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      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本控制過(guò)程

      2018-12-08 04:42:33刁莉北京金水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
      新商務(wù)周刊 2018年1期
      關(guān)鍵詞:方案設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)方案

      文/刁莉,北京金水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

      前言

      工程的成本控制,通常集中體現(xiàn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工以及項(xiàng)目竣工三個(gè)階段,而其中施工階段是成本控制的重要環(huán)節(jié)。雖然如此,但是施工費(fèi)用、采購(gòu)費(fèi)用以及建安費(fèi)用等是否合理,卻直接受房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的影響。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想更好地控制成本,就應(yīng)該從設(shè)計(jì)階段入手,重視全過(guò)程的管理,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)成本控制的總體目標(biāo)。

      1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

      1.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的首要任務(wù)就是設(shè)計(jì)方案,這環(huán)節(jié)對(duì)于工程的整體具有舉足輕重的作用。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)不僅需要重視施工技術(shù)的可行性,還應(yīng)該全面考慮經(jīng)濟(jì)成本問(wèn)題。例如:如果設(shè)計(jì)方案的對(duì)象為寫(xiě)字樓,則設(shè)計(jì)人員應(yīng)該通過(guò)公共區(qū)域、標(biāo)準(zhǔn)層面積、裝修方案、建筑造型等因素的優(yōu)化布置,提高設(shè)計(jì)方案的合理性,并且盡可能提高建筑物中不同區(qū)域位置的利用率。在寫(xiě)字樓的備用選型方面,要在保證技術(shù)實(shí)施的可行性的同時(shí),優(yōu)化房地產(chǎn)的方案設(shè)計(jì),如電梯空間的弱電設(shè)計(jì)方案,通過(guò)方案的優(yōu)化能夠降低能耗、投資,實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。在某財(cái)富中心大廈的方案設(shè)計(jì)中,對(duì)交通路線、停車(chē)廠進(jìn)行了優(yōu)化,最終增加了15%的停車(chē)位,不僅滿足更多員工的需求,還能夠降低開(kāi)發(fā)的成本,實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約的目標(biāo)。

      1.2分析前期報(bào)價(jià)

      對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制而言,其成本控制的基本順序?yàn)椋簩n}研討、編訂任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)方案與圖紙會(huì)審。由于立場(chǎng)的差異,設(shè)計(jì)單位對(duì)于項(xiàng)目工程的成本控制強(qiáng)度較小,所以為了能夠在根本上控制成本的支出,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該委托專業(yè)的工作人員,對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容、報(bào)價(jià)進(jìn)行調(diào)研,然后將結(jié)果反饋給開(kāi)發(fā)商。在這一基礎(chǔ)之上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠清楚地掌握方案內(nèi)容,加深與設(shè)計(jì)單位的交流,進(jìn)而加大成本控制的力度。據(jù)統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總費(fèi)用的百分之一,但是卻對(duì)整個(gè)建筑工程項(xiàng)目費(fèi)用有著直接的影響,反映出了設(shè)計(jì)方案的重要性。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)商的管理人員應(yīng)該加大對(duì)前造價(jià)的分析與審查,僅此來(lái)優(yōu)化企業(yè)的成本控制。

      2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本控制

      2.1選擇合作伙伴

      通常情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)通過(guò)招投標(biāo)的方式選擇施工單位。在招投標(biāo)的過(guò)程中,相關(guān)部門(mén)應(yīng)該重視施工圖紙的審核,盡量在根本上避免項(xiàng)目的變更,從而預(yù)防索賠現(xiàn)象的發(fā)生。對(duì)于評(píng)標(biāo)而言,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要對(duì)投標(biāo)方的文件進(jìn)行仔細(xì)地分析與篩選,檢查其中是否存在報(bào)價(jià)不平衡、高價(jià)索賠以及低價(jià)中標(biāo)等問(wèn)題,從而優(yōu)化招投標(biāo)的過(guò)程中,為選擇恰當(dāng)?shù)暮献骰锇榈於ɑA(chǔ)。例如:在某財(cái)富中心大廈的弱電設(shè)計(jì)的招投標(biāo)中,投標(biāo)方為企業(yè)提供了較為優(yōu)異的方案,通過(guò)雙方的合作,這個(gè)項(xiàng)目的施工節(jié)省了幾百萬(wàn)元的成本,落實(shí)了成本控制的措施。另外,房地產(chǎn)的施工過(guò)程還需要很多設(shè)備、材料供應(yīng)商的支持,選擇好的供應(yīng)商能夠保證設(shè)備、物料的質(zhì)量,同時(shí)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本支出,滿足企業(yè)的發(fā)展需求[1]。

