表外信息，例如在原有的損益表上增加損益表附表，即按真實(shí)預(yù)收情況調(diào)整收入后的損益表；并對(duì)調(diào)整項(xiàng)目對(duì)損益、營利能力的影響進(jìn)行詳細(xì)說明。還可增加開發(fā)成本報(bào)表，就土地成本和建筑安裝成本等分類說明。重點(diǎn)對(duì)土地儲(chǔ)備量、現(xiàn)有土地價(jià)值對(duì)資產(chǎn)總額的影響、開發(fā)成本構(gòu)成情況進(jìn)行詳細(xì)說明與披露，揭示企業(yè)目前面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及機(jī)遇。這樣，才能讓企業(yè)經(jīng)營者正確地理解和判斷企業(yè)面臨的真實(shí)環(huán)境，從而做出正確的決策。

五、總結(jié)

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)務(wù)分析在財(cái)務(wù)管理中有著越來越舉足輕重的地位。它可以用12個(gè)字來形容，即評(píng)價(jià)過去、衡量現(xiàn)在、預(yù)測未來。也就是用財(cái)務(wù)分析來評(píng)價(jià)過去的經(jīng)營業(yè)績，衡量現(xiàn)在的財(cái)務(wù)狀況，預(yù)測未來的發(fā)展趨勢。無論企業(yè)采取什么樣的管理形式，最終經(jīng)營成果和經(jīng)營過程都蘊(yùn)藏在財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)背后，通過財(cái)務(wù)分析反映出來。因此用最適合的方法，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析， 避免財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者進(jìn)行經(jīng)營決策和改善經(jīng)營管理，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

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