      2.2規(guī)范合同內(nèi)容

      簽訂嚴(yán)密、細(xì)致、規(guī)范的合同,是房地產(chǎn)項(xiàng)目控制成本的重點(diǎn),因此為了能夠?qū)崿F(xiàn)降低成本的目標(biāo),就應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范合同的內(nèi)容,避免施工單位以各種理由對(duì)承包商進(jìn)行索賠。例如:在房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的后期,施工單位常常會(huì)提出趕工的要求,而其原因是有成本承包單位造成的,進(jìn)而增加大單位的成本。另外,在安裝繼電設(shè)備的工作中,由于不同型號(hào)、品牌的設(shè)備在價(jià)格方面存在很大差異,進(jìn)而給施工單位、采購(gòu)方營(yíng)造了“偷梁換柱”的機(jī)會(huì),增加開(kāi)發(fā)商的支出成本。對(duì)此,為了能夠踐行成本控制的理念,則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與其他單位簽訂合同的過(guò)程中,應(yīng)該對(duì)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化,明確責(zé)任雙方的權(quán)責(zé),進(jìn)而嚴(yán)格預(yù)防高額索賠等問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。

      3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工階段的成本控制

      在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中,通常從下幾方面控制竣工階段的成本:

      3.1核對(duì)合同條款。對(duì)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目而言,只有工作內(nèi)容全部符合建筑建筑工程合同的條款,才算完成工程項(xiàng)目,然后采用恰當(dāng)、正確的方式完成工程決算;

      3.2檢查隱蔽項(xiàng)目。工程的隱蔽項(xiàng)目是竣工決算的重要內(nèi)容,直接影響著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本支出,所以在竣工階段應(yīng)該依據(jù)施工圖紙檢查工程的隱蔽項(xiàng)目,進(jìn)而更加準(zhǔn)確地計(jì)算成本數(shù)量;

      3.3核實(shí)項(xiàng)目數(shù)量。通常來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)的招投標(biāo)項(xiàng)目都是根據(jù)工程量完成發(fā)包的,便于工程量的核實(shí),因此為了能夠更好地控制工程成本,可以以此進(jìn)行逐一核對(duì),最后依據(jù)合同內(nèi)容完成工程項(xiàng)目的結(jié)算[2]。

      4 結(jié)語(yǔ)

      綜上所述,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中,成本控制工作滲透在各個(gè)環(huán)節(jié)中,因此企業(yè)應(yīng)該對(duì)工程的全過(guò)程進(jìn)行控制。以此為基礎(chǔ),在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制中,優(yōu)化了工程的方案設(shè)計(jì),對(duì)前期報(bào)價(jià)進(jìn)行了全面分析,同時(shí)以招投標(biāo)的選擇了合適的施工單位、供應(yīng)商,嚴(yán)格控制與管理合同內(nèi)容,加大了竣工階段成本控制的力度。所以,為能夠?qū)崿F(xiàn)成本控制的目標(biāo),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生可以將文中的方式應(yīng)用在實(shí)際工作中。

      【參考文獻(xiàn)】

      [1]邵陸青.有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制及財(cái)稅核算的幾點(diǎn)思考[J].中外企業(yè)家,2017(13):94+99.

      [2]鄧科. 錦繡瀾灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理研究[D].中國(guó)海洋大學(xué),2015.

